Immobilienkauf in Florida – klare Regelungen

Die Hauptaufgabe aller Verkaufsvorgänge in Florida übernimmt der Makler – im Gegensatz zu Deutschland, wo die rechtliche Hauptaufgabe der Abwicklung beim Notar liegt. In den USA kann jeder unbescholtene Bürger als Notar (Public Notary) fungieren. Er kann aber nur die Echtheit von Unterschriften bestätigen.

• Vorvertrag (Contract)

Hat der interessierte Käufer sich in Zusammenarbeit mit seinem Makler für ein Objekt entschieden, wird ein schriftliches Angebot in Form eines standardisierten, schriftlichen Vorvertrags (Contract) vom Käufer-Makler erstellt. Dieses Angebot ist meist niedriger als der veröffentlichte Verkaufspreis (asking price), es sei denn, der Käufer will kein Risiko eingehen, das Objekt an einen höher Bietenden zu verlieren. Bei einem Vollpreis-Angebot (full price offer) muss der Verkäufer mit wenigen Ausnahmen das Kaufangebot akzeptieren. Der Contract enthält vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer, den Termin für die Eigentumsübertragung (Closing) und eventuelle Rücktrittsklauseln, wonach beide Parteien unter bestimmten Bedingungen (mit und ohne finanzielle Konsequenzen) vom Vertrag zurücktreten können. Sie sollten in jedem Falle eine kostenfreie Rücktrittsklausel in den Vertrag einbauen für den Fall, dass Sie über einen Kredit finanzieren und die Finanzierung nicht klappt (Finance Contingency).

Im Contract wird ebenfalls ein Deposit (Anzahlung) vereinbart, das der Käufer als Sicherheit hinterlegt. Das Deposit wird bis zum Closing auf einem Sperrkonto des Immobilienmaklers (Broker) oder der Eigentum übertragenden Title Insurance Company hinterlegt. Wird das Angebot vom Verkäufer angenommen, ist sofort eine Anzahlung fällig. Innerhalb von meistens 10 Tagen ist der Betrag auf mindestens 10% des Kaufpreises aufzustocken. Die restlichen 90% werden am Tag der Objektübergabe (Closing) fällig. Als Zahlungsmittel werden nur ein Bankscheck (cashier’s check), am besten von einer ortsansässigen Bank in US$ oder eine rechtzeitig eingegangene Banküberweisung akzeptiert (kalkulieren Sie mindestens 5 Tage für eine Banküberweisung aus dem Ausland in die USA ein).

Vor dem Closing kann der Käufer das Grundstück und die Immobilie auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse prüfen. Der Käufer kann zum Beispiel das Grundstück zur Kontrolle der Abstandsflächen vermessen lassen (Survey) oder das Gebäude auf allgemeine oder spezifische Mängel prüfen lassen (Inspection). Wer die Kosten für diese Prüfungen übernimmt, ist in der Regel Verhandlungssache – meist ist dies Sache des Käufers. Die Kosten für eine Objektinspektion durch einen Gutachter betragen ca. $400 bis $500. Treten im Rahmen der Abklärungen vor dem Closing neue Mängel auf, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Falls der Käufer substantielle Mängel geltend machen kann, ist ein Rücktritt in der Regel ohne Kosten für den Käufer möglich. Andernfalls kann das Deposit vom Verkäufer ganz oder teilweise als Entschädigung eingefordert werden (hängt von der grundsätzlichen Gestaltung des Contracts ab).

• Closing (Eigentumsübergang)

Die Unterzeichnung aller zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Dokumente erfolgt am Tag des Closings gemeinsam durch Verkäufer und Käufer bei einer unabhängigen “Title Insurance Company” oder einem Anwalt. Das Closing findet in der Regel maximal 4 Wochen nach Unterzeichnung des Contracts statt. Die notwendigen Maßnahmen zur Grundbucheintragung werden schon lange vor der Objektübergabe mit der “Title Insurance Company” oder Ihrem Anwalt von uns in die Wege geleitet. Im Zuge des Closings findet auch die abschließende Besichtigung (Final Walk Through) der Immobilie statt. Hier wird nochmals sichergestellt, dass das Objekt so übergeben wird, wie ursprünglich vereinbart. Am Tag des Closings erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie gegen Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises und der anfallenden Steuern, Abgaben und Gebühren. Ab diesem Tag gehen alle Rechte und Pflichten auf den Käufer über. Das Eigentum an der Immobilie wird durch einen Warranty Deed (Eigentumsübertragungsurkunde) übergeben, welche dann in den Public Records (vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch) eingetragen wird. Bei Barzahlung (ohne Kreditfinanzierung) dauert das Prozedere etwa 20 Tage, bei einer US-Kreditfinanzierung muss aktuell mit mindestens 6 bis 8 Wochen nach Unterzeichnung des contracts bis zum closing gerechnet werden. Grundsätzlich ist Ihre Anwesenheit beim Closing nicht erforderlich, wenn sie die rechtsverbindlichen Unterlagen vorher unterschrieben haben. Veranlassen Sie dies rechtzeitig, damit alle erforderlichen Dokumente am Tag des Closings vorliegen. Sämtliche Provisionen und Umschreibungsgebühren werden im Gegensatz zu Deutschland in der Regel vom Verkäufer getragen.

Die finanziellen Belange werden mit einem Closing Statement geregelt, das alle anfallenden Kosten im Detail auflistet (Closing Costs).  Der Käufer sollte seine Verpflichtungen mittels eines Cashier's Checks (Certified Check), d.h. eines gedeckten Bankschecks in US Dollar oder per Banküberweisung begleichen. Bei Barzahlungen in $-Dollar ist zu beachten, dass Cashbeträge ab $10,000 der US-Steuerbehörde (IRS) zu melden sind. Persönliche Schecks werden in der Regel nicht akzeptiert. Alle erforderlichen Geldbeträge (Eigenkapital und Fremdmittel) müssen am Tag des Closings auf dem Treuhandkonto bereitstehen.

Eine Title Insurance (Rechtstitelversicherung) wird meist vom Käufer abgeschlossen, um Lücken im Rechtsschutz (Cloud on Title) zu schließen. Diese Versicherung bietet Schutz gegen Rechtsmängel oder Ansprüche Dritter. Im Falle einer Finanzierung verlangt der Kreditgeber immer den Abschluss einer Title Insurance. Diese Rechtstitelversicherung ist besonders zu empfehlen, wenn der Verkäufer (Grantor) keinerlei Garantie auf die Qualität des Eigentums gibt (Bargain and Sale Deed). Falls spätere Ansprüche seitens Dritter auf das Eigentum erhoben werden, muss in diesem Fall der Käufer (Grantee) diese abwehren. Im Gegensatz dazu übernimmt der Verkäufer mit einem General Warranty Deed die Garantie, dass er bis auf weiteres alle Forderungen von Dritten in Bezug auf das Eigentum an der Immobilie auf eigene Kosten abwehrt. Dies stellt die beste Lösung für den Käufer dar.

• Unsere Leistungen

Wir organisieren für Sie als lizensierte US-Makler, REALTOR®, vor Ort alle Vorbereitungsarbeiten wie die Objektsuche, die Eröffnung eines lokalen US-$-Kontos, den Abschluss notwendiger Versicherungen und Hausinspektionen. Bei Bedarf von Kaufkredit sind wir selbstverständlich ebenfalls behilflich und stellen entsprechende Verbindungen zu unserem Mortgage Broker her. Auch bei Immigration- und Steuerfragen vermitteln wir renommierte, deutschsprachige Kontakte. Auf diese Weise steht einem reibungslosen Ablauf am Tag des Closings nichts mehr im Wege und sie sind stolzer Eigentümer Ihrer „Residence in Paradise“. Schaffen Sie sich durch uns Ihr persönliches Network - verlassen Sie sich nur auf zugelassene, lizensierte US-Makler.

Möchten Sie ihre Immobilie anschließend vermieten, sprechen Sie mit uns. Unsere Hausverwaltung kümmert sich um die Objektausstattung, Vermarktung, Wartung und Pflege Ihrer Immobilie sowie den Check-in und Check-out Ihrer Feriengäste. Ich überwache alle notwendigen Prozesse permanent vor Ort.