Immobilienfinanzierung – Ursache des Immobiliencrashs in den USA

Die Freude an Ihrer Traumvilla in Florida kann durch eine falsche Immobilienfinanzierung sehr schnell und ernsthaft getrübt werden. Daher sollten Sie sich mit diesem Thema intensiv befassen. Die sicherste und unkomplizierteste Lösung ist natürlich eine Kredit unabhängige Barzahlung Ihrer Immobilie in Florida.

Im Falle eines Kredit finanzierten Immobilienkaufs in Florida ist eine Finanzierung durch eine deutsche Bank zu bevorzugen, da hier die Hypothekenzinsen im Vergleich zu US-amerikanischen Instituten um 1,5 bis 2% niedriger liegen. Eine Beleihung eines ausländischen Objekts wird allerdings von den meisten deutschen Banken abgelehnt. Sie müssen also über inländische Beleihungsoptionen verfügen. Sollte die Finanzierung über eine amerikanische Bank vorgenommen werden, wird von Ausländern eine Eigenkapitalquote von mindestens 30%, teilweise von 40 bis 50% gefordert. Nach einer entsprechenden Voranfrage mit Selbstauskunft erhält man von einem US-Institut ein so genanntes bank-pre-approval. Diese Voranfrage wird über unseren Mortgage Broker durchgeführt.

Im Gegensatz zum deutschen Finanzierungssystem besitzt die amerikanische Variante einen großen Vorteil:

Bis auf sehr wenige Ausnahmen gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung, d.h. Sie können den Kredit ohne Strafzinsen zurückführen, wann immer Ihre Finanzplanung, Liquidität, Dollarkurs etc. es als sinnvoll erscheinen lassen

• Finanzierungsmodelle

Es ist eine Vielzahl verschiedener Finanzierungsformen möglich (hier eine Auswahl):

1. Variabel verzinste Hypothek - Adjustable Rate Mortgage (ARM)

Man unterscheidet 1 yr ARMs, 3 yr ARMs, 5 yr ARMs, 7 yr ARMs, 10 yr ARMs. Die Zinsbindung beträgt, entsprechend des Festschreibungszeitraums, 1, 3, 5, 7 oder 10 Jahre. Danach kann sich der Zins je nach Marktentwicklung anpassen. Um den Darlehensnehmer vor einem überraschenden Zinsanstieg zu schützen, ist bei einem ARM der Anstieg des Zinses durch so genannte „Caps“ gedeckelt. Bei einem 2/5er Cap eines 3 yr ARM kann der Zins nach 3 Jahren das erste Mal angepasst werden, maximal allerdings nur zwei Prozent pro Jahr und 5 Prozent über die gesamte Laufzeit. Zu kurze Festschreibungszeiträume der ARM‘s führten viele Hauskäufer durch anschließend steigende Zinsen in die Insolvenz.

2. Hypothek mit Zinsfestschreibung - Fixed Rate

Fest verzinste Kredite gibt es für 15 und für 30 Jahre Laufzeit. Der Kreditnehmer hat jederzeit einen fest zugesicherten Zins und kann seine monatlichen Belastungen klar einschätzen. Allerdings sollte sich der Kreditnehmer über einen möglichen Nachteil bewusst sein: Während bei einem ARM bei einer vorzeitigen Rückführung auch die monatliche Rate sinkt, bleibt diese bei der Rückzahlung eines fest verzinsten Kredites unverändert hoch - es verringert sich stattdessen die Restlaufzeit.

3. Balloon

Ein Balloon wird überwiegend für die Finanzierung von Grundstücken eingesetzt und ist meist ebenfalls fest verzinst. Die Zinsen liegen etwas höher als bei Hausfinanzierungen, die Laufzeiten betragen meist 2-5 Jahre, in manchen Fällen auch 10 Jahre. Es gibt Modelle mit kompletter Tilgungsaussetzung („interest only“) oder mit nur geringem Tilgungsanteil – die Amortisation wird dann wahlweise auf 20, 25 oder 30 Jahre ausgelegt. Bei Laufzeitende wird der noch ausstehende Kreditbetrag fällig. Balloon-Finanzierungen haben meist den Charakter von Zwischenfinanzierungen. Bei Grundstückskrediten beispielsweise werden sie entweder gelöscht, wenn das Grundstück gewinnbringend veräußert oder im Falle einer Bebauung durch eine meist günstigere Baufinanzierung abgelöst wird.

4. Kreditlinie - Home Equity Line of Credit (HELOC)

HELOC ist eine hypothekarisch besicherte Kreditlinie. Der Kreditnehmer kann jederzeit auf einen Kredit zurückgreifen, ohne auf eine Genehmigung warten zu müssen. In Boomzeiten ist diese Art der Finanzierung für Investoren eine attraktive Variante, um sehr schnell auf gute Angebote reagieren zu können. Für die nicht in Anspruch genommene Kreditlinie müssen keine Zinsen bezahlt werden. Eine beantragte und genehmigte Kreditlinie kann bis zu 10 Jahren genutzt werden.

5. Neg-Am-Loans - Kredite mit negativer Amortisation

Dieses Finanzierungsprogramm ist eine der beliebtesten Finanzierungsformen. Es ist ein Kreditmodel mit negativer Amortisation und beinhaltet eine Option zur Zinsstundung und gehört mit zu den kundenfreundlichsten Programmen überhaupt, da es jedem Szenario und jedem Kreditnehmer mit den unterschiedlichsten Anforderungen entgegenkommt. Dieses Modell wird besonders gerne gewählt, wenn das monatliche Einkommen des Kreditnehmers variiert, wenn es sich um die erste Immobilie in Florida handelt, oder wenn Investoren mehrere Immobilien finanzieren und die Raten so niedrig wie möglich halten wollen. Bei diesem Modell entscheidet der Kunde, wann der Kredit in welchen Schritten zurückgeführt wird. So lauten zumindest die Werbeaussagen der Banken. Letztlich waren es genau diese Neg-Am-Loans und only-interest-loans, die viele Hausbesitzer in Zeiten sinkender Immobilienpreise und steigender Zinsen in die Zahlungsunfähigkeit trieben – es sind die tickenden Zeitbomben auf den Kreditmärkten.

Die finanzierenden Banken ermöglichen es den Kreditnehmern, eine niedrigere Rate zu zahlen, als eigentlich fällig wäre. Beträgt der reguläre Zinssatz z.B. 6%, kann eine monatliche Mindestrate festgelegt werden z.B. 1%. Wenn der Kreditnehmer nur die monatliche Mindestrate bezahlt, wird der ursprüngliche Kreditsaldo um den Betrag der gestundeten Zinsen entsprechend ansteigen und in einen zusätzlichen Kredit umgewandelt. Die Schuldensumme steigt demnach kontinuierlich auf maximal 115 bzw. 125% des ursprünglichen Kreditsaldos. Bei sinkenden Immobilienpreisen ist der Kreditnehmer hoffnungslos überschuldet und die Banken erhalten kaum Zinszahlungen, geschweige denn Tilgungsraten und kommen damit selbst in Schwierigkeiten (Subprimekrise). Der Kreditnehmer ist nach dem Auslaufen der Zinsbindung höher verschuldet als zu Beginn der Laufzeit. Eine passgenaue und realistische Finanzierung ist also der Garant für Sie, um an Ihrer Immobilie langfristig Spaß zu haben – sprechen Sie mit uns.

• Ablauf der Finanzierung

Sollten Sie die Finanzierung aus einer Hand wünschen, können wir auch dies für Sie in die Wege leiten. Unser Mortgage Broker wird zunächst die geschätzten Gesamtkosten Ihrer Transaktion ermitteln - GFE „Good Faith Estimate“ - (Kaufpreis, Closing-Kosten, Kapitalbeschaffungskosten etc.) und das für Sie optimale Finanzierungsmodell ausarbeiten. Dieser zunächst geschätzte Betrag wird beim Closing exakt im Closing Statement dargelegt und Ihr Anteil an den Gesamtkosten muss auf dem Treuhandkonto (Escrow oder Trust Account) auf Abruf bereitstehen. Anschließend wird eine vorläufige Kreditanfrage bei einem US-Institut gestellt. Falls die Bonität des Kaufinteressenten gewährleistet ist, erhält man eine vorläufige Kreditzusage (Pre-Approval).

Nach Unterzeichnung eines Contracts (sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer) wird ein definitiver Kreditantrag erstellt mit Angaben zu Ihrer Person, Einkünften und Vermögensverhältnissen etc., außerdem werden ca. $500 Antragsgebühren erhoben, die zur Kreditbearbeitung anfallen (z.B. Schätzkosten). Unser US-Partner kümmert sich um das Schätzgutachten, das von einem unabhängigen und staatlich lizenzierten Schätzer angefertigt wird. Sobald alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, wird Ihr Antrag an das ausgewählte Kreditinstitut zur abschließenden Bearbeitung und Genehmigung (committment) weitergeleitet. Sind keine weiteren Unterlagen mehr erforderlich, erhalten Sie die Kreditgenehmigung. Für einen Short Sale- oder Foreclosurekauf ist eine Kreditzusage oder ein entsprechender Eigenkapitalnachweis zwingend erforderlich, um entsprechend schnell reagieren zu können.

Sobald die Kreditzusage vorliegt, werden die restlichen Modalitäten veranlasst, die bereits im Punkt „Kaufabwicklung“ beschrieben wurden. Hierzu zählen z.B. Vermessung des Grundstücks, Hausinspektion durch einen Inspector, der die Immobilie auf etwaige Schäden, Termitenbefall, Funktionstüchtigkeit der haustechnischen Anlagen etc. untersucht.

Außerdem ist der Abschluss einer Gebäudeversicherung zu empfehlen (Sturm, Feuer, Überschwemmung, Diebstahl etc.) – ohne eine entsprechende Versicherung, keine Kreditzusage. Für die rechtskräftige Umschreibung der Immobilie sind meist Anwälte oder spezielle Büros der Rechtsmängelversicherung „Title-Insurance“ zuständig. Sie fungieren quasi als Notare. Nach Klärung und Durchführung aller Vorarbeiten werden alle Unterlagen an ein Büro der Title-Insurance oder an Ihren persönlichen Rechtsvertreter zur „Zug-um-Zug“ Abwicklung weitergeleitet. Beim Closing, dem letzten Akt der Transaktion, zahlt die Title-Insurance-Company oder ihr Anwalt den Kaufpreis an den Verkäufer und trägt Sie als neuen Eigentümer in den Public Records ein. Ihr Eigenkapitalanteil ist, wie schon erwähnt, in Form eines Cashier‘s Check oder durch eine termingerechte Bankanweisung zu erbringen (kalkulieren Sie sicherheitshalber mindestens 7 Tage für diese Überweisung ein). Bitte achten Sie unbedingt darauf, dass Ihr Eigen- und Fremdkapital rechtzeitig zum Zeitpunkt des Closings auf dem Treuhandkonto bereitsteht.

Tipp:
Finanzieren Sie immer solide und stellen Sie keine Milchmädchenrechnungen an. Kalkulieren Sie im Vermietungsfall Ihres Objektes mit einer anfänglichen Auslastung Ihres Ferienhauses in Florida von 30%. Je höher das Niveau Ihres Objektes und je besser das Marketing ist, umso wahrscheinlicher ist eine deutlich höhere Auslastung. Wir verwalten in unserem Villenportfolio auch Ferienvillen mit Auslastungen von 70 oder 80% in Cape Coral. Hauptgrund für Ihr Investment sollte die mittel- und langfristig zu erwartende Wertsteigerung sein, wenn Sie zu den derzeit extrem günstigen Preisen einkaufen. Die Vermietung dient in erster Linie zur Deckung der Neben- und Unterhaltskosten. Eine genauere Aufstellung der zu erwartenden Kosten finden Sie unter Steuern/Unterhalt.

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