You are currently browsing posts tagged with Immobilienmarkt in Florida
Die Hauspreise legen in Lee County, Florida im Vergleich zum April 2009 um über 10% zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg im November auf fast $90,000 an. Im April lag der Durchschnittspreis der Einfamilienhäuser bei $79,900. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug in 2008 $105,000 – man befindet sich also auf dem richtigen Weg und die Talsohle sollte durchschritten sein. Wer zu spät kommt, den bestraft das Schicksal.
Auch der Case-Shiller Homeprice Index der 20 US-Hauptregionen (Metro-Areas) untermauert diese Tatsache nun deutlich – die Hauspreise in Florida klettern.
Nach wie vor wird die Masse der Verkäufe von Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) im unteren Preissegment (unter $100,000) dominiert. In der Preisrange zwischen $100,000 und $200,000 hält sich die Zahl der Verkäufe aus Zwangsversteigerungen und regulären Verkäufen in etwa die Waage und ähnelt dem Bild im Oktober 2009. Im gehobenen Objektsegment ($200,000 bis $500,000) entsprechen die Verhältnisse ebenfalls den Oktoberzahlen.
Interessant ist jedoch die Tatsache, dass der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Einfamilienhäuser dramatisch gesunken ist – von 2,7 Monaten einer Jahresproduktion im Oktober auf nur noch 1,3 Monate im November 2009. Dies stellt den niedrigsten Immobilienüberhang im gesamten County dar und legt damit einen ersten Grundstein für eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes in Cape Coral. Dies wird auch eindrucksvoll untermauert durch den Umstand, dass im gefragten Preisbereich zwischen $200,000 und $300,000 das Angebot attraktiver Häuser zurückgegangen ist. Vor wenigen Monaten war es in dieser Preiskategorie fast 5-mal so groß. Die meisten unserer Kunden haben aufgrund unserer Empfehlung im 2. und 3. Quartal 2009 zugeschlagen, nachdem wir sie in 2008 nachdrücklich zur Zurückhaltung aufgefordert haben. Wer sich mit ernsthaften Kaufabsichten trägt, sollte nun jedoch sein Haus in Florida kaufen, um sich eine interessante Immobilie in Cape Coral in einer guten Lage zu (noch) attraktiven Preisen zu sichern.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Die Verkaufszahlen steigen in Lee County im Vergleich zum September 2009 wieder leicht an.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg geringfügig auf $85.600 an (September 2009: $85.500). Der geforderte durchschnittliche Verkaufspreis (asking price) lag bei $88.000.
Die Masse der Verkäufe wird nach wie vor aus den Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im unteren Preissegment (unter $100,000) generiert. In der Preisrange zwischen $100,000 und $200,000 hält sich die Zahl der Verkäufe aus Zwangsversteigerungen und regulären Verkäufen in etwa die Waage. Im gehobenen Objektsegment ($200,000 bis $500,000) beträgt die Zahl der regulären Verkäufe aktuell ca. das 2,5-fache der Zahl der Zwangsversteigerungen. Damit bestätigt sich nach wie vor die Tatsache, dass überwiegend untere Einkommensgruppen mit sehr einfachen Objekten in durchschnittlichen Objekt-Locations ohne Bootszugang zum Golf von Mexiko in den Prozess der Zwangsversteigerung geraten. Dies ist die Hauptursache für die augenscheinlich niedrigen Durchschnittspreise der Immobilien in Florida und Gesamt-USA.
Für ernsthafte Investoren, deren Fokus auf überdurchschnittlicher Wertsteigerung und Rendite liegt, sind dies nicht die bevorzugten Investmentanlagen. Die preisgünstigen Objekte sind zweifellos hervorragende Einstiegschancen und Investments für ortsansässige US-Amerikaner als Dauerwohnsitz oder Langzeiturlauber, die nun die einmalige Chance sehen, künftig nicht mehr für viele Monate Mietzahlungen leisten zu müssen. Ebenso sind es eventuell Einstiegsobjekte für Urlauber, die mehrmals im Jahr ihre Immobilie als Ferienhaus nutzen wollen und kein Investmentinteresse besitzen. Für ernsthafte, externe Investoren sollte der Fokus auf gehobenen Objekten in guten bis sehr guten Lagen liegen, die eine gute Mietrendite und Auslastung gewährleisten sowie reelle Chancen auf eine weit überdurchschnittliche Wertsteigerung besitzen, wenn der Markt wieder dreht. Viele Investoren sichern sich zusätzlich Wassergrundstücke in Top-Lagen, da diese Locations nicht vermehrbar sind. Einfamilienhäuser der gehobenen Ausstattungsklasse mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in gefragten Lagen von Cape Coral und neuere Baujahre sind zwischen $200,000 und $300,000 als reguläre Verkäufe inzwischen nur noch schwer erhältlich, da der Markt seit einigen Monaten überwiegend durch Cash-Zahler schnell und systematisch von unten nach oben aufgerollt wird. Qualitativ sehr interessante Angebote sind heute zwischen $300,000 und $450,000 zu suchen und auch zu finden. Neben der Auswahl des Objekts stellt die Objektverwaltung durch eine professionelle Hausverwaltung das entscheidende Kriterium für ein erfolgreiches Langzeit-Investment dar. Wir gehen sogar soweit zu behaupten, dass dieses Kriterium noch wichtiger als der Einkauf ist. Ankauf, Objektausstattung, Objektmarketing, Gästebetreuung und Abrechnung – alles aus einer Hand und auf höchstem Qualitätsniveau. Dafür steht NMB Florida Realty mit seinen Partnerunternehmen. Überzeugen Sie sich von der Qualität unseres Objektmanagements anhand eines kürzlich verkauften Objektes.
Die Verkaufszahlen waren im Vergleich zum August 2009 leicht rückläufig. Der Bestand an Immobilien in Lee County entspricht in etwa dem Stand vom August 2009. Seit Jahresbeginn 2009 schrumpfte der Bestand an Häusernvon ca. 2000 auf etwas über 1300 im September 2009. Die Zahl der Bankverkäufe (REO) reduzierte sich im Vergleich zum Juni 2009 (Jahresspitze) in Gesamt-Lee-County um ca. 40%, in Cape Coral sogar um 50% – die Talsohle ist definitiv durchschritten. Die Zahl der regulären Verkäufe und Short Sales blieb im Vergleich zum Juni 2009 in Lee County nahezu unverändert, in Cape Coral nahm die Zahl der regulären Verkäufe im Vergleich zur Spitze im Juli 2009 um ca. 20 % ab. Dies zeigt sich vor allem im zurückgehenden Häuserangebot in der Preisrange von $200,000 bis $300,000. Einzige Ausnahme: In Fort Myers und Fort Myers Beach stellt sich die Situation deutlich anders dar. Hier nahmen die regulären Verkäufe deutlich zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg auf $85.500 an (August 2009 $82.300). Interessant in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass die Verkäufer bezüglich des geforderten Verkaufspreises ein neues Selbstbewusstsein an den Tag legen und Morgenluft wittern (geforderter durchschnittlicher Verkaufspreis $89.900).
Cape Coral hat heute nach der fulminantesten Immobilien-Preisrallye in Florida ca. 67% Preisnachlässe von der Spitze in 2007 zu verzeichnen. Die Preise von heute liegen in etwa wieder auf dem Stand von 2002 (also wie zu Beginn der Preisexplosion). Häuser, die heute um die $200,000 gehandelt werden, wurden 2007 zwischen $400,000 und $500,000 verkauft. In den letzten Monaten wurden in Cape Coral pro Tag zwischen 20 und 25 Häuser verkauft – ganze Straßenzüge wechselten die Besitzer. Der Objektüberhang in Cape Coral hat sich zwischenzeitlich wieder auf ein Normalniveau von etwa 2,5 bis 2,7 Monaten einer Jahresproduktion eingependelt. In Gesamt-USA liegt der Überhang im Schnitt immer noch bei über 9 Monaten einer Jahresproduktion. Dies belegt ganz klar, wo sich Investments rechnen und wo nicht. Cape Coral besitzt eine hervorragende Infrastruktur (ca. 160,000 Einwohner), ist eine der schnellst wachsenden Städte in Florida, mit einer der niedrigsten Kriminalitätsrate in Florida, so gut wie keine Hochhäuser und Bettenburgen, fast nur Einfamilienhäuser, ein toller Yachthafen, ein Katzensprung zu den Traumstränden von Sanibel und Captiva (sowohl mit dem Pkw als auch mit dem Boot), zauberhafte und äußerst hilfsbereite Menschen, Fort Myers als Zielflughafen und man ist in kürzester Zeit in seinem Feriendomizil Cape Coral am Caloosahatchee River (einfach über die River-Brücke fahren). Über den Caloosahatchee River und dem Lake Okeechobee kann man sogar Florida auf dem Wasserweg bis zur Ostküste durchqueren – man kommt dann in Stuart bzw. Palm City an der Ostküste an. Der größte Immobilieninvestor und Projektentwickler in Cape Coral, Will Stout, plant in Cape Coral ein 500 Mio. Dollarinvestment. Will Stout ist Developer und Eigentümer des Yachthafens Cape Harbour in Cape Coral. Allein aus dieser Tatsache leiten wir ein hohes künftiges Potential der City Cape Coral ab.
NMB Florida Realty hat in Zusammenarbeit mit seinen US-Partnern an der Ost- und Westküste Floridas 2008 allen seinen Kunden empfohlen, sich noch 12 Monate zu gedulden. Die meisten haben sich dadurch 6-stellige Beträge eingespart. 2009 ist nun klare Kaufzeit (die Bestände der wirklich guten Objekte in Cape Coral bauen sich seit März 2009 rasend schnell ab). Auch Investorenlegenden wie Warren Buffet und der chinesische Staatsfonds CIC sind vor einigen Wochen massiv in den US-Immobilienmarkt eingestiegen (vor allem in den angeschlagenen Gewerbeimmobilienmarkt). Der nachrückende Bestand an Immobilien in Florida ist durchaus gewährleistet falls die Arbeitslosenzahlen in den USA weiter steigen. Zur Zeit beträgt die Arbeitslosenrate ca. 9,8%, ein Überschreiten der 10% in 2010 gilt als sehr wahrscheinlich. Der daraus eventuell resultierende Häusernachschub betrifft aber überwiegend die untere Preisrange der in Not geratenen Immobilienbesitzer (unter $200,000) mit sehr eingeschränktem Wertsteigerungs- und Vermietungspotential). Hochwertige Objekte in Wasserlagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko sind auf natürliche Weise limitiert, weil nicht beliebig vermehrbar. Viele Investoren sichern sich aktuell zusätzlich Wassergrundstücke an TOP-Locations.
Der Dollarkurs befindet sich aktuell auf Talfahrt, da die Ölpreise steigen (wenn auch nicht fundamental begründet, sondern nur von der Hoffnung eines Wirtschaftsaufschwunges genährt) und viele amerikanische Anleger investieren außerhalb der USA, um an Zinsarbitragegeschäften (carry trades) zu partizipieren – ein nicht ganz risikoloses Unterfangen, für das Viele teuer bezahlen mussten als diese Investmentform mit dem japanischen Yen praktiziert wurde. Je mehr Dollars die USA verlassen, umso schwächer wird der Greenback. Die überbordende Liquidität am Markt (ausgelöst durch die expansive Geldpolitik der Zentralbanken) sucht Anlagemöglichkeiten, die sie im Anleihebereich und in Fest- oder Tagesgeldanlagen nicht mehr findet. Die Rahmenbedingungen sind für den mittel-/ langfristig und antizyklisch orientierten Investor auf dem US-Immobilienmarkt einmalig, vor allem für europäische Anleger:
Immobilienpreise (auch für TOP-Immobilien) sind am Boden, der Dollar schwächelt mehr denn je, die Staatsverschuldungen werden zwangsläufig zu einer steigenden globalen Inflation führen und der Aufschwung wird kommen – über kurz oder lang. Der Leitsatz: “Nur Bares ist Wahres” war vielleicht 2008 die Devise, heute ganz sicher nicht mehr. Worauf warten Sie also?
Der durchschnittliche Verkaufspreis von Häusern betrug in Gesamt-Florida im Juni $148,000. Ein Jahr zuvor lag er bei $205,300 – ein Preissturz von 28 Prozent. Verglichen mit dem Monat Mai 2009 stiegen die Verkaufspreise in Gesamt-Florida um durchschnittlich 2,49%. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Miami betrug von Mai bis Juli 2009 ca. $185,200 – ein leichter Anstieg im Vergleich zum ersten Quartal 2009. Verglichen mit dem ersten Quartal 2008 fielen die Preise jedoch um ca. 38,3%. Der Immobilienmarkt in Florida stellt derzeit ein mittel- und langfristig lukratives Investment dar.
Auch der Standard & Poor’s CS-Home-Price-Index (Composite 20 Index) scheint die Erholungstendenzen zu bestätigen. In 14 von 20 untersuchten US-Metropolen (MSA = metropolitan statistical areas) sind die durchschnittlichen Hauspreise in Florida gestiegen. Insgesamt betrug der Anstieg im Mai 0,5% – der erste Anstieg seit Sommer 2006. Nach Ansicht des FED-Chefs, Ben Bernanke, wird sich die US-Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte stabilisieren. Sind nun tatsächlich die ersten grünen Sprösslinge, die „green shoots“, in Sicht? Tatsache ist, dass sich der gesamtwirtschaftliche Abschwung deutlich verlangsamt hat. Eine gewisse Bremse für die Geschwindigkeit eines neuen Aufschwungs sind allerdings die steigenden Arbeitslosenzahlen in den USA. Schließlich werden 70% des BIP in den USA durch den Konsum der Verbraucher erwirtschaftet. Außerdem werden viele Verbraucher über kurz oder lang grundsätzlich ihren Gürtel enger schnallen, um ihre hohe Schuldenlast abzubauen. Eine steigende Zahl von Arbeitslosen bewirkt einen deutlich negativen Einfluss auf die Kreditqualitäten der Verbraucher und wird zu einem neuen Rekordstand der Zwangsversteigerungen bis Ende 2009 führen.
Im zweiten Quartal 2009 ist nach Aussage der Vereinigung der Hypothekenbanken der Anteil an Krediten, bei denen die Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerieten auf 9,24% angestiegen. Im ersten Quartal lag die Rate bei 9,12%. Diese Tendenzen werden auch gestützt duch den überraschenden Anstieg der Arbeitslosenzahlen in der letzten Woche. Die Erstanträge kletterten bis zum 15. August auf 576,000. Fachleute hatten einen leichten Rückgang auf 550,000 erwartet. Seit Beginn der Rezession Ende 2007 gingen in den USA 6,7 Million Arbeitsplätze verloren. Bezeichnend für diese Entwicklung ist auch Folgendes:
Während der Auslöser zu Beginn der Krise die so genannten Subprime-Kredite (Kreditnehmer mit schlechter Bonität) mit kurzen Laufzeiten waren, geraten aufgrund steigender Arbeitslosigkeit zunehmend auch hochwertige Hypotheken (Prime-Kredite) mit Festzins unter Druck. Bei 6,41 Prozent dieser Kredite sind die Kreditnehmer inzwischen in Zahlungsverzug. Hintergrund ist die wachsende Arbeitslosigkeit.
Sollte man die steigende Zahl der Arbeitslosen durch die internationalen Konjunkturprogramme nicht schnell stoppen können, drohen die Staatshilfen der US-Regierung für notleidende Eigenheimbesitzer wirkungslos zu verpuffen. Wem nützt ein niedriger Hypothekenzins, wenn der Darlehensnehmer über kein Einkommen mehr verfügt? Der Verkauf der Immobilie trägt in keiner Weise zur Lösung des Problems bei, da die Höhe der Hypothekendarlehen aufgrund des enormen Preisverfalls weit unter den gegenwärtigen Marktpreisen liegt – ein Teufelskreis.
Während sich die Unternehmen durch Entlassungen gesund sparen, steigt das Kreditausfallrisiko der Banken erneut an. Dies gilt sowohl für die Konsumentendarlehen und Hypotheken für Eigenheimkredite als auch für die Kreditkartenbranche. Nach Angaben des US-Bankenverbandes ABA steigt die Ausfallquote nach wie vor an, wenn auch verlangsamt. Die Ratingagentur Moody’s verkündete einen neuen Höchststand der Ausfallraten bei US-Kreditkartenfirmen im Juni 2009. Sie stiegen auf 10,76 Prozent nach 10,62 Prozent im Mai. Der Höhepunkt soll Mitte 2010 mit 12 bis 13 Prozent erreicht werden. Dies ist auch deckungsgleich mit dem prognostizierten Erreichen des Höchststandes der Arbeitslosenzahlen in den USA. Er soll bis Mitte 2010 deutlich über 10 Prozent liegen.
Newer Entries »
