Rendite-Immobilien - Immobilien als Kapitalanlage

Rendite-Immobilien als Kapitalanlage als Alternative zu diversen Aktienanlagen oder Staatsanleihen? Die Aktienmärkte sind seit 2009 bis 2021 extrem gestiegen und werden zunehmend volatiler. Die Immobilienpreise in Deutschland oder der Schweiz in gefragten Locations kennen ebenfalls seit Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Wie kann man sein Geld angesichts überbewerteter Märkte sinnvoll und vor allem relativ sicher investieren? Viele Kapitalanleger entscheiden sich heute vermehrt für eine Kapitalanlage in Sachwerte wie Immobilien. Auch bisher als sicher geglaubte Anlagen in Staatsanleihen verlieren zusehends ihren Nimbus der risikolosen Anlage. Staatliche Schuldenberge und die Auswirkungen des Downgradings diverser Volkswirtschaften lassen die staatliche Schuldenmisere immer wieder aufflackern. Europäische Länder wie Griechenland, Portugal und Irland sind kleinere Wirtschaftsräume, was aber passiert, wenn sich die Probleme in großen Volkswirtschaften wie Italien oder gar in Frankreich verschärfen?

Während man in verschiedenen europäischen Ländern mit einer extrem hohen Beanspruchung des Bruttoinlandproduktes durch die öffentliche Hand kämpft, beträgt dieser Anteil in den USA lediglich 35%, was die USA zum Steuerparadies und ihre öffentlichen Ausgaben zu einem Vorbild an Effizienz macht, verglichen mit Europa, wo diese Anteile 50% und mehr betragen (Ausnahmen Schweiz ca. 40%, Luxemburg und UK ca. 45%). Die Sales Tax in den USA liegt meistens unter 10% verglichen mit Mehrwertsteuern in Europa um die 20%. Auch die Benzin- und übrigen Energiekosten liegen unter der Hälfte des europäischen Durchschnitts. Dies bedeutet, die USA haben deutlich mehr Reserven für Korrekturen als die EU. Familien mit Eigenheim kennen die langfristigen Werte einer guten Immobilie. Renditeimmobilien als Kapitalanlage folgen denselben Gesetzmäßigkeiten, doch sind sie meist zu teuer für durchschnittliche Privatinvestoren. Dieser Artikel soll einen interessanten Weg weisen, wie Anleger mit einem kleineren Budget direkt in Renditeimmobilien als Kapitalanlage investieren können, deren Erträge sich durchaus mit Top-Liegenschaften der Anlageprofis vergleichen lassen.

Immobilien zur Kapitalanlage als Assetklasse

Der globale Markt der Renditeimmobilien wird auf $23.000 Milliarden geschätzt und ist damit eine sehr wichtige Anlagekategorie. Historisch betrachtet, werfen Renditeimmobilien kontinuierlich gute Erträge ab und stellen in einem Anlage-Portfolio eine willkommene Diversifikation dar. Institutionelle Investoren kontrollieren diese Anlageklasse und ihre Aktionäre oder Begünstigten sind die indirekten Nutznießer. Viele Anleger bevorzugen indirekte Anlagen in Immobilien in Form offener Immobilienfonds, da sie liquider sind und Klumpenrisiken vermeiden. Allerdings sind einige Immobilienfonds durch erhöhte Rücknahmeforderungen der Investoren und massive Abwertungen des Immobilienportfolios im Zuge der Finanzkrise in Liquiditätsprobleme geraten. Rücknahmeforderungen der Investoren wurden ausgesetzt. Daher gibt es viele Privatinvestoren, die Renditeimmobilien direkt erwerben, Anlageentscheidungen individuell treffen und unabhängig von mehr oder weniger talentierten Portfolio-Managern agieren möchten. Wie kann der Durchschnittsanleger in qualitativ hochwertige Renditeimmobilien als Kapitalanlage investieren, ohne ein zu hohes Klumpenrisiko einzugehen?

Zuerst wollen wir die Gesetzmäßigkeiten der Renditeimmobilien betrachten. Sie können nach Typus, Standort und Entwicklungsstufen gegliedert werden. Die wichtigsten Typen sind Mehrfamilienhäuser, Immobilien des Einzelhandels sowie Büro- und Industriegebäude. Ferner unterscheidet man weniger bedeutende Typen wie Immobilien des Gesundheitswesens und Pflegeheime, (öffentliche) Lagerhäuser, Hotels, Golfplätze und Resorts. Bei den Entwicklungsstufen unterscheidet man ausgereifte Immobilien mit eingespielten Erträgen, Objekte mit ausbaubaren Erträgen und Wachstumspotential und opportunistische Anlagen in notleidende Immobilien, bei denen das Augenmerk vor allem auf Wachstum ausgerichtet ist. Zusätzlich kommen neue Immobilienprojekte in Entwicklungsstadien, ab Plan bis vor Bauvollendung als Alternativen hinzu.

Die Bewertung einer Renditeimmobilie wird bestimmt durch ihre Nettobetriebseinnahmen (Net Operating Income oder NOI) im Verhältnis zum Ankaufspreis. Der Ankaufspreis sollte maximal das 16-fache der jährlichen Mieteinnahmen betragen. Der Ankauf in einem überhitzten Markt kann sich allerdings für einen Kapitalanleger als Bumerang erweisen. Dies schmälert die Rendite deutlich oder die Mietpreise steigen astronomisch. Man muss also den Zeitpunkt des Investments sehr genau timen und auch den internationalen Markt in die Entscheidungsfindung für ein Investment miteinbeziehen. Der Erfolg liegt wie bei jedem Investment im Ankauf. Historisch betrachtet, entwickelt sich der Wert einer Immobilienanlage parallel zur Inflation oder etwas besser, vorausgesetzt die Renditeimmobilie wird gut instandgehalten. Viele Renditeimmobilien können ihre Mieteinnahmen mit der Inflation verknüpfen und sind damit ein guter Schutz gegen Inflation.

Renditeimmobilien in den USA

Renditeimmobilien in den USA haben aufgrund des extremen Preisverfalls während der Immobilienkrise 2008 - 2011 international deutlich an Attraktivität gewonnen. Wir verfolgen diese Entwicklungen sehr aufmerksam, gemäß der alten Kaufmannsregel: Der Gewinn liegt im Einkauf. Inzwischen haben sich die Immobilienpreise in den USA wieder erholt und sind seit 2020 nochmals sehr deutlich gestiegen. Sie sind damit jedoch immer noch nicht so überhitzt wie in bestimmten Regionen Deutschlands. Was gut ist für Großinvestoren, soll für uns richtungsweisend sein. Unsere Spezialgebiete sind gute Anlagemöglichkeiten für Privatinvestoren zwischen $400'000 und $2'000'000.

Zweitwohnungen sind beliebte Investitionen für Privatpersonen seit den 1950er Jahren. Zweitwohnungen in der Schweiz haben immer gute Renditen abgeworfen, doch sind sie in der Zwischenzeit zu teuer geworden infolge der hohen Nachfrage und des zu hohen Schweizer Frankens. Ähnliches gilt für 1A-Lagen in Deutschland - sie sind für institutionelle Anleger bezüglich der Ankaufspreise nicht mehr attraktiv genug. Während aufgrund des inzwischen sehr hohen Immobilienankaufpreises in bestimmten Regionen Deutschlands oder der Schweiz mit einem Multiple von 30 oder gar darüber gerechnet werden muss (Vielfaches der erzielbaren Jahresmiete im Verhältnis zum Ankaufspreis), erzielt man in bestimmten Regionen der USA deutlich niedrigere Werte. Voraussetzung für ein Investment ist allerdings, dass es sich um international interessante Regionen handelt - nur "billig" genügt bei Weitem nicht. Der Ankauf in diesen international gefragten Lagen "rentiert" in deutlich kürzerer Zeit - Multiple 10 bis 15.

Im internationalen Vergleich sind Immobilien in den USA heute also ein interessantes Betätigungsfeld für Kapitalanlagen in Immobilien und die Ankaufspreise sind im Vergleich zu gefragten Regionen in Deutschland oder der Schweiz noch moderat. Es gibt aber, speziell in Florida, einige Locations, in denen sich die Preisentwicklung von Gesamt-USA abgekoppelt hat mit inzwischen nachhaltig steigenden Preisen. Diese Regionen stellen daher sehr interessante Standorte für den Privatinvestor dar. Grundvoraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist die Zusammenarbeit mit einem ortskundigen Makler, welcher die Marktsituation sehr genau kennt. Mindestens ebenso wichtig ist im Nachgang des Ankaufs die Zusammenarbeit mit einem engagierten und erfahrenen Property Management zur Verwaltung und Vermarktung der Immobilie.

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