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Immobilien in Florida – eine sichere Kapitalanlage und hervorragende Vermögenssicherung
Im Vergleich zum traditionell schwachen Januar ziehen die Immobilienverkäufe im Februar 2010 wieder an. Die Preissituation scheint sich auch in Anbetracht des aktuellen S&P Hauspreisindex des vierten Quartals 2009 weiterhin zu stabilisieren. Viele werden sich in 5 Jahren wieder fragen: “Warum habe ich bloß in 2009 nicht …” oder “Wenn ich in 2009 nur einen Teil meines Barvermögens in einer Immobilie in Florida angelegt hätte, dann ….”
Es ist eben wie an der Börse: “Kaufe, wenn die Kanonen donnern.” Mit Wenn” oder “Hätte” ist noch Niemand reich geworden – zu keiner Zeit. Bisher war die Devise “cash is king” nicht die schlechteste, aber angesichts steigender, internationaler Staatsverschuldungen, wird eine entsprechende Inflationsrate zur Reduzierung der internationalen Verschuldungsrate kaum zu vermeiden sein. Man geht von jährlich 6 bis 8% über mehrere Jahre aus, bis sich ca. 30 bis 40% der Staatsschulden in Luft aufgelöst haben. Barvermögen wird also eine zunehmend toxische Vermögensstrategie mit überdurchschnittlichen Kapitaleinbußen werden. Niedrige Zinsen, extrem niedrige Immobilienpreise und ein anziehendes Wirtschaftswachstum in den USA sind ideale Rahmenbedingungen für einen aussichtsreichen Immobilienkauf in Florida zur Vermögenssicherung. Noch macht ein Immobilieninvestment ausgesprochen Sinn:
Die Gesamtzahl der aktiv gelisteten Immobilienangebote in Lee County, Florida ging gegenüber Januar 2010 um fast 20 Prozent zurück, während die Verkäufe um ca. 10 Prozent zulegten. Insgesamt betrachtet, nimmt die Zahl der durchschnittlichen Verkäufe (rot) im Vergleich zu den Jahren 2008 und 2009 unvermindert zu, wobei die Spitze im Juni 2009 (1551 Einfamilienhäuser) bei Weitem nicht mehr erreicht wird (Februar 2010 ca. 1113 Einheiten). Die Zahl der angebotenen Immobilienobjekte ist in einem eindeutig rückläufigen Trend (blau) und die Bestände werden systematisch abgebaut.
Marktsituation im Februar 2010 im Vergleich zum Februar 2009
Immobilien (Einfamilienhäuser) unter $100,000
Im Vergleich zum Februar 2009 haben sich die Short Sales und regulären Verkäufe von Einfamilienhäusern unter $100,000 bis Februar 2010 mehr als verdreifacht (hohe Arbeitslosenquote von fast 10%). Die Bankverkäufe (REO) gingen im selben Zeitraum um etwa 20% zurück.
Immobilien (Einfamilienhäuser) zwischen $100,000 und $200,000
Im Vergleich zum Februar 2009 haben sich die Bankverkäufe und regulären Verkäufe von Einfamilienhäusern im Februar 2010 zwischen $100,000 und $200,000 fast verdoppelt. Die Zahl der Short Sales stieg im Vergleichszeitraum um ca. 50%.
Immobilien (Einfamilienhäuser) zwischen $200,000 und $500,000
Im Vergleich zum Februar 2009 hat sich die Situation in diesem Preissegment nicht verändert. Es überwiegen eindeutig die regulären Verkäufe gegenüber Bankverkäufen und Short sales. Die Eigentümer sind nicht unter hohem Verkaufsdruck (Zahlungsunfähigkeit), die Preise wurden jedoch durch den extremen Druck im unteren Preissegment (Zahlungsunfähigkeit) negativ beeinflusst und stellen damit lukrative Investments dar. Es handelt sich meist um Objekte in guter bis sehr guter Qualität in TOP-Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko. Objekte neuerer Baujahre wurden in der zweiten Hälfte 2009 sehr schnell abverkauft.
Immobilien (Einfamilienhäuser) über $500,000
Die Zahl der regulären Verkäufe hat sich in diesem Preissegment gegenüber Februar 2009 fast verdoppelt. Bankverkäufe und Short Sales finden so gut wie nicht statt.
Preissituation
Der extrem niedrige, durchschnittliche Verkaufspreis von Einfamilienhäusern wird in erster Linie durch den ungeheueren Verkaufsdruck im Bereich der einfachen Objekte bestimmt. Solange das vorhandene Überangebot in diesem Preissegment nicht abgebaut ist, wird es zu keiner nachhaltigen Preissteigerung des Gesamtmarktes kommen. Wir rechnen nicht vor 2011 mit einer deutlichen Wende. Das Preisniveau scheint zwischenzeitlich eindeutig seinen Boden gefunden zu haben.
Einstiegszeitpunkt
Ein weiterer Preisverfall ist nach unserer Einschätzung nicht mehr zu erwarten. Dies wäre nur dann der Fall, wenn nach Auslaufen der internationalen Stützungsmaßnahmen zur Bewältigung der Finanzkrise im 2. Halbjahr 2010 ein massiver konjunktureller Rückschlag eintreten würde und man in eine zweite rezessive Phase mit weiter steigenden Arbeitlosenzahlen eintauchen würde. Dieses Szenario ist jedoch relativ unwahrscheinlich. Das Angebot an lukrativen Immobilieninvestments neuerer Baujahre in Wasserlagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko ist zwischenzeitlich in Cape Coral deutlich zurückgegangen – unter $300,000 sind kaum noch Objekte zu erhalten. Das Angebot an Immobilien ohne Wasserlage ist nach wie vor groß, vor allem im niedrigpreisigen Segment. Unter Investmentgesichtspunkten sollte man sich nun schnellstens Objekte in Wasserlagen sichern oder entsprechende Grundstücke kaufen. Der optimale Einstiegszeitpunkt war nach unserer Einschätzung in der 2. Hälfte 2009, da zu diesem Zeitpunkt ein sehr großes Angebot in TOP-Lagen zu Niedrigstpreisen zur Verfügung stand. Viele unserer Kunden haben gekauft und erfreuen sich inzwischen an hervorragenden Mietauslastungen ihrer Ferienimmobilie. Die jährlichen Fixkosten wurden bereits eingespielt. Ziehen Sie für Ihr Immobilieninvestment einen professinellen Immobilienmakler in Florida zu Rate. Wir unterbreiten Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot – sprechen Sie mit uns.
Eines ist klar: Wenn der Markt dreht – und er wird drehen, so wie die Börsen gedreht haben – werden die guten Lagen als erste profitieren, da sie nicht mehr vermehrbar sind. Das künftige Risiko besteht in erster Linie nicht in einem weiteren Preisverfall, sondern in der Tatsache, dass einfach keine lukrativen Lagen mehr zur Verfügung stehen.
Traumpreise locken nach wie vor überwiegend europäische Immobilienkäufer nach Florida
Die Preise sind im Januar 2010 in Lee County, Florida im Vergleich zum Dezember 2009, zum Teil auch saisonal bedingt, wieder um ca. 5% gefallen. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County fiel im Januar 2010 auf $85,000. Im Dezember 2010 lag der Durchschnittspreis bei knapp $90,000. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass diese Preise primär von der Masse der Zwangsversteigerungen einfacher Häuser verursacht werden. Es ist demnach ein Trugschluss anzunehmen, dass qualitativ hochwertige Objekte in guten bis sehr guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko auch nur annähernd zu diesen Preisen verkauft würden. Dies wird zwar üblicherweise in der einschlägigen Presse kolportiert, entspricht aber in keiner Weise den Tatsachen.
Das reguläre Angebot hochwertiger Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko hat in der Preisrange von $200,000 bis $300,000 drastisch abgenommen. Qualitativ gute Objekte mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Lagen von Cape Coral rangieren zwischen $300,000 und $400,000, nach einem fulminanten Abverkauf in 2009. Top-Lagen liegen weit darüber.
Das Angebot im niedrigpreisigen Segment steigt, die Verkaufszahlen fallen
Insgesamt hat die Masse der Verkäufe wieder deutlich abgenommen, sowohl im Bereich der Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) als auch der regulären Verkäufe. Das Verhältnis der Verkäufe zu den Angeboten hat sich ebenfalls deutlich verschlechtert und spiegelt exakt die statistische Entwicklung im Vergleich zum Januar 2009 wider – auch hier kam es zu einem deutlichen Rücksetzer. Die steigenden Arbeitslosenzahlen befeuern vor allem das untere Preissegment und bringen die Hausbesitzer zunehmend unter Druck.
Auch der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Standard-Einfamilienhäuser hat wieder deutlich zugenommen von 1,5 Monaten im Dezember 2009 auf 3,3 Monate im Januar 2010 – ein herber Rückschlag. Dies betrifft nach wie vor in erster Linie das untere Preissegment. Ein vorzeitiger Rückzug der US-Regierung aus dem Stützungsprogramm des Immobilienmarktes könnte also fatale Folgen haben. In der Dezembersitzung der FED plädierten daher einige Vertreter für eine Verlängerung des Aufkaufprogramms von Hypothekenpapieren über den März 2010 hinaus, nachdem das Handelsministerium in Washington im Dezember mitteilte, dass die Verkäufe neuer Häuser um 7,6 Prozent eingebrochen seien. Auch der Staatszuschuss in Form eines Steuergutscheins in Höhe von $8000 für Erstkäufer von Immobilien soll im April 2010 auslaufen. Erfolgt ein Kaufstopp der Hypothekenpapiere durch die FED ist mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen zu rechnen, was mehr als kontraproduktiv wäre. US-Präsident Obama erwägt sogar ein gesetzliches Verbot von Zwangsversteigerungen.
Die Situation am Immobilienmarkt wird sich schneller lösen als erwartet
Diese Einschätzung vertritt das “Orakel von Omaha”, die Investorenlegende Warren Buffett, in seinem letzten Schreiben an die Anteilseigner seiner Holding Berkshire Hathaway. Buffett ist für seine treffsicheren Marktanalysen bekannt. Die Probleme werden sich innerhalb eines Jahres lösen und der Preisverfall sei auch eine enorme Investmentchance: “Auf jeden Verkäufer kommt ein Käufer, der von der Situation profitiert.” Der Immobilienmarkt steht und fällt nach wie vor mit der Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in den USA. Im Januar hat sich der ISM-Index (Institute for Supply Management) um 3,5 auf 58,4 Punkte erhöht. Es verdichten sich also die Anzeichen dafür, dass sich in den USA die kräftige wirtschaftliche Erholung im vierten Quartal 2009 in 2010 fortsetzen wird. Die Zahlen des vierten Quartals 2009 und die Daten vom Januar 2010 legen ein annualisiertes Wirtschaftswachstum von ca. 5 Prozent nahe. Dies würde letztlich auch den Arbeitsmarkt und damit den Immobiliensektor nachhaltig unterstützen und in ruhigeres Fahrwasser befördern.
Das Kaufumfeld für den zögernden europäischen Käufer wird aufgrund der aktuellen Stärkung des Dollars etwas eingetrübt. Während im Oktober 2009 für ein $300,000 Objekt knapp 200,000 € bezahlt werden mussten, ist heute (Euro/Dollarwechselkurs: $1,35) ein Betrag von über 220,000 € zu berappen. Aufgrund der zunehmenden Unsicherheiten im Euro-Raum ist auch mit Wechselkursen von $1,30 oder darunter zu rechnen. Das Angebot an hochwertigen Angeboten nimmt im Gegensatz zu den einfachen Häusern stetig ab. Gerade die hochwertigen Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko werden als erste von einer Trendwende profitieren. Wir wiesen unsere Kunden bereits im August 2009 auf dieses mögliche Szenario hin.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Eine Immobilie/Ferienvilla in Florida – es gibt viele gute Gründe
Immobilien in den USA, Florida mussten in den vergangenen Jahren herbe Preisabschläge bis zu 40% und mehr hinnehmen. Egal, ob es sich um Immobilien an der Ostküste Floridas in Miami, Fort Lauderdale bis hoch nach Vero Beach oder um eine Immobilie an der Südwestküste in Cape Coral, Fort Myers oder Sarasota handelt. Die Preisstürze sind enorm. Dies lockt nun eine Vielzahl von Käufern zum Immobilienkauf nach Florida. Der für die meisten Menschen unerreichbare Lebenstraum, eine Immobilie im Sunshine State Florida zu erwerben, rückt für viele sonnenhungrige Europäer nun in greifbare Nähe. 360 Sonnentage im Jahr, durchschnittliche Temperaturen von 25°C in den Wintermonaten, Relaxen am eigenen Swimmingpool, niedrige Lebenshaltungskosten, spottbillige Immobilien und karibisches Lebensgefühl sind die am häufigsten genannten Gründe für eine Ferienvilla in Florida. NMB Florida Realty unterstützt Sie auch nach dem Immobilienkauf in Florida durch die eigene Hausverwaltung und die Vermarktung Ihrer Immobilie als Ferienhaus/Ferienvilla in Cape Coral/Fort Myers/Sanibel-Captiva Island/Sarasota/Anna Maria Island. Entscheidend für eine erfolgreiche Kapiatlanlage in Immobilien in Florida ist die Lage und Qualität des Objekts.
Ein vielfältiges Freizeitangebot lässt keine Langeweile aufkommen. Radfahren, Tauchen, Tennis, Reiten oder Shoppen bis zum Abwinken – einer ausgedehnten Freizeitbeschäftigung sind keine Grenzen gesetzt. Starten Sie von Ihrer Immobilie in Florida und paddeln Sie mit dem Kajak durch die üppigen Naturreservate Südwestfloridas, touren Sie mit dem Motor- oder Segelboot die karibische Küste entlang bis zur südlichsten Spitze der USA, genießen Sie eine entspannte Partie Golf in einem der unzähligen und top gepflegten Golf-Resorts oder erleben Sie mit einer Airboottour die faszinierende Welt der Everglades.
Liegt Ihr Fokus auf Nightlife, so sind Sie mit einer Immobilie an der Ostküste Floridas in Miami oder Fort Lauderdale ausgezeichnet aufgestellt. Liegt Ihnen mehr an einem entspannten Kleinstadtflair und traumhaften, einsamen Stränden, sollten Sie eine Immobilie an der Schatzküste Floridas, der Treasure-Coast, im Bereich Vero Beach ins Auge fassen.
Besuchen Sie die Touristenmagneten der Freizeitparks in Orlando – Walt Disney World Resort, der bekannteste und größte Vergnügungspark der Welt, die Universal Studios, Epcot Center, Sea World. Alleine in der Region von Orlando gibt es über 50 weitere Freizeitparks. Wandeln Sie auf den Spuren Hemingways auf Key West und blicken vom südlichsten Punkt der Vereinigten Staaten auf das 90 Meilen entfernte Kuba.
Während man in Südwestflorida an der Westküste den ruhigen karibischen Lebensrhythmus genießt, pulsiert an der Ostküste der Metro-Area Miami das Leben. Besonders sehenswert ist auch der Ocean Drive, an dem der Art Deco District beginnt. Der Ocean Drive ist das Vergnügungszentrum in Miami Beach. Der Art Deco Bezirk glänzt mit vielen renovierten Gebäuden aus den 30er und 40er Jahren des 20. Jahrhunderts. Miami wird überwiegend von Südamerikanern dominiert, man hört mehr Spanisch als Englisch.
Etwa eine Autostunde von Miami entfernt liegt Fort Lauderdale. Für Shopping Begeisterte gibt es etwas außerhalb von Fort Lauderdale das größte Outlet der Welt, die Sawgrass Mills Mall. Der bekannteste Platz in Fort Lauderdale ist der Las Olas Boulevard. Dort ist auch der Hauptstrand. Viele Geschäfte, Boutiquen, Kunstgalerien und Restaurants sind dort zu finden. Generell liegen die Immobilienpreise im Großraum Miami deutlich über den Preisen der Westküste Floridas, auch die Grundsteuern sind höher. Ein großer Bestand an Immobilien in Miami und Fort Lauderdale stammt aus den 50er, 60er,70er und 80er Jahren. Wesentlich mehr für sein Geld bekommt man also an der Südwestküste Floridas in Fort Myers oder Cape Coral. Hier sind die meisten Immobilien auch neueren Baujahres aus den 90ern und ab 2000 in hervorragenden Bauqualitäten – Immobilieninvestments vom Feinsten.
Ein Geheimtipp ist die Region nördlich von Fort Lauderdale, die Treasure Coast – Port St. Lucie, Stuart, Fort Pierce, Jupiter Island, Sailfishpoint und Vero Beach. Kilometerlange und top-gepflegte Sandstrände und moderate Immobilienpreise warten darauf, entdeckt zu werden. Viele Prominente investierten bereits in dieser Region in erstklassige Luxusimmobilien in Florida. Die riesige Auswahl an Immobilien in Florida bietet also für Jeden etwas.
Die Schönen und Reichen sowie der alte Geldadel haben sich hinter mächtigen Mauern in Palm Beach zurückgezogen. Die Stadt war bereits seit Beginn des 20. Jahrhunderts ein Magnet für die Superreichen. Wer es nach Palm Beach geschafft hat, ist ganz oben angekommen und kann sich mit Nachbarn wie Rod Stewart, den Kennedys oder Donald Trump schmücken. Letzterer soll mitten in der Immobilienkrise die Villa “Maison de l’Amitié” (Haus der Freundschaft) für 100 Millionen Dollar verkauft haben. Dies war der höchste Verkaufspreis, den je eine Privatimmobilie in den USA erzielt hat. Allerdings ist nicht alles Gold, was glänzt. Viele Bewohner von Palm Beach wurden von Einem der Ihren gnadenlos abgezockt. Palm Beach war quasi das Epizentrum des Milliardenbetrugs von Bernie Madoff. Seitdem scheinen die Mauern um die Luxusanwesen noch ein bisschen höher geworden zu sein.
Die Hauspreise legen in Lee County, Florida im Vergleich zum April 2009 um über 10% zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg im November auf fast $90,000 an. Im April lag der Durchschnittspreis der Einfamilienhäuser bei $79,900. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug in 2008 $105,000 – man befindet sich also auf dem richtigen Weg und die Talsohle sollte durchschritten sein. Wer zu spät kommt, den bestraft das Schicksal.
Auch der Case-Shiller Homeprice Index der 20 US-Hauptregionen (Metro-Areas) untermauert diese Tatsache nun deutlich – die Hauspreise in Florida klettern.
Nach wie vor wird die Masse der Verkäufe von Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) im unteren Preissegment (unter $100,000) dominiert. In der Preisrange zwischen $100,000 und $200,000 hält sich die Zahl der Verkäufe aus Zwangsversteigerungen und regulären Verkäufen in etwa die Waage und ähnelt dem Bild im Oktober 2009. Im gehobenen Objektsegment ($200,000 bis $500,000) entsprechen die Verhältnisse ebenfalls den Oktoberzahlen.
Interessant ist jedoch die Tatsache, dass der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Einfamilienhäuser dramatisch gesunken ist – von 2,7 Monaten einer Jahresproduktion im Oktober auf nur noch 1,3 Monate im November 2009. Dies stellt den niedrigsten Immobilienüberhang im gesamten County dar und legt damit einen ersten Grundstein für eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes in Cape Coral. Dies wird auch eindrucksvoll untermauert durch den Umstand, dass im gefragten Preisbereich zwischen $200,000 und $300,000 das Angebot attraktiver Häuser zurückgegangen ist. Vor wenigen Monaten war es in dieser Preiskategorie fast 5-mal so groß. Die meisten unserer Kunden haben aufgrund unserer Empfehlung im 2. und 3. Quartal 2009 zugeschlagen, nachdem wir sie in 2008 nachdrücklich zur Zurückhaltung aufgefordert haben. Wer sich mit ernsthaften Kaufabsichten trägt, sollte nun jedoch sein Haus in Florida kaufen, um sich eine interessante Immobilie in Cape Coral in einer guten Lage zu (noch) attraktiven Preisen zu sichern.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Die Verkaufszahlen waren im Vergleich zum August 2009 leicht rückläufig. Der Bestand an Immobilien in Lee County entspricht in etwa dem Stand vom August 2009. Seit Jahresbeginn 2009 schrumpfte der Bestand an Häusernvon ca. 2000 auf etwas über 1300 im September 2009. Die Zahl der Bankverkäufe (REO) reduzierte sich im Vergleich zum Juni 2009 (Jahresspitze) in Gesamt-Lee-County um ca. 40%, in Cape Coral sogar um 50% – die Talsohle ist definitiv durchschritten. Die Zahl der regulären Verkäufe und Short Sales blieb im Vergleich zum Juni 2009 in Lee County nahezu unverändert, in Cape Coral nahm die Zahl der regulären Verkäufe im Vergleich zur Spitze im Juli 2009 um ca. 20 % ab. Dies zeigt sich vor allem im zurückgehenden Häuserangebot in der Preisrange von $200,000 bis $300,000. Einzige Ausnahme: In Fort Myers und Fort Myers Beach stellt sich die Situation deutlich anders dar. Hier nahmen die regulären Verkäufe deutlich zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg auf $85.500 an (August 2009 $82.300). Interessant in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass die Verkäufer bezüglich des geforderten Verkaufspreises ein neues Selbstbewusstsein an den Tag legen und Morgenluft wittern (geforderter durchschnittlicher Verkaufspreis $89.900).
Cape Coral hat heute nach der fulminantesten Immobilien-Preisrallye in Florida ca. 67% Preisnachlässe von der Spitze in 2007 zu verzeichnen. Die Preise von heute liegen in etwa wieder auf dem Stand von 2002 (also wie zu Beginn der Preisexplosion). Häuser, die heute um die $200,000 gehandelt werden, wurden 2007 zwischen $400,000 und $500,000 verkauft. In den letzten Monaten wurden in Cape Coral pro Tag zwischen 20 und 25 Häuser verkauft – ganze Straßenzüge wechselten die Besitzer. Der Objektüberhang in Cape Coral hat sich zwischenzeitlich wieder auf ein Normalniveau von etwa 2,5 bis 2,7 Monaten einer Jahresproduktion eingependelt. In Gesamt-USA liegt der Überhang im Schnitt immer noch bei über 9 Monaten einer Jahresproduktion. Dies belegt ganz klar, wo sich Investments rechnen und wo nicht. Cape Coral besitzt eine hervorragende Infrastruktur (ca. 160,000 Einwohner), ist eine der schnellst wachsenden Städte in Florida, mit einer der niedrigsten Kriminalitätsrate in Florida, so gut wie keine Hochhäuser und Bettenburgen, fast nur Einfamilienhäuser, ein toller Yachthafen, ein Katzensprung zu den Traumstränden von Sanibel und Captiva (sowohl mit dem Pkw als auch mit dem Boot), zauberhafte und äußerst hilfsbereite Menschen, Fort Myers als Zielflughafen und man ist in kürzester Zeit in seinem Feriendomizil Cape Coral am Caloosahatchee River (einfach über die River-Brücke fahren). Über den Caloosahatchee River und dem Lake Okeechobee kann man sogar Florida auf dem Wasserweg bis zur Ostküste durchqueren – man kommt dann in Stuart bzw. Palm City an der Ostküste an. Der größte Immobilieninvestor und Projektentwickler in Cape Coral, Will Stout, plant in Cape Coral ein 500 Mio. Dollarinvestment. Will Stout ist Developer und Eigentümer des Yachthafens Cape Harbour in Cape Coral. Allein aus dieser Tatsache leiten wir ein hohes künftiges Potential der City Cape Coral ab.
NMB Florida Realty hat in Zusammenarbeit mit seinen US-Partnern an der Ost- und Westküste Floridas 2008 allen seinen Kunden empfohlen, sich noch 12 Monate zu gedulden. Die meisten haben sich dadurch 6-stellige Beträge eingespart. 2009 ist nun klare Kaufzeit (die Bestände der wirklich guten Objekte in Cape Coral bauen sich seit März 2009 rasend schnell ab). Auch Investorenlegenden wie Warren Buffet und der chinesische Staatsfonds CIC sind vor einigen Wochen massiv in den US-Immobilienmarkt eingestiegen (vor allem in den angeschlagenen Gewerbeimmobilienmarkt). Der nachrückende Bestand an Immobilien in Florida ist durchaus gewährleistet falls die Arbeitslosenzahlen in den USA weiter steigen. Zur Zeit beträgt die Arbeitslosenrate ca. 9,8%, ein Überschreiten der 10% in 2010 gilt als sehr wahrscheinlich. Der daraus eventuell resultierende Häusernachschub betrifft aber überwiegend die untere Preisrange der in Not geratenen Immobilienbesitzer (unter $200,000) mit sehr eingeschränktem Wertsteigerungs- und Vermietungspotential). Hochwertige Objekte in Wasserlagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko sind auf natürliche Weise limitiert, weil nicht beliebig vermehrbar. Viele Investoren sichern sich aktuell zusätzlich Wassergrundstücke an TOP-Locations.
Der Dollarkurs befindet sich aktuell auf Talfahrt, da die Ölpreise steigen (wenn auch nicht fundamental begründet, sondern nur von der Hoffnung eines Wirtschaftsaufschwunges genährt) und viele amerikanische Anleger investieren außerhalb der USA, um an Zinsarbitragegeschäften (carry trades) zu partizipieren – ein nicht ganz risikoloses Unterfangen, für das Viele teuer bezahlen mussten als diese Investmentform mit dem japanischen Yen praktiziert wurde. Je mehr Dollars die USA verlassen, umso schwächer wird der Greenback. Die überbordende Liquidität am Markt (ausgelöst durch die expansive Geldpolitik der Zentralbanken) sucht Anlagemöglichkeiten, die sie im Anleihebereich und in Fest- oder Tagesgeldanlagen nicht mehr findet. Die Rahmenbedingungen sind für den mittel-/ langfristig und antizyklisch orientierten Investor auf dem US-Immobilienmarkt einmalig, vor allem für europäische Anleger:
Immobilienpreise (auch für TOP-Immobilien) sind am Boden, der Dollar schwächelt mehr denn je, die Staatsverschuldungen werden zwangsläufig zu einer steigenden globalen Inflation führen und der Aufschwung wird kommen – über kurz oder lang. Der Leitsatz: “Nur Bares ist Wahres” war vielleicht 2008 die Devise, heute ganz sicher nicht mehr. Worauf warten Sie also?
Die Korrelation von Dollar und Ölpreis hat in den letzten Jahren enorm zugenommen. Sie beträgt nahezu 100%. Verkürzt ausgedrückt bedeutet dies, dass ein schwacher Dollar mit steigenden Ölpreisen einhergeht und umgekehrt. Aufgrund der in letzter Zeit stark gestiegenen Rohölpreise (auf über $70 pro Barrel), die im Übrigen jeglicher fundamentalen Grundlage entbehrt, ist ein Platzen dieser Blase mehr als wahrscheinlich. Die Folge wird ein wieder erstarkender Dollar sein. Die Währungsschwankungen sind seit Oktober 2008 enorm. Der Dollarkurs bewegt sich gegenüber dem Euro seit einem Jahr in einer sehr volatilen Range zwischen $1,48 und $1,25. Derzeit liegt er bei ca. $1,43. Der faire Ölpreis sei nach Einschätzung von Experten angesichts rückläufiger Nachfrage bei $60 bis $70 anzusiedeln.
Für europäische Immobilienkäufer bedeutet dies, dass sie wieder mehr Euro in ihre US-Immobilie investieren müssen. Geht man von einer $300,000 Immobilie aus (ca. 210,000€), würde eine Korrektur des Ölpreises von aktuell $72 auf $65 zeitverzögert zu einer Aufwertung des Dollars um fast 10% führen, wenn man von einem stabilen “Wert” des Erdöls ausgeht. Der europäische Käufer müsste für seine $300,000 Traumvilla ca. 20,000€ mehr investieren. Ein Platzen der Ölpreisspekulation und damit eine Korrektur des Ölpreises nach unten deutet sich bereits an.
TEILAUSZÜGE AUS UNSEREM PRESSEBERICHT VOM JUNI 2009
Nachdem die amerikanische Notenbank (Federal Reserve-FED) zur Dämpfung des Crashs nach dem Platzen der Internetblase die Leitzinsen auf ein historisches Tief gesenkt hatte, kam es zum Aufbau einer gigantischen Immobilienblase in den USA. Betroffen waren vor allem die “prime locations” Kalifornien und Florida. Aufgrund extrem niedriger, aber kurz laufender Hypothekenzinsen kam es zu einem explosionsartigen Nachfrageboom im Immobilienbereich. Jeder wollte sich in seiner Traumregion “Florida” ein Haus kaufen. Die Banken vergaben großzügige Kredite, allen voran die beiden größten Immobilienfinanzierer Freddie Mac und Fannie Mae. Die Kreditnehmer waren zu einem nicht unerheblichen Teil so genannte NINAs (NoIncomeNoAssets), d.h. ein Klientel bei dem es eigentlich offensichtlich war, dass sie ihren Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen konnten. Dieses Klientel mit schlechter Bonität stellte den größten Teil im so genannten Subprime-Segment dar.
Als die Zinsen stiegen und die Sub-Prime-Blase schließlich platzte, gab es kein Halten mehr – die Immobilienpreise in den USA stürzten in einer atemberaubenden Geschwindigkeit ab und mit ihnen die Kapitaldecken der finanzierenden Banken. Fannie Mae und Freddie Mac wurden zwischenzeitlich verstaatlicht und erhielten bisher Kapitalhilfen von fast 100 Mrd. US-Dollar. Fannie Mae benötigt nun eine erneute Kapitalspritze des Staates in Höhe von 10,7 Mrd. Dollar, nachdem auch im zweiten Quartal 2009 zum achten Mal in Folge Verluste erwirtschaftet wurden – diesmal in Höhe von 14,8 Mrd. Dollar. Fannie Mae steht neben Freddie Mac hinter jedem zweiten Immobilienkredit in den USA. Die Situation beim Schwesterinstitut Freddie Mac sieht inzwischen etwas besser aus, sie erwirtschafteten immerhin im zweiten Quartal 2009 einen Gewinn – das erste Mal seit zwei Jahren.
Zusammen mit dem Immobilienforscher Karl Case erstellte der international renommierte Spitzenökonom Robert J. Shiller den so genannten Case-Shiller-Index. Er erfasst die Immobilienpreisentwicklung der 20 größten US-Städte und ist heute der wichtigste Index zur Beurteilung des US-Immobilienmarktes. Im Vergleich zu dem im II. Quartal 2006 erreichten Spitzenwert sind die Häuserpreise in den USA inzwischen um durchschnittlich 32,2% zurückgegangen, in einzelnen Regionen ist der Rückgang noch wesentlich deutlicher.
Laut Robert J. Shiller war ein derart massiver Preissturz nur in den Zeiten der „Großen Depression“ von 1925 bis 1933 zu verzeichnen. Damals fielen die Immobilienpreise um ca. 30% bei einer Arbeitslosenrate von 25%. Die Arbeitslosenrate in den USA hat heute erstmalig seit 25 Jahren die 9% Marke überschritten, die Tendenz ist weiter steigend. Eine Arbeitslosenquote von 12% in 2010 wird nicht mehr ausgeschlossen. Momentan scheint sich zumindest eine gewisse Verlangsamung des Preisverfalls anzudeuten. Die Durchschnittspreise der Immobilien befinden sich heute auf dem Niveau des IV. Quartals 2002. Dies entspricht dem Preislevel der Ausgangssituation vor Beginn des Booms. NMB Florida Realty hat den Chartverlauf des CS-Index unter langfristigen Gesichtspunkten untersucht und kam zu dem Ergebnis, dass durchaus noch Spielraum nach unten besteht (siehe nachstehende Grafik).
Interessant in diesem Zuammenhang ist auch die Entwicklung des Aktienindex der 500 größten US-Unternehmen (S&P 500). Der Verlauf ist fast deckungsgleich. Ursache des zeitlich versetzten “Überschäumens” ist wohl in beiden Fällen eine überwiegend kreditfinanzierte Blase.
Die Immobilienhausse begann just in dem Moment (2001/2002) als die FED die Leitzinsen zur Bewältigung der geplatzten Internetblase am Aktienmarkt aggressiv senkte.
Die neue Krise soll nun wiederum mit extrem niedrigen Leitzinsen bewältigt werden. Ein Spiel mit dem Feuer, aber die einzige Möglichkeit. Angesichts steigender Arbeitslosigkeit, rückläufiger Industrieproduktion und eines sich abschwächenden Privatkonsums sieht der S&P Index-Ausschuss momentan keine Anzeichen einer schnellen Erholung der Immobilienpreise – entsprechend zurückhaltend sind die Investoren. Ein Verfall der Immobilienpreise in den USA auf ein Niveau des Jahres 2000 kann nicht mehr ausgeschlossen werden. Dies würde einen nochmaligen Rückgang zwischen 10 und 15% bedeuten. Viele Investoren stehen mit hohen Cash-Positionen an der Seitenlinie und beobachten die Entwicklungen sehr aufmerksam. Vor allem für europäische Investoren ergeben sich in Anbetracht eines wieder abwertenden US-Dollars (10% seit Anfang 2009) künftig gute Einstiegsmöglichkeiten in den US-Immobilienmarkt.
Zusammenfassung Juni 2009
Verkäufersituation:
- Nach wie vor ein Objektüberhang von über 10,2 Monaten einer Jahresproduktion im US-Durchschnitt
- Steigende Arbeitslosenzahlen führen zu einem erneuten Anstieg der Zwangsversteigerungen
- Steigende Renditen bei den US-Anleihen führen zu einem Anstieg der US-Hypothekenzinsen
- Steigende US-Staatsverschuldung führt zu einer weiteren Schwächung des US-Dollars
- Investoren halten sich (noch) zurück
- Weitere Preisrückgänge zwischen 10 und 15% in 2009 (lageabhängig!) sind nicht auszuschließen
- „Billigobjekte“ werden sich auf viele Jahre nicht mehr vom Preissturz erholen
Käufersituation (Euroraum):
- Preisrückgänge im Segment bis $150,000 (offwater) sind bei steigender Arbeitslosigkeit kaum vermeidbar
- Preislagen ab $350,000 werden relativ stabil bleiben (waterfront, canal, gulf access)
- Gut ausgestattete Objekte in guten bis sehr guten Lagen werden kaum günstiger
- Grundstückspreise in guten Lagen bleiben relativ hoch (da meist bar bezahlt)
- Schwacher US-Dollar (ähnlich Sommer 2008) begünstigt den Anleger des Euro-Raums
- Qualitativ hochwertige Objekte in guter Lage und Wasserzugang gewährleisten eine sehr gute Vermietbarkeit als Ferienobjekt und bieten sich als langfristiges Investment an
Fazit:
- Es bleibt ein reiner Käufermarkt
- Gewinner sind mittel- und langfristig Käufer aus dem Euro-Raum
- Verlierer sind kurzfristig Verkäufer aus dem Euro-Raum aufgrund des $/€ Wechselkurses
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