Zwangsversteigerung (Foreclosure) – die Endstation

Befindet sich der Eigentümer einer Immobilie in Florida 90 Tage im Zahlungsrückstand (Lis pendens) leitet die Gläubigerbank den zeitaufwändigsten, maximal blockierendsten und teuersten Schritt ein, um an ihr Geld zu kommen: Die Zwangsversteigerung (Foreclosure).

Ist der Versuch eines zeitlich befristeten Short Sale gescheitert, ist der letzte Schritt aus der Misere nach etwa 6 Monaten die Zwangsverwertung der Floridaimmobilie, bei der es nur Verlierer gibt (bis auf die Käufer, wenn sie Glück haben). Neben den Banken, die in der Regel weniger erlösen als bei einem Short Sale, sind die größten Verlierer die ehemaligen Besitzer, da ihre Credit History maximal ruiniert wird. Die lange Zeitdauer der Zwangsversteigerung sowie der Verlust der Credit History des Eigentümers sind nicht die einzigen Nachteile dieses Verfahrens. Auch für den Käufer bestehen erhebliche Risiken:

  • Häufig kann das Objekt nur von außen besichtigt werden. Der Zustand des Inneren bleibt oftmals verborgen. Die Anfertigung eines Gutachtens durch einen Inspector gestaltet sich ebenfalls schwierig. In der Regel wird es ohne jede Gewährleistung als „as is“ (wie gesehen) verkauft.
  • Notwendige Sanierungskosten muss der Käufer aus eigener Tasche bezahlen. Sie können nicht über einen Kredit finanziert werden. Da diese Kosten häufig mehrere zehntausend Dollar betragen können, ist die Chance auf ein Schnäppchen deutlich eingeschränkt, da man sich meist kein endgültiges Bild hinsichtlich des wirklichen baulichen Zustands des Objekts machen kann.
  • Nach der Auktion muss der Käufer sofort eine Anzahlung leisten. Zunächst wird eine Kaution in Höhe von mindestens $5000 hinterlegt, der Rest der Anzahlung ist meist innerhalb von 24 Stunden fällig. Der Restbetrag des Kaufpreises ist dann innerhalb von 30 Tagen zu begleichen. Wird dem Käufer beispielsweise seine Finanzierung nicht bewilligt, verliert er die gesamte Anzahlung. Die Bearbeitung von Hypothekendarlehen über ein US-Institut benötigt meist eine längere Bearbeitungszeit als 30 Tage. Also: Der Hauskauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist nur etwas für Barzahler.
  • Der Schuldner hat das Recht, innerhalb von zehn Tagen nach dem Verkauf seine Schulden zu bezahlen und seine Immobilie wieder zurück zu gewinnen.
  • Die Chance auf ein Schnäppchen ist begrenzt, da die Bank als Gläubiger über ihren Anwalt ebenfalls mitbietet und mindestens den ausstehenden Darlehensbetrag bietet. Da der ausstehende Darlehensbetrag meist höher ist als der aktuelle Verkehrswert des Objekts, ist die Chance auf ein wirkliches Schnäppchen daher sehr begrenzt.
  • Ohne die Unterstützung eines Immobilienprofis, der den Markt und den eigentlichen Wert der Immobilie sehr genau kennt, ist ein Schnäppchen also kaum möglich. Ein Neuling oder Amateur hat in diesem Verfahren gegenüber den Profis kaum eine Chance und wird letzten Endes mehr bezahlen als wenn er über den regulären Markt gekauft hätte. Objekte, die tatsächlich unter dem regulären Marktwert angeboten werden, werden in kürzester Zeit verkauft.