Rendite-Immobilien - Immobilien als Kapitalanlage

Rendite-Immobilien als Kapitalanlage als Alternative zu diversen Aktienanlagen oder Staatsanleihen? Die Aktienmärkte treten seit Jahren auf der Stelle, begleitet von extremen Auf- und Abwärtsbewegungen. Im Gegensatz dazu entwickeln sich die Immobilienpreise in Ländern wie Deutschland und der Schweiz seit Jahren gegenläufig, nämlich nach oben. Wie können Sie mitten in der Schuldenkrise Ihr Geld sinnvoll und vor allem relativ sicher investieren? Viele Kapitalanleger entscheiden sich heute vermehrt für eine Kapitalanlage in Sachwerte wie Immobilien. Auch bisher als sicher geglaubte Anlagen in Staatsanleihen verlieren zusehends ihren Nimbus der risikolosen Anlage. Staatliche Schuldenberge und die Auswirkungen des Downgradings diverser Volkswirtschaften scheinen nun die Schuldenmisere zu beschleunigen. Europäische Länder wie Griechenland, Portugal und Irland sind kleinere Wirtschaftsräume, was aber passiert, wenn sich die Probleme in großen Volkswirtschaften wie Spanien, Italien oder gar in Frankreich verschärfen?

Während man in verschiedenen europäischen Ländern mit einer extrem hohen Beanspruchung des Bruttoinlandproduktes durch die öffentliche Hand kämpft, beträgt dieser Anteil in den USA lediglich 35%, was die USA zum Steuerparadies und ihre öffentlichen Ausgaben zu einem Vorbild an Effizienz macht, verglichen mit Europa, wo diese Anteile 50% und mehr betragen (Ausnahmen Schweiz ca. 40%, Luxemburg und UK ca. 45%). Die Sales Tax in den USA liegt meistens unter 10% verglichen mit Mehrwertsteuern in Europa um die 20%. Auch die Benzin- und übrigen Energiekosten liegen unter der Hälfte des europäischen Durchschnitts. Dies bedeutet, die USA haben deutlich mehr Reserven für Korrekturen als die EU. Aus unserer Sicht wird daher der US-Dollar gegenüber dem Euro mittelfristig wieder steigen.

Familien mit Eigenheim kennen die langfristigen Werte einer guten Immobilie. Renditeimmobilien als Kapitalanlage folgen denselben Gesetzmäßigkeiten, doch sind sie meist zu teuer für durchschnittliche Privatinvestoren. Dieser Artikel soll einen interessanten Weg weisen, wie Anleger mit einem kleineren Budget direkt in Renditeimmobilien als Kapitalanlage investieren können, deren Erträge sich durchaus mit Top-Liegenschaften der Anlageprofis vergleichen lassen.

 

Immobilien zur Kapitalanlage als Assetklasse

Der globale Markt der Renditeimmobilien wird auf $23'000 Milliarden geschätzt und ist damit eine sehr wichtige Anlagekategorie. Historisch betrachtet, werfen Renditeimmobilien kontinuierlich gute Erträge ab und stellen in einem Anlage-Portfolio eine willkommene Diversifikation dar. Institutionelle Investoren kontrollieren diese Anlageklasse und ihre Aktionäre oder Begünstigten sind die indirekten Nutznießer. Viele Anleger bevorzugen indirekte Anlagen in Immobilien in Form offener Immobilienfonds, da sie liquider sind und Klumpenrisiken vermeiden. Allerdings sind einige Immobilienfonds durch erhöhte Rücknahmeforderungen der Investoren und massive Abwertungen des Immobilienportfolios im Zuge der Finanzkrise in Liquiditätsprobleme geraten. Rücknahmeforderungen der Investoren wurden ausgesetzt. Daher gibt es viele Privatinvestoren, die Renditeimmobilien direkt erwerben wollen, Anlageentscheidungen individuell treffen und unabhängig von mehr oder weniger talentierten Portfolio-Managern agieren möchten. Wie kann der Durchschnittsanleger in qualitativ hochwertige Renditeimmobilien als Kapitalanlage investieren, ohne ein zu hohes Klumpenrisiko einzugehen?

Zuerst wollen wir die Gesetzmässigkeiten der Renditeimmobilien betrachten. Sie können nach Typus, Standort und Entwicklungsstufen gegliedert werden. Die wichtigsten Typen sind Mehrfamilienhäuser, Immobilien des Einzelhandels sowie Büro- und Industriegebäude. Ferner unterscheidet man weniger bedeutende Typen wie Immobilien des Gesundheitswesens und Pflegeheime, (öffentliche) Lagerhäuser, Hotels, Golfplätze und Resorts. Bei den Entwicklungsstufen unterscheidet man ausgereifte Immobilien mit eingespielten Erträgen, Objekte mit ausbaubaren Erträgen und Wachstumspotential und opportunistische Anlagen in notleidende Immobilien, bei denen das Augenmerk vor allem auf Wachstum ausgerichtet ist. Zusätzlich kommen neue Immobilienprojekte in Entwicklungsstadien, ab Plan bis vor Bauvollendung als Alternativen hinzu.

Die Bewertung einer Renditeimmobilie wird bestimmt durch ihre Nettobetriebseinnahmen (Net Operating Income oder NOI) im Verhältnis zum Ankaufspreis. Der Ankaufspreis sollte maximal das 16-fache der jährlichen Mieteinnahmen betragen. Erst in zweiter Linie folgen Wertsteigerungen. Der Ankauf in einem überhitzten Markt kann sich allerdings für einen Kapitalanleger als Bumerang erweisen. Man muss also den Zeitpunkt des Investments sehr genau timen und auch den internationalen Markt in die Entscheidungsfindung für ein Investment miteinbeziehen. Der Erfolg liegt wie bei jedem Investment im Ankauf. Historisch betrachtet, entwickelt sich der Wert einer Immobilienanlage parallel zur Inflation oder etwas besser, vorausgesetzt die Renditeimmobilie wird gut instand gehalten. Viele Renditeimmobilien können ihre Mieteinnahmen mit der Inflation verknüpfen und sind damit ein guter Schutz gegen Inflation.

 

Renditeimmobilien in den USA

Renditeimmobilien in den USA haben aufgrund des extremen Preisverfalls international deutlich an Attraktivität gewonnen. Wir verfolgen diese Entwicklungen sehr aufmerksam, gemäß der alten Kaufmannsregel: Der Gewinn liegt im Einkauf. Die Allianz Real Estate hat soeben ein Investment von $200 Millionen in ein Joint Venture mit einer US-amerikanischen Institution und einer kanadischen Pensionskasse angekündigt. Es sollen Wohnimmobilien in Boston und Washington DC erworben werden. In Boston und Washington haben sich die Immobilienpreise zwischenzeitlich stabilisiert und zeigen sogar eine nachhaltige Aufwärtstendenz - die Talsohle scheint in bestimmten Regionen der USA durchschritten zu sein. Was gut ist für Großinvestoren, soll für uns richtungsweisend sein. Unsere Spezialgebiete sind gute Anlagemöglichkeiten für Privatinvestoren zwischen $400'000 und $2'000'000.

Zweitwohnungen sind beliebte Investitionen für Privatpersonen seit den 1950er Jahren. Zweitwohnungen in der Schweiz haben immer gute Renditen abgeworfen, doch sind sie in der Zwischenzeit zu teuer geworden infolge der hohen Nachfrage und des zu hohen Schweizer Frankens. Ähnliches gilt für 1A-Lagen in Deutschland - sie sind für institutionelle Anleger bezüglich der Ankaufspreise nicht mehr attraktiv genug. Während aufgrund des inzwischen sehr hohen Immobilienankaufspreises in bestimmten Regionen Deutschlands oder der Schweiz mit einem Multiple von 15 oder gar 20 aufwärts gerechnet werden muss (Vielfaches der erzielbaren Jahresmiete im Verhältnis zum Ankaufspreis), erzielt man in bestimmten Regionen der USA deutlich niedrigere Werte. Voraussetzung für ein Investment ist allerdings, dass es sich um international interessante Regionen handelt - nur "billig" genügt bei Weitem nicht. Der Ankauf in diesen international gefragten Lagen "rentiert" in deutlich kürzerer Zeit - Multiple 10 bis 13.

Im internationalen Vergleich sind Immobilien in den USA heute also ein hoch interessantes Betätigunsfeld für Kapitalanlagen in Immobilien. Der US Dollar ist günstig und die Ankaufspreise sind tief. Es gibt aber, speziell in Florida, einige Locations, in denen sich die Preisentwicklung von Gesamt-USA abgekoppelt hat mit inzwischen nachhaltig steigenden Preisen. Diese Regionen stellen daher sehr interessante Standorte für den Privatinvestor dar. Grundvoraussetzung für ein erfolreiches Investment ist die Zusammenarbeit mit einem ortskundigen Makler, welcher die Marktsituation sehr genau kennt. Mindestens ebenso wichtig ist im Nachgang des Ankaufs die Zusammenarbeit mit einem engagierten und erfahrenen Property Management zur Verwaltung und Vermarktung der Immobilie.

 

Renditeimmobilien auf Anna Maria Island

Anna Maria Island (AMI) ist ein derartiger Ausnahmestandort in Florida. Mehr als 50% aller Auslandsinvestitionen in den USA gehen nach Florida. Hotels, Ferienhäuser und Eigentumswohnungen auf AMI sind immer sehr gut belegt und waren das auch während der Finanzkrise von 2007 bis 2009. Wir beziehen uns auf den Artikel ‘Antidote to Recession’ in der Sarasota Herald Tribune vom 18. April 2011:

There is no denying that Anna Maria Island is fulfilling its economic potential these days. Its hotesl and restaurants are generating increased revenues. Its developers and builders are busy upgrading its housing stock. And its employees, both on and off the island, are findig jobs.

Anna Maria Island is the only beachfront community in Manatee and Sarasota county that has seen a steady increase in tourist tax revenues in spite of the Great Recession. Its collections have increased 88 percent since the 2005/2006 fiscal year. No other beachfront community cames close.

Natürlich haben die Immobilienpreise während der Krise auch auf Anna Maria Island deutlich nachgegeben, doch der heute marktführende Generalunternehmer der Insel hat sein Geschäft mitten in dieser Krise nachhaltig erweitert und die Chance niedriger Immobilienpreise konsequent genutzt. Die Kurzzeitmieten sind auch während der Krise laufend gestiegen, da die Nachfrage kontinuierlich zunahm. Diese Insel hat günstige Immobiliensteuern, welche die Kurzzeitvermietung an Touristen fördern. Sie betragen etwa die Hälfte der normalen Immobilienbesteuerung in Florida. Anstelle hoher Steuern von den Vermietern verlangen die Gemeinden eine hohe Sales Tax von den Touristen (11,5%). Dies betrifft alle Ausgaben der Touristen inklusive der Mieten. Im europäischen Vergleich natürlich immer noch ein Joke. Der Markt hat diese „hohe“ Sales Tax längst akzeptiert und die Eigentümer erzielen Bruttorenditen von etwa 10% oder ein NOI von ca. 7% bis 9%. Der Ankaufspreis beträgt damit das 12,5-fache der Mieteinnahmen.

Unsere Renditeobjekte auf Anna Maria Island zeigen, dass mit speziell konzipierten Renditeimmobilien auch eine sehr interessante Rendite für Privatanleger erzielt werden kann. Diese Immobilien wurden und werden speziell auf die Vermietung ausgerichtet. Falls Sie in Zeiten magerer oder hochriskanter Anlagechancen an TOP-Immobilien mit einem eindrucksvollen track record interessiert sind – betrachten Sie sich nur 3 Beispiele aus unserem Rendite-Angebot:

 

10 Prozent Bruttmietrendite Renditeimmobilie Villa auf Anna Maria Island, Florida Renditeimmobilie Cottage auf Anna Maria Island, Florida

 

Das NOI dieser Renditeimmobilien beträgt zwischen 7% und 9,11%. Dieser Prozentsatz muss mit einem NOI von 7% für kleine Shopping Centers in den USA mit einem erstklassigem Ankermieter und geringem Leerstand verglichen werden. Mehrfamilienhäuser werfen 7% bis 8% ab. Nach Ansicht gewisser Experten ist der kurzfristige Vermietungsmarkt an Touristen mit höheren Risiken verbunden und rechtfertigt damit einen höheres NOI. Doch nach Aussagen der führenden Ferienhaus-Vermietungsfirma auf AMI hat sich der lokale Touristenmarkt als sehr resistent gegen rezessive Wirtschaftsentwicklungen bewährt. Während der Finanzkrise sind die Mieten sogar angestiegen.

Die durchschnittliche Familie in den USA hat nur 2 Wochen Urlaub verglichen mit bis zu 6 Wochen in Europa. Die Europäer haben während der Finanzkrise gezeigt, dass sie nicht bereit sind, auf den Urlaub zu verzichten oder die Urlaubszeit zu reduzieren. Diese Einstellung ist in den USA noch viel stärker vertreten angesichts der sehr beschränkten Urlaubszeit. Die Touristen wechseln vielleicht von einem teuren Hotel in eine Ferienwohnung oder sie geben weniger in Restaurants aus, doch der Zielmarkt von AMI verzichtet nicht auf seine Urlaubstage. Ferner kommen jetzt viele Touristen aus Europa, da der Aufenthalt in den USA wechselkursbedingt günstiger ist, als der Urlaub im eigenen Land. Das gilt insbesondere für Schweizer.

Ein NOI von 9,11% ist sehr attraktiv. Nimmt ein Käufer eine 50% Hypothek in Anspruch zu 6% Zins, erreicht seine Eigenkapitalrendite beinahe 15%.

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