Short Sales – die Schnäppchen auf dem Immobilienmarkt in Florida

Ist der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage, seine Zinsen und/oder Tilgung seiner Immobilie zu bezahlen, kann die Bank oder das Hypothekeninstitut die Höhe der Schulden reduzieren (Deficiency), um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden, bei der nachrangige Gläubiger meist nicht mehr zum Zuge kämen. Der Umfang der Reduzierung wird maßgeblich beeinflusst von der persönlichen Situation des Schuldners bzw. der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt. Eine Reduzierung der Schulden um 10% muss nicht zwangsläufig ein Schnäppchen bedeuten, es kann immer noch viel zu teuer sein, da die Immobilien in Florida zu Boomzeiten mit weit über 100%, teilweise mit 200%, des heutigen Marktwertes beliehen wurden. Der Short Sale als Immobilien-Schnäppchen funktioniert, wenn der betreuende Makler das Short-Sale-Verfahren sehr genau kennt und – am wichtigsten – über ein Netzwerk verfügt, das in die Loss-Mitigation-Departments der Banken hineinreicht.

Die Bank leitet ein Short-Sale-Verfahren nur dann ein, wenn

  • ein Verkaufsauftrag mit einem Makler besteht (Listing Agreement),
  • ein Angebot (offer) in Form eines Contracts eines Interessenten vorliegt und
  • der Verkäufer glaubhaft macht, dass er nicht mehr zahlungsfähig ist (Hardship Letter)

Der Begriff Short Sale basiert auf folgender Sachlage: Der Schuldner hat beispielsweise ein Hypothekendarlehen in Höhe von $400,000. Der aktuelle Marktwert der Immobilie beträgt aber nur noch $270,000. Der Schuldner ist also um $130,000 „too short“. Die Absicht des Schuldners bei einem Short Sale ist also nichts anders, als die Bank zu einem Schuldenerlass zu bewegen. Exakt diese Situation ist Ursache des heutigen weltwirtschaftlichen Desasters. Die Verkehrswerte liegen meilenweit unter den ausgegebenen Hypothekendarlehen und die Banken sind entsprechend unterkapitalisiert und damit nicht mehr in der Lage, weitere Kredite zu vergeben (Kreditklemme).

Der Schuldner hat für einen Short Sale nur eine bestimmte Zeitspanne zur Verfügung, um den Short Sale Prozess in Gang zu bringen und eine Zwangsversteigerung (Foreclosure) abzuwenden. Der Marktwert der Immobilie wird (sollte) vom ortskundigen Verkäufer-Makler mittels einer vergleichenden Marktanalyse erstellt (CMA, Comparative Market Analysis) werden. Bietet er die Immobilie zum ermittelten Marktwert an, konkurriert er mit den regulären Angeboten und seine Immobilie stellt sich nicht als vermeintliches Schnäppchen dar. Er wird also versuchen, deutlich unter dem Marktwert anzubieten, um ein schnelles schriftliches Angebot zu erhalten – in unserem fiktiven Fall beispielsweise $200,000. In der Objektbeschreibung eines Short Sale ist meistens vermerkt, dass das Angebot nur gilt, wenn die Bank den Verkaufspreis akzeptiert (subject to bank approval oder subject to mortgage holder‘s approval oder subject to existing lender‘s approval) und den Differenzbetrag abschreibt (Deficiency). Steuerlich ist das Ganze für den Verkäufer auch heikel, da eine Schuldenreduzierung einem Vermögenszuwachs gleichkommt. Der Käufer hat sicherzustellen, dass alle Schulden für die das Objekt verpfändet war, befriedigt werden (nachrangige Kredite, Home Equity Lines of Credit etc.).

Nach Erhalt eines schriftlichen Angebots (dieses lässt aufgrund des „Schnäppchenpreises“ nicht lange auf sich warten) versucht nun der Verkäufer, mit dem Sachbearbeiter der Gläubigerbank den Short Sale umzusetzen. Da die Kredite meist in Form von verbrieften Hypothekenkrediten (MBS = Mortgage Backed Securities) an andere Institute weiter verkauft wurden (diese kennen die aktuellen lokalen Marktverhältnisse nicht), wird von der Gläubigerbank häufig ein unabhängiges Gegengutachten BPO (Broker‘s Price Option) eingeholt. Liegt die BPO-Schätzung oder der ausstehende Kredit deutlich höher als das Angebot (offer), wird der Short Sale vom Kreditgeber abgelehnt oder er macht ein entsprechendes Gegenangebot (counter offer). Nun beginnt erst die offizielle Bieterschlacht, da sich inzwischen mehrere Interessenten auf dem Spielfeld bewegen.

Die ersten Zeichner der contracts sind also meist reines Kanonenfutter, um den Vorgang „Short Sale“ überhaupt in Gang zu bringen – es sagt nur Keiner. Bei uns im Büro existiert das geflügelte Wort: „short sale is no sale“. Es gibt dann ein monatelanges Hin und Her und wenn man Pech hat, wird man in letzter Sekunde von einem höheren Gebot ausgestochen oder die Bank erklärt sich letztlich doch nicht bereit, einem extremen Schuldenerlass zuzustimmen. Ein weiterer, verzögernder Faktor ist die Tatsache, dass an einem Objekt mehrere Kreditgeber beteiligt sein können und sich diese untereinander bezüglich der Höhe des Schuldenerlasses nicht einig werden. Stimmen alle beteiligten Banken schließlich einem Schuldenerlass von $100,000 zu, geht das Objekt für $300,000 über den Tisch – für den Käufer alles andere als ein Schnäppchen, da der aktuelle Verkehrswert bei $270,000 liegt. Aber dies kann man in der Hitze der Bieterschlacht schon einmal übersehen. Bei einem Short Sale Angebot sollte man immer darauf achten, dass der Angebotspreis bereits mit der Bank abgesprochen ist (bank approved). Rechnen Sie bei einem Short Sale Angebot mit einer Verhandlungsdauer von mindestens 4 Monaten – das Ergebnis ist mehr als ungewiss.

Wesentlich interessanter sind so genannte REOs (real estate owned oder bank owned properties), d.h. Objekte bei denen der Prozess der Zwangsversteigerung bereits durchlaufen wurde und die sich im Bankeigentum befinden.

Tipp:

Also bei vermeintlichen Dumpingpreisen aufgepasst! Meist sind sie mit den Banken nicht abgesprochen (subject to…) und entspringen der Phantasie der verzweifelten Verkäufer. Selbst wenn die Bank akzeptiert, muss mit einer Zeitdauer von mehreren Monaten gerechnet werden und das Objekt kann immer noch zu teuer gewesen sein. Der zunächst angegebene asking price ist in der Regel beim Kaufabschluss höher.

Der Short Sale ist zweifellos eine attraktive Möglichkeit an ein Schnäppchen zu gelangen, da das Objekt noch bewohnt und gepflegt wird. Voraussetzung sind eine gute Vorbereitung der Finanzierung (Bank Pre-Approval oder Kapitalnachweis) und schnelle Handlungsfähigkeit, da das Objekt nur wenige Monate auf dem Markt ist, bevor es der Zwangsvollstreckung (Foreclosure) zugeführt wird.