Florida Immobilien - welche Kosten kommen auf Sie zu? *

Um unliebsame Überraschungen und Komplikationen zu vermeiden, sollten Sie nachstehende Überlegungen rechtzeitig vor Ihrem Kauf anstellen. Durch die klaren Regelungen des amerikanischen Immobilienrechts wird ein Kauf oder Verkauf ebenso sicher abgewickelt wie in Deutschland.

Eigentum

Schon vor Vertragsunterzeichnung sollte festgelegt werden, welche Eigentumsform die für Sie günstigste ist. Es gibt wie in Deutschland unterschiedliche Möglichkeiten des Immobilieneigentums, zum Beispiel Privateigentum, Gemeinschaftseigentum, Eigentum über eine Gesellschaft oder Treuhandeigentum. Jede Eigentumsform hat Konsequenzen hinsichtlich Kosten, Haftpflicht des Eigentümers, steuerliche Folgen und die Folgen beim Tod eines Eigentümers (Nachlassregelung).

Grundbesitz - Übertragungssteuern

Eigentümer von Grundbesitz werden Sie in Florida durch die Eintragung in das Gemeindearchiv für Grundbesitz (Public Records), vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch. Meist muss mit der Eintragung auch eine Urkundensteuer in Höhe von 0,7 % des Kaufpreises gezahlt werden (in den USA werden diese Gebühren als Steuern bezeichnet). Dies wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt. Benötigt der Käufer eine Finanzierung, muss eine Hypothek auf das Grundstück eingetragen werden. Für die Eintragung der Hypothek ("Mortgage") ist eine Steuer (Gebühr) in Höhe von 0,35 % des Darlehensbetrages und für den Schuldschein ("Promissory Note") in Höhe von 0,2 % des Darlehensbetrages zu entrichten. In Deutschland entspricht dies der ebenfalls kostenpflichtigen Eintragung einer sogenannten Grundschuld in das Grundbuch - also keine Unterschiede.

Besteuerung

Ausländische, nicht ansässige natürliche Personen werden in den USA nur hinsichtlich der Einkommen besteuert, die aus US-Quellen stammen. Hierzu gehören auch die Einkünfte aus unbeweglichem, in den USA belegenem Vermögen. Da auch das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA-USA) die Besteuerung der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen sowie der Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens dem Belegenheitsstaat einräumt, unterliegt ein deutscher Investor, der unmittelbar Eigentümer einer Immobilie in den USA ist, grundsätzlich mit sämtlichen Einkünften aus dieser Immobilie der US-Einkommensbesteuerung.

Quellensteuer

Was passiert, wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen? Dann erhebt der US-Fiskus sicherheitshalber eine Quellensteuer. Bei einem Verkauf der Immobilie werden beim Closing automatisch 10% des Verkaufspreises auf einem Treuhandkonto der abwickelnden Title Company oder eines Anwalts einbehalten und an die US-Steuerbehörde überwiesen (Steuervorauszahlung FIRPTA Withholding - Foreign Investment Real Property Tax Act). Am Jahresende erfolgt über die Einkommensteuererklärung eine Verrechnung des Gewinns mit der gezahlten Quellensteuer. Zuviel bezahlte Steuern werden zurückerstattet - zu wenig gezahlte Steuern werden nachgefordert.

Kapitalertragsteuer/Steuer auf Veräußerungsgewinne (capital gains tax)

Beim Verkauf einer Ferienimmobilie fällt eine US-Kapitalertragssteuer an. Diese hängt davon ab, wie lange die Immobilie gehalten wurde.

• weniger als 12 Monate (Steuersatz 10 % bis 35%)
• länger als 1 Jahr - Long-Term Capital Gain - (Steuersatz maximal 20%)

Der geringe Steuersatz war ursprünglich nur bis 2010 vorgesehen. Präsident Obama hatte am 17. Dezember 2010 ein Gesetz unterzeichnet, welches eine Verlängerung dieser Regelung bis Ende 2012 vorsieht. Für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2012 steigt der Steuersatz dann durchgängig auf 20 Prozent. Die Steuersätze von 20% bzw. 10% reduzieren sich auf 18% bzw. 8%, soweit eine Mindesthaltedauer vor Veräußerung von 5 Jahren überschritten ist. Beachten Sie bitte, dass der Veräußerungsgewinn auch in der deutschen Steuererklärung angegeben werden muss. Eine doppelte Besteuerung von Veräußerungsgewinnen wird durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA vermieden und unterliegt lediglich dem Progressionsvorbehalt.

In Deutschland muss man grundsätzlich wesentlich länger warten, um an günstige Steuersätze zu kommen - ein weiterer Vorteil.

Wenn Sie das Kapital aus Ihrem Verkauf unmittelbar wieder in ein neues Immobilienprojekt reinvestieren, können Sie die Steuern vortragen und mit Belastungen aus der neuen Investition verrechnen - 1031 Exchange - (in Deutschland gibt es ähnliche Regelungen). Es kann also durchaus lohnend sein, sich den Rat eines Steuerberaters einzuholen.

Steuernummer

Seit dem 03. November 2003 muss jeder Immobilienkäufer/ -verkäufer eine Steuernummer haben, bevor die Steuerbehörde (IRS) eine Freigabe bezüglich der Quellensteuer erteilt. Meist dauert es mehrere Wochen bis die Steuernummer ausgestellt wird. Da die Steuernummer innerhalb von 20 Tagen nach Besitzübergang eingereicht werden muss, sollte diese schon vor dem Kaufvertrag besorgt werden.

Einkommensteuer - Versteuerung der Mieteinkünfte

Neben dem Bund erheben mit Ausnahme von Alaska, Florida, Nevada, South Dakota, Texas, Washington und Wyoming alle Bundesstaaten eine eigene Steuer auf das Einkommen von Privathaushalten. In Tennessee und New Hampshire werden allerdings nur Einkünfte aus Zinsen und Dividenden besteuert. Die Erträge gewinnorientierter Unternehmen werden in allen Bundesstaaten außer South Dakota, Texas, Nevada, Washington und Wyoming besteuert. Neben den Bundesstaaten erheben ebenfalls einige Gemeinden und Counties wie New York City, Philadelphia und Cincinnati eine separate Einkommensteuer, die zusätzlich zu den Steuern des Bundes und des Bundesstaates gezahlt werden muss.

Der Staat Florida erhebt von natürlichen Personen keine Einkommensteuer. Damit unterliegen die Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung von Immobilien ausschließlich der Bundeseinkommensteuer.

Nach IRS-Bestimmungen müssen nicht ansässige Ausländer (non residents) das Einkommen aus ihrem Immobilieninvestment auf Bundesebene versteuern (die USA sind keine Steueroase) - Steuerformular Formular 1040NR. Bevor Sie eine Steuererklärung ausfüllen, müssen Sie eine Steuernummer beantragt haben (Individual Taxpayer Identification Number ITIN) - Formular W-7. Sie können sämtliche Unkosten der Immobilie absetzen und gegen die Einnahmen  verrechnen. Ein Einnahmeüberschuss wird entsprechend der jeweiligen US-Steuersätze in den USA versteuert. Aktuelle Steuerinformationen finden Sie unter: https://www.irs.com/.

Beachten Sie bitte, dass Sie Ihre Mietüberschüsse auch in Ihrem Heimatland (z.B. Deutschland) angeben müssen (Anlage AUS Ihrer deutschen Einkommenssteuererklärung). Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie durch eine Partnerschaft (partnership) oder durch eine US-Kapitalgesellschaft (z.B. eine LLC) gehalten wird. In Deutschland werden diese Einnahmen zwar nicht noch einmal besteuert, aber gemäß Art. 23 Abs. 2 des DBA bei Ihrem deutschen Steuertarif berücksichtigt (Progressionsvorbehalt gem. §32b EStG). Dies bedeutet, dass Sie dadurch eine etwas höhere Einkommensteuer auf Ihre Einkommen im Heimatland (z.B. Deutschland) bezahlen müssen.

Sollten die Eigentümer erhebliche Zeit des Jahres in den USA verbringen, so können sie in Bezug auf Steuerbelange auch als amerikanischer Staatsbürger (resident) betrachtet werden. Dies führt dann dazu, dass das gesamte weltweite Einkommen besteuert wird. Es sollte daher geprüft werden, wann die Bestimmungen einschlägig sind und ob vorteilhafte Steuerabkommen zwischen den USA und dem Heimatland bestehen (Doppelbesteuerungsabkommen - DBA). Die USA besitzen ein entsprechendes DBA mit Deutschland und daher sind die Gegebenheiten eindeutig geklärt. Da der Staat Florida und somit seine Bezirke und Kommunen keine Einkommensteuern erheben, müssen die erforderlichen staatlichen Mittel über andere Wege erhoben werden z.B. über die Property Tax.

Grundsteuer (Property Tax)

Die Property Tax wird von der City, vom Bezirk (County) (School District) einmal jährlich erhoben und richtet sich nach dem aktuellen Schätzwert des Immobilienobjekts. Der Schätzwert wird durch den County oder City Tax Appraiser ermittelt. Jede dieser Körperschaften kann maximal bis zu 10 Mills (10 Promille = 1%) Steuer pro Jahr erheben. Je nach Zugehörigkeit des Grundstückes können somit maximal 3% Grundsteuer pro Jahr anfallen. Im Schnitt liegt der Steuersatz zwischen 1,0 und 1,75% der Bemessungsgrundlage. Der Bescheid wird in der Regel im Herbst eines Jahres zugestellt. Eine Zahlung ist bis zum 31.12. des abgelaufenen Jahres zu leisten. Aktuelle Information der einzelnen Counties können dem nachfolgenden Link entnommen werden:

http://floridarevenue.com/property/Pages/Home.aspx

Sales Tax / Tourist Tax

Bei allen Vermietungen, die eine Dauer von 6 Monaten unterschreiten, müssen Sie Sales Tax und Tourist Tax abführen. Sales Tax ist vergleichbar mit der Mehrwertsteuer und die Tourist Tax ist eine Art Kurtaxe. Die Sales Tax im Bundesstaat Florida beträgt zur Zeit 6.5%. Die Tourist Tax variiert zwischen 3% und 5%. Diese Steuern sind monatlich oder quartalsweise abzuführen (Onlineabwicklung ist möglich). Die Sales- und Tourist Tax wird in der Regel vom Mieter Ihres Ferienhauses bezahlt.

Erbschaftssteuer

Zum Thema Erbschaftssteuer sollte ein Fachanwalt konsultiert werden, der sich sowohl im amerikanischen als auch im deutschen Recht sehr genau auskennt. Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer niedrig zu halten.

Nachlassverfahren

Beim Tode eines nichtansässigen Ausländers kann dessen Immobilienbesitz in Florida, einem Nachlassverfahren ("Probate") unterworfen werden. Meist hängt es vom Wert des Nachlasses ab. Die Immobilie darf nur mit Zustimmung des zuständigen Nachlassgerichts verkauft werden. Sie können diese eventuelle Problematik durch entsprechende Vorbereitungen allerdings problemlos umgehen.

*Die obigen Informationen sollten als allgemeine Informationen dienen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung

Unterhaltskosten der Immobilie

Den größten Posten der Unterhaltskosten in Florida stellen die relativ hohen Grundsteuern dar. Insgesamt sollte man also mit Unterhaltskosten incl. Grundsteuer von ca. $1,885 pro Monat kalkulieren. Nachstehend ein Kalkulationsbeispiel für einen Neubau $540,000 (keine Wasserlage, ohne Grundstück) in guter Lage Cape Coral. Je nach Umfang und Häufigkeit der gebuchten Service-Leistungen können die Kosten für Garten- und Poolservice auch deutlich höher liegen.

Florida Immobilie (Wert: $300,000) - monatliche Kosten

Mieteinnahmen der Immobilie

Bei einer jährlichen Auslastung von 50% und einem Mietpreis von $1,200 / Woche ergibt sich eine Einnahme von $31,200 im Jahr. Haben Sie ihre Immobilie an ein Buchungsbüro übergeben, müssen Sie etwa 20% Ihrer Einnahmen an dieses abführen, wenn Sie das Marketing der Vermietung nicht selbst übernehmen möchten. Nach Abzug der monatlichen Kosten (ohne Agenturkosten) verbleiben demnach ca. $8,580 als Jahreseinnahmen. Sales und Tourist Tax (zusammen etwa 11.5%) und die Kosten für die Endreinigung werden vom Mieter bezahlt und auf den Wochenmietpreis aufgeschlagen. Reich werden Sie also mit einer Vermietung nicht, aber dies ist nicht die Intention für ein Floridainvestment, sondern die zu erwartende Wertsteigerung Ihrer Liegenschaft. Zudem spart man sich die Unterbringungskosten für den eigenen, mehrwöchigen Urlaubsaufenthalt in Florida. Bei 4 Wochen würde dieser mit immerhin knapp $5,000 zu Buche schlagen. Möchten Sie eine Florida Immobilie kaufen - sprechen Sie mit uns. Wenn Sie sich nun für Informationen bezüglich der Kaufabwicklung interessieren, lesen Sie den Menüpunkt "Kaufabwicklung".