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Immobilienpreise Florida – höchster Stand seit April 2009
Trotz etwas schlechterer Signale des Gesamtmarktes steigen die Immobilienpreise in Lee County, Florida ungebrochen weiter. Der mittlere Verkaufspreis für Einfamilienhäuser ist seit April 2009 auf ein neues Rekordhoch von $96,000 gestiegen und liegt damit 20% über dem Stand vom April 2009 ($80,000), während der Case/Shiller-Preisindex für Gesamt-USA immer noch leicht rückläufige Preise im ersten Quartal 2010 feststellt.
Immobilienpreise in Cape Coral (Lee County) auf Höchststand seit April 2009
Immobilienpreise steigen moderat weiter
Die Nachfrage- und Angebotssituation stellt sich ebenfalls sehr ausgeglichen dar, nach einem deutlichen Anstieg seit Januar 2010. Der Objektüberhang mit 2,7 Monaten einer Jahresproduktion im Bereich der Einfamilienhäuser in Cape Coral entspricht normalen wirtschaftlichen Gegebenheiten. In Gesamt-USA beträgt er nach wie vor 9 Monate. Dies untermauert die herausragende Stellung Cape Corals als einen der beliebtesten Standorte in Florida.
- Immobilienangebot und Immobiliennachfrage halten sich in Cape Coral in Florida die Waage
Sie planen den Kauf eines Ferienhauses in Südwestflorida oder suchen ein Ferienhaus zur Miete in TOP-Qualität?
- sprechen Sie mit uns!
Florida Immobilien – Nachfrage und Preise für Ferienvillen steigen wieder
Im Vergleich zum ersten Quartal 2010 nimmt die Nachfrage nach Immobilien in Cape Coral, Florida wieder deutlich zu und die Schere zwischen Nachfrage und Angebot hat sich fast wieder geschlossen. Die Gesamtzahl der verkauften Einfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Januar 2010 um knapp 50%. Auffällig ist vor allem ein deutlicher Anstieg regulärer Verkäufe gegenüber Januar 2010 (satte 70%). Eine nun einmalige Chance für ein Investment in ein renditestarkes Ferienhaus in Cape Coral, Florida.
Auch die Durchschnittspreise der Immobilien in Florida, Lee County erreichten einen neuen Höchststand von $90,000. Dies ist der höchste Stand seit Februar 2009. Betrachtet man sich den Dollar-Wechselkurs zum EURO von aktuell $1,33 und zieht einen Vergleich zur Immobiliensituation im November 2009 ($1,52), ergibt sich für den europäischen Käufer folgendes Bild:
Bei einem Durchschnittspreis der Florida-Immobilie in Lee County im November 2009 in Höhe von $89,900 hat sich der Ankauf im März 2010 für den europäischen Käufer zwischenzeitlich um über 12% verteuert.
In Anbetracht der zunehmend unter Druck geratenden EU-Staaten rechnen wir in 2010 auch nicht mit einer nachhaltigen Erholung des Euro. Die Preissituation stellt aufgrund des enormen Preisverfalls der Immobilien in der Traumlocation Florida nach wie vor eine der besten Investmentgelegenheiten dar, um ein exklusives Ferienhaus im Sunshine State zu erwerben. Die Preise sind im internationalen Vergleich nach wie vor konkurrenzlos. Die absoluten Relationen werden am besten verdeutlicht durch einen Blick auf die generelle Preisentwicklung nach dem Platzen der Subprime-Blase. Worauf soll man also noch warten?
In diesem Zusammenhang ist uns ein Hinweis wichtig, den man nicht oft genug wiederholen kann:
Die angegebenen Durchschnittspreise ergeben sich aus der Masse der auf dem Markt erhältlichen Immobilien (zwar massiv und solide gebaut, jedoch mit einfacher Ausstattung). Diese Objekte befinden sich in der Regel in einer off-water Lage, besitzen also keine Wasserlage, geschweige denn einen Bootszugang zum Golf von Mexiko. Hochwertige Immobilien neuerer Baujahre (ab 2000) in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko (ready to move in) werden zunehmend seltener und sind kaum noch unter $300,000 zu erhalten (reguläre Angebote, keine Short Sales, REOs oder Foreclosures). Zu Zeiten der Immobilien-Hausse musste man für diese Objekte mindestens $500,000 und mehr bezahlen. Werden qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko zu absoluten Dumping-Preisen angeboten, handelt es sich zu 95% um meist erfolglose Short Sale Versuche. Lesen Sie hierzu unsere Ausführungen unter:
http://www.nmb-florida-realty.com/immobilien/immobilien-in-florida-kaufen/short-sale
Empfehlung zum Kauf eines Ferienhauses in Cape Coral, Florida:
So sehr wir 2008 allen Kunden von einem vorschnellen Immobilienkauf in Florida abgeraten und den Einstieg ab Mitte 2009 empfohlen haben, gilt heute: Wer eine hochwertige und renditestarke Ferien-Immobilie in Florida mit Bootszugang zum Golf von Mexiko kaufen will, kann durch weiteres Abwarten nur Eines erreichen:
- drastisch abnehmendes Angebot neuerer Baujahre
- steigende Preise und
- fallende Euro-Kurse (falls sich die Abstufungen der Rating Agenturen für die PIGS - Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – bewahrheiten)
Alle Kunden, welche unserem Rat folgten (es waren die meisten), hatten 2009 eine riesige Auswahl an hochwertigen Immobilienobjekten und im letzten Quartal 2009 einen traumhaften Wechselkurs von über $1,50. Die Preise fielen von 2008 auf 2009 auch in guten Lagen nochmals um fast 30%. Heute lässt sich seit Herbst 2009 ein Anstieg der Preise hochwertiger Objekte um 10% und als zusätzlicher Wehrmutstropfen für europäische Käufer eine Wechselkursverschlechterung um 12% feststellen. In einigen Jahren wird man von den heutigen Preisen nur noch träumen oder sich ärgern, wie es heute viele Börsianer tun, die im März 2009 bei einem DAX-Stand von 3200 Punkten an den Weltuntergang glaubten und entsprechenden Gurus hinterherliefen. Geschichte wiederholt sich und es wird immer das gleiche Spiel bleiben: Kaufe in der Baisse, dann hast Du in der Hausse. Objekte in guten Locations, die heute für $300,000 oder $350,000 verkauft werden, wird man in 5 Jahren nicht mehr unter $400,000 oder $450,000 erhalten. Ein klarer Hinweis hierfür sind auch die aktuellen Grundstückspreise in guten Lagen von Cape Coral (nahe am River mit Bootszugang zum Golf von Mexiko): Unter $250,000 kaum noch Chancen.
Traumpreise locken nach wie vor überwiegend europäische Immobilienkäufer nach Florida
Die Preise sind im Januar 2010 in Lee County, Florida im Vergleich zum Dezember 2009, zum Teil auch saisonal bedingt, wieder um ca. 5% gefallen. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County fiel im Januar 2010 auf $85,000. Im Dezember 2010 lag der Durchschnittspreis bei knapp $90,000. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass diese Preise primär von der Masse der Zwangsversteigerungen einfacher Häuser verursacht werden. Es ist demnach ein Trugschluss anzunehmen, dass qualitativ hochwertige Objekte in guten bis sehr guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko auch nur annähernd zu diesen Preisen verkauft würden. Dies wird zwar üblicherweise in der einschlägigen Presse kolportiert, entspricht aber in keiner Weise den Tatsachen.
Das reguläre Angebot hochwertiger Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko hat in der Preisrange von $200,000 bis $300,000 drastisch abgenommen. Qualitativ gute Objekte mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Lagen von Cape Coral rangieren zwischen $300,000 und $400,000, nach einem fulminanten Abverkauf in 2009. Top-Lagen liegen weit darüber.
Das Angebot im niedrigpreisigen Segment steigt, die Verkaufszahlen fallen
Insgesamt hat die Masse der Verkäufe wieder deutlich abgenommen, sowohl im Bereich der Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) als auch der regulären Verkäufe. Das Verhältnis der Verkäufe zu den Angeboten hat sich ebenfalls deutlich verschlechtert und spiegelt exakt die statistische Entwicklung im Vergleich zum Januar 2009 wider – auch hier kam es zu einem deutlichen Rücksetzer. Die steigenden Arbeitslosenzahlen befeuern vor allem das untere Preissegment und bringen die Hausbesitzer zunehmend unter Druck.
Auch der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Standard-Einfamilienhäuser hat wieder deutlich zugenommen von 1,5 Monaten im Dezember 2009 auf 3,3 Monate im Januar 2010 – ein herber Rückschlag. Dies betrifft nach wie vor in erster Linie das untere Preissegment. Ein vorzeitiger Rückzug der US-Regierung aus dem Stützungsprogramm des Immobilienmarktes könnte also fatale Folgen haben. In der Dezembersitzung der FED plädierten daher einige Vertreter für eine Verlängerung des Aufkaufprogramms von Hypothekenpapieren über den März 2010 hinaus, nachdem das Handelsministerium in Washington im Dezember mitteilte, dass die Verkäufe neuer Häuser um 7,6 Prozent eingebrochen seien. Auch der Staatszuschuss in Form eines Steuergutscheins in Höhe von $8000 für Erstkäufer von Immobilien soll im April 2010 auslaufen. Erfolgt ein Kaufstopp der Hypothekenpapiere durch die FED ist mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen zu rechnen, was mehr als kontraproduktiv wäre. US-Präsident Obama erwägt sogar ein gesetzliches Verbot von Zwangsversteigerungen.
Die Situation am Immobilienmarkt wird sich schneller lösen als erwartet
Diese Einschätzung vertritt das “Orakel von Omaha”, die Investorenlegende Warren Buffett, in seinem letzten Schreiben an die Anteilseigner seiner Holding Berkshire Hathaway. Buffett ist für seine treffsicheren Marktanalysen bekannt. Die Probleme werden sich innerhalb eines Jahres lösen und der Preisverfall sei auch eine enorme Investmentchance: “Auf jeden Verkäufer kommt ein Käufer, der von der Situation profitiert.” Der Immobilienmarkt steht und fällt nach wie vor mit der Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in den USA. Im Januar hat sich der ISM-Index (Institute for Supply Management) um 3,5 auf 58,4 Punkte erhöht. Es verdichten sich also die Anzeichen dafür, dass sich in den USA die kräftige wirtschaftliche Erholung im vierten Quartal 2009 in 2010 fortsetzen wird. Die Zahlen des vierten Quartals 2009 und die Daten vom Januar 2010 legen ein annualisiertes Wirtschaftswachstum von ca. 5 Prozent nahe. Dies würde letztlich auch den Arbeitsmarkt und damit den Immobiliensektor nachhaltig unterstützen und in ruhigeres Fahrwasser befördern.
Das Kaufumfeld für den zögernden europäischen Käufer wird aufgrund der aktuellen Stärkung des Dollars etwas eingetrübt. Während im Oktober 2009 für ein $300,000 Objekt knapp 200,000 € bezahlt werden mussten, ist heute (Euro/Dollarwechselkurs: $1,35) ein Betrag von über 220,000 € zu berappen. Aufgrund der zunehmenden Unsicherheiten im Euro-Raum ist auch mit Wechselkursen von $1,30 oder darunter zu rechnen. Das Angebot an hochwertigen Angeboten nimmt im Gegensatz zu den einfachen Häusern stetig ab. Gerade die hochwertigen Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko werden als erste von einer Trendwende profitieren. Wir wiesen unsere Kunden bereits im August 2009 auf dieses mögliche Szenario hin.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Die Zahl der Immobilienangebote (actives) in Cape Coral und die Zahl der Verkäufe (solds) halten sich annähernd die Waage und spiegeln die sich stabilisierenden Verhältnisse seit September 2009 wider. Der durchschnittliche Überhang an Immobilien (Einfamilienhäuser) in Cape Coral ist von 1,3 Monate im November 2009 wieder leicht gestiegen auf 1,5 Monate einer Jahresproduktion im Dezember 2009 und liegt damit signifikant unter dem Wert von 2,5 Monaten in einer normalen Wirtschaftslage. Cape Coral stellt eine klare, positive Ausnahme im gebeutelten US-Immobilienmarkt dar und zählt damit zu den gefragtesten Regionen.
Auch die durchschnittlichen Immobilienpreise halten sich seit September auf einem sehr stabilen Niveau von ca. $90,000. Die nach wie vor sehr niedrigen Durchschnittspreise werden in erster Linie verursacht durch die hohe Zahl von Zwangsversteigerungen und Notverkäufen im niedrigpreisigen Segment.
Für einen Immobilienkauf in Florida scheinen sich die traumhaft günstigen Einkaufsbedingungen vor allem für Europäer leicht einzutrüben, wenngleich die Verhältnisse für den europäischen Interessenten nach vor vor äußerst günstig sind. Vom Hoch im Oktober hat die europäische Währung gegenüber dem Dollar inzwischen fast 10% eingebüßt mit weiter steigender Tendenz. Die US-Dollar basierten Carry Trades werden weiter abgebaut und der Ölpreis fällt (wir haben dies bereits in unserem Blog-Beitrag vom 31. August 2009 prophezeit) – der US-Dollar scheint sich aus Auslandsanlagen wieder auf den Weg in die Heimat zu machen, was regelmäßig zu einer Aufwertung der US-Währung führt. Aufgrund der kolportierten Pleiteszenarien diverser europäischer Staaten wie Griechenland, Italien, Portugal und Spanien wird sich dies weiterhin negativ auf den Euro auswirken. Wir gehen in 2010 von einem durchschnittlichen Dollarkurs zwischen $1,30 und $1,35 gegenüber dem Euro aus.
Eine Immobilie in Cape Coral in Südwestflorida bietet neben der Sicherheit eines angenehmen Winterklimas alle Annehmlichkeiten auf die ein Europäer nicht verzichten will.
Was spricht für Cape Coral als Immobilieninvestment?
Zum einen die einzigartige Infrastruktur und geographische Lage in Florida. Cape Coral ist von einem Netz von Wasserstraßen durchzogen – fast jede Stelle ist auch mit dem Boot erreichbar. Viele Immobilien in Cape Coral liegen am Wasser und man erreicht mit dem Boot das offene Meer, den Golf von Mexiko – ein El Dorado für begeisterte Bootsfahrer. Aufgrund der rigiden Bauvorschriften findet man an keinem anderen Ort prozentual mehr Einfamilienhäuser als in Cape Coral. Es gibt hier mehr Brücken als in Venedig, daher spricht man auch vom Venedig der USA. Das Kanalnetz lässt bautechnisch meist nur ein Haus zwischen Kanal und Straße zu und garantiert einen unverbaubaren Blick. In den Nebenstraßen ist der Begriff „Durchgangsverkehr“ ein Fremdwort, da es sich in der Regel um Sackstraßen handelt, die absolute Privacy gewährleisten. Die Kriminalstatistik für Cape Coral weist eine der niedrigsten Kriminalitätsraten in Florida aus.
VIDEO – CAPE CORAL:
Die von uns angebotenen, großzügigen Immobilien in Cape Coral mit durchschnittlich über 200 m² Wohnfläche und mindestens drei Schlafräumen mit eigenen Bädern, bieten jeden erdenklichen Komfort (Highspeed-Internetanschluss, Flatscreens in fast allen Räumen, Top-Einbauküchen, Außengrill, Doppelgarage, Außenpool, privates Bootsdock, großzügige Terrasse etc.) und lassen keine Wünsche offen. Dem Luxus sind nach oben kaum Grenzen gesetzt.
Der 2007 fertig gestellte Yachthafen Cape Harbour mit Indoor-Boat Storages und direktem Zugang zum Golf von Mexiko lässt das Herz eines jeden Freizeitkapitäns höher schlagen und ist auch von unseren fast 60 Miet-Ferienhäusern in Cape Coral in kürzester Zeit erreichbar. Cape Harbour ist das Zentrum des floridianischen Life-Styles mit Shoppingmeile, gemütlichen Restaurants, Bars, Boutiquen, kleinen Galerien und zwei ansprechenden Apartmenttürmen (einige der wenigen High-Rise Buildings in ganz Cape Coral), welche einen traumhaften Blick über das nahe gelegene Naturschutzgebiet, den Yachthafen und große Wasserflächen erlauben.
Jeden Abend ist Party am LONG BOARDS, der Waterfront Cabana Bar.
RUMRUNNERS und THE JOINT sind nur zwei von vielen Restaurants in denen man z.B. einen tollen Urlaubstag mit Seafood oder Pasta oder einem leckeren Steak ausklingen lassen kann. Die gefragten Lagen für Immobilien in Cape Coral findet man vor allem im Südwesten und Südosten von Cape Coral.
Ein Urlaub in Cape Coral ohne Boot (sie benötigen keinen Bootsführerschein) – ein No Go!
Bereits die Fahrt von Ihrer Immobilie in Cape Coral durch die Kanäle oder den Spreader-Waterway entlang der noblen Villen und tollen Boote hinaus zu den offenen Gewässern ist ein Erlebnis für sich. Besuchen Sie nicht nur die weißen Strände von Sanibel Island, sondern auch die vorgelagerten und nur mit dem Boot erreichbaren Strände der Inseln Nord-Captiva, Cayo Costa oder Cabbage Key. Beobachten Sie spielende Delphine, hören Sie den Schrei des Seeadlers, entdecken Sie riesige Seeschildkröten oder die „gentle giants“, die Manatees. Suchen Sie an weißen, meist menschenleeren Stränden Muscheln oder schwimmen Sie in türkisfarbenem, angenehm warmen Karibikwasser und lassen sich anschließend mit fangfrischen Fischspeisen in einem der urigen Inselrestaurants (z.B. „Barnacle Phil’s“) verwöhnen.
Eine Kapitalanlage in Immobilien in Cape Coral wird sich mittel- und langfristig als hervorragendes Investment rechnen. Der hohen Wachstumsrate soll nun endlich Rechnung getragen werden durch die Schaffung eines neuen, faszinierenden Stadtzentrums – Down Town Cape Coral, ein Milliardeninvestment. Eine ausgewogene Mischung aus Wohnen, Einkaufen, Unterhaltung, Speisen, Wellness und Arbeiten – das Ganze im italienisch venezianischen Look. Aufgrund der Finanzkrise sind die Planungen etwas ins Stocken geraten.
Für Shoppingfreaks: Die bereits existierenden Shoppingmalls in der Umgebung von Cape Coral/Fort Myers z.B. Miromar sind riesig und brandneu (man kann sagen: komplette Städte). Von der Entfernung gar nicht zu sprechen, ein Katzensprung zu über 140 Top Designern und Brand Name Outlets.
Die Freunde des Golfsports kommen ebenfalls auf ihre Kosten: Es gibt 5 Golfplätze direkt in der Stadt sowie 50 weitere im Bereich einer Fahrstunde. In und um Cape Coral gibt es insgesamt 89 Golfplätze in traumhaften Locations.
Eine Immobilie in Cape Coral zu kaufen, stellt auch für Existenzgründer oder Unternehmen mit Expansionsabsichten eine überlegenswerte Option dar:
- Einwohner 2009: 165,000 (1994 waren es knapp 40,000). In der Ausbauendphase: 400,000 Einwohner
- Cape Coral ist die drittgrößte Stadt in Florida (bezogen auf die Landmasse sogar die zweitgrößte)
- Cape Coral zählt zu den sichersten Städten (über 150,000 Einwohner) in Florida
- Mehr als 50% der Bevölkerung ist jünger als 43 Jahre
- 75% der Gesamtbevölkerung Floridas befinden sich im Umkreis von 150 Meilen von Cape Coral
- Keine Einkommenssteuer
- Die Cape Coral vorgelagerten Inseln Sanibel und Captiva Island zählen amerikaweit zu den schönsten Stränden der USA. Das renommierte Travel & Leisure Magazin bescheinigte im Juni 2009 Sanibel und Captiva Island einen der vordersten Plätze in den TOP-10 der schönsten Strände Amerikas.
- Die Preise für Privat-Immobilien und Gewerbe-Immobilien sind auf einem absoluten Tiefststand
- Nach Bizjournals zählt die Region Cape Coral/Fort Myers innerhalb der 20 Metro-Areas Amerikas zu den besten Plätzen in den USA, um ein Business zu eröffnen (Stand 2009)
- INC Magazin kürt die Cape Coral/Fort Myers Region zur Nummer 1 für Businessgründungen der Städte über 100,000 Einwohner (2007)
- Forbes zählt die Cape Coral/Fort Myers Region zu den Top-Communities der Nation bezüglich der Schaffung von Arbeitsplätzen (2007)
- Der Frachtflughafen von Fort Myers International Airport ist größer als der von Miami (die Steuern sind ebenfalls niedriger)
- In Cape Coral selbst existiert ebenfalls ein Flughafen „Page Field“
- Mit dem Pkw ist Miami über die Interstate 75 in knapp 2 Stunden erreichbar
- Der Hafen von Tampa (ebenfalls an der Westküste) wird erweitert und damit noch größer als der Hafen in Miami
- Cape Coral kann über den International Airport Fort Myers von Deutschland nahezu direkt angeflogen werden
Worauf warten Sie also? Die Rahmenbedingungen zum Kauf einer Immobilie in Cape Coral waren noch nie besser – sprechen Sie mit uns.
Die Hauspreise legen in Lee County, Florida im Vergleich zum April 2009 um über 10% zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg im November auf fast $90,000 an. Im April lag der Durchschnittspreis der Einfamilienhäuser bei $79,900. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug in 2008 $105,000 – man befindet sich also auf dem richtigen Weg und die Talsohle sollte durchschritten sein. Wer zu spät kommt, den bestraft das Schicksal.
Auch der Case-Shiller Homeprice Index der 20 US-Hauptregionen (Metro-Areas) untermauert diese Tatsache nun deutlich – die Hauspreise in Florida klettern.
Nach wie vor wird die Masse der Verkäufe von Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) im unteren Preissegment (unter $100,000) dominiert. In der Preisrange zwischen $100,000 und $200,000 hält sich die Zahl der Verkäufe aus Zwangsversteigerungen und regulären Verkäufen in etwa die Waage und ähnelt dem Bild im Oktober 2009. Im gehobenen Objektsegment ($200,000 bis $500,000) entsprechen die Verhältnisse ebenfalls den Oktoberzahlen.
Interessant ist jedoch die Tatsache, dass der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Einfamilienhäuser dramatisch gesunken ist – von 2,7 Monaten einer Jahresproduktion im Oktober auf nur noch 1,3 Monate im November 2009. Dies stellt den niedrigsten Immobilienüberhang im gesamten County dar und legt damit einen ersten Grundstein für eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes in Cape Coral. Dies wird auch eindrucksvoll untermauert durch den Umstand, dass im gefragten Preisbereich zwischen $200,000 und $300,000 das Angebot attraktiver Häuser zurückgegangen ist. Vor wenigen Monaten war es in dieser Preiskategorie fast 5-mal so groß. Die meisten unserer Kunden haben aufgrund unserer Empfehlung im 2. und 3. Quartal 2009 zugeschlagen, nachdem wir sie in 2008 nachdrücklich zur Zurückhaltung aufgefordert haben. Wer sich mit ernsthaften Kaufabsichten trägt, sollte nun jedoch sein Haus in Florida kaufen, um sich eine interessante Immobilie in Cape Coral in einer guten Lage zu (noch) attraktiven Preisen zu sichern.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Die Verkaufszahlen steigen in Lee County im Vergleich zum September 2009 wieder leicht an.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg geringfügig auf $85.600 an (September 2009: $85.500). Der geforderte durchschnittliche Verkaufspreis (asking price) lag bei $88.000.
Die Masse der Verkäufe wird nach wie vor aus den Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im unteren Preissegment (unter $100,000) generiert. In der Preisrange zwischen $100,000 und $200,000 hält sich die Zahl der Verkäufe aus Zwangsversteigerungen und regulären Verkäufen in etwa die Waage. Im gehobenen Objektsegment ($200,000 bis $500,000) beträgt die Zahl der regulären Verkäufe aktuell ca. das 2,5-fache der Zahl der Zwangsversteigerungen. Damit bestätigt sich nach wie vor die Tatsache, dass überwiegend untere Einkommensgruppen mit sehr einfachen Objekten in durchschnittlichen Objekt-Locations ohne Bootszugang zum Golf von Mexiko in den Prozess der Zwangsversteigerung geraten. Dies ist die Hauptursache für die augenscheinlich niedrigen Durchschnittspreise der Immobilien in Florida und Gesamt-USA.
Für ernsthafte Investoren, deren Fokus auf überdurchschnittlicher Wertsteigerung und Rendite liegt, sind dies nicht die bevorzugten Investmentanlagen. Die preisgünstigen Objekte sind zweifellos hervorragende Einstiegschancen und Investments für ortsansässige US-Amerikaner als Dauerwohnsitz oder Langzeiturlauber, die nun die einmalige Chance sehen, künftig nicht mehr für viele Monate Mietzahlungen leisten zu müssen. Ebenso sind es eventuell Einstiegsobjekte für Urlauber, die mehrmals im Jahr ihre Immobilie als Ferienhaus nutzen wollen und kein Investmentinteresse besitzen. Für ernsthafte, externe Investoren sollte der Fokus auf gehobenen Objekten in guten bis sehr guten Lagen liegen, die eine gute Mietrendite und Auslastung gewährleisten sowie reelle Chancen auf eine weit überdurchschnittliche Wertsteigerung besitzen, wenn der Markt wieder dreht. Viele Investoren sichern sich zusätzlich Wassergrundstücke in Top-Lagen, da diese Locations nicht vermehrbar sind. Einfamilienhäuser der gehobenen Ausstattungsklasse mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in gefragten Lagen von Cape Coral und neuere Baujahre sind zwischen $200,000 und $300,000 als reguläre Verkäufe inzwischen nur noch schwer erhältlich, da der Markt seit einigen Monaten überwiegend durch Cash-Zahler schnell und systematisch von unten nach oben aufgerollt wird. Qualitativ sehr interessante Angebote sind heute zwischen $300,000 und $450,000 zu suchen und auch zu finden. Neben der Auswahl des Objekts stellt die Objektverwaltung durch eine professionelle Hausverwaltung das entscheidende Kriterium für ein erfolgreiches Langzeit-Investment dar. Wir gehen sogar soweit zu behaupten, dass dieses Kriterium noch wichtiger als der Einkauf ist. Ankauf, Objektausstattung, Objektmarketing, Gästebetreuung und Abrechnung – alles aus einer Hand und auf höchstem Qualitätsniveau. Dafür steht NMB Florida Realty mit seinen Partnerunternehmen. Überzeugen Sie sich von der Qualität unseres Objektmanagements anhand eines kürzlich verkauften Objektes.
Die Verkaufszahlen waren im Vergleich zum August 2009 leicht rückläufig. Der Bestand an Immobilien in Lee County entspricht in etwa dem Stand vom August 2009. Seit Jahresbeginn 2009 schrumpfte der Bestand an Häusernvon ca. 2000 auf etwas über 1300 im September 2009. Die Zahl der Bankverkäufe (REO) reduzierte sich im Vergleich zum Juni 2009 (Jahresspitze) in Gesamt-Lee-County um ca. 40%, in Cape Coral sogar um 50% – die Talsohle ist definitiv durchschritten. Die Zahl der regulären Verkäufe und Short Sales blieb im Vergleich zum Juni 2009 in Lee County nahezu unverändert, in Cape Coral nahm die Zahl der regulären Verkäufe im Vergleich zur Spitze im Juli 2009 um ca. 20 % ab. Dies zeigt sich vor allem im zurückgehenden Häuserangebot in der Preisrange von $200,000 bis $300,000. Einzige Ausnahme: In Fort Myers und Fort Myers Beach stellt sich die Situation deutlich anders dar. Hier nahmen die regulären Verkäufe deutlich zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg auf $85.500 an (August 2009 $82.300). Interessant in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass die Verkäufer bezüglich des geforderten Verkaufspreises ein neues Selbstbewusstsein an den Tag legen und Morgenluft wittern (geforderter durchschnittlicher Verkaufspreis $89.900).
Cape Coral hat heute nach der fulminantesten Immobilien-Preisrallye in Florida ca. 67% Preisnachlässe von der Spitze in 2007 zu verzeichnen. Die Preise von heute liegen in etwa wieder auf dem Stand von 2002 (also wie zu Beginn der Preisexplosion). Häuser, die heute um die $200,000 gehandelt werden, wurden 2007 zwischen $400,000 und $500,000 verkauft. In den letzten Monaten wurden in Cape Coral pro Tag zwischen 20 und 25 Häuser verkauft – ganze Straßenzüge wechselten die Besitzer. Der Objektüberhang in Cape Coral hat sich zwischenzeitlich wieder auf ein Normalniveau von etwa 2,5 bis 2,7 Monaten einer Jahresproduktion eingependelt. In Gesamt-USA liegt der Überhang im Schnitt immer noch bei über 9 Monaten einer Jahresproduktion. Dies belegt ganz klar, wo sich Investments rechnen und wo nicht. Cape Coral besitzt eine hervorragende Infrastruktur (ca. 160,000 Einwohner), ist eine der schnellst wachsenden Städte in Florida, mit einer der niedrigsten Kriminalitätsrate in Florida, so gut wie keine Hochhäuser und Bettenburgen, fast nur Einfamilienhäuser, ein toller Yachthafen, ein Katzensprung zu den Traumstränden von Sanibel und Captiva (sowohl mit dem Pkw als auch mit dem Boot), zauberhafte und äußerst hilfsbereite Menschen, Fort Myers als Zielflughafen und man ist in kürzester Zeit in seinem Feriendomizil Cape Coral am Caloosahatchee River (einfach über die River-Brücke fahren). Über den Caloosahatchee River und dem Lake Okeechobee kann man sogar Florida auf dem Wasserweg bis zur Ostküste durchqueren – man kommt dann in Stuart bzw. Palm City an der Ostküste an. Der größte Immobilieninvestor und Projektentwickler in Cape Coral, Will Stout, plant in Cape Coral ein 500 Mio. Dollarinvestment. Will Stout ist Developer und Eigentümer des Yachthafens Cape Harbour in Cape Coral. Allein aus dieser Tatsache leiten wir ein hohes künftiges Potential der City Cape Coral ab.
NMB Florida Realty hat in Zusammenarbeit mit seinen US-Partnern an der Ost- und Westküste Floridas 2008 allen seinen Kunden empfohlen, sich noch 12 Monate zu gedulden. Die meisten haben sich dadurch 6-stellige Beträge eingespart. 2009 ist nun klare Kaufzeit (die Bestände der wirklich guten Objekte in Cape Coral bauen sich seit März 2009 rasend schnell ab). Auch Investorenlegenden wie Warren Buffet und der chinesische Staatsfonds CIC sind vor einigen Wochen massiv in den US-Immobilienmarkt eingestiegen (vor allem in den angeschlagenen Gewerbeimmobilienmarkt). Der nachrückende Bestand an Immobilien in Florida ist durchaus gewährleistet falls die Arbeitslosenzahlen in den USA weiter steigen. Zur Zeit beträgt die Arbeitslosenrate ca. 9,8%, ein Überschreiten der 10% in 2010 gilt als sehr wahrscheinlich. Der daraus eventuell resultierende Häusernachschub betrifft aber überwiegend die untere Preisrange der in Not geratenen Immobilienbesitzer (unter $200,000) mit sehr eingeschränktem Wertsteigerungs- und Vermietungspotential). Hochwertige Objekte in Wasserlagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko sind auf natürliche Weise limitiert, weil nicht beliebig vermehrbar. Viele Investoren sichern sich aktuell zusätzlich Wassergrundstücke an TOP-Locations.
Der Dollarkurs befindet sich aktuell auf Talfahrt, da die Ölpreise steigen (wenn auch nicht fundamental begründet, sondern nur von der Hoffnung eines Wirtschaftsaufschwunges genährt) und viele amerikanische Anleger investieren außerhalb der USA, um an Zinsarbitragegeschäften (carry trades) zu partizipieren – ein nicht ganz risikoloses Unterfangen, für das Viele teuer bezahlen mussten als diese Investmentform mit dem japanischen Yen praktiziert wurde. Je mehr Dollars die USA verlassen, umso schwächer wird der Greenback. Die überbordende Liquidität am Markt (ausgelöst durch die expansive Geldpolitik der Zentralbanken) sucht Anlagemöglichkeiten, die sie im Anleihebereich und in Fest- oder Tagesgeldanlagen nicht mehr findet. Die Rahmenbedingungen sind für den mittel-/ langfristig und antizyklisch orientierten Investor auf dem US-Immobilienmarkt einmalig, vor allem für europäische Anleger:
Immobilienpreise (auch für TOP-Immobilien) sind am Boden, der Dollar schwächelt mehr denn je, die Staatsverschuldungen werden zwangsläufig zu einer steigenden globalen Inflation führen und der Aufschwung wird kommen – über kurz oder lang. Der Leitsatz: “Nur Bares ist Wahres” war vielleicht 2008 die Devise, heute ganz sicher nicht mehr. Worauf warten Sie also?
Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage befindet sich wieder an einem kritischen Punkt. Angebot und Nachfrage halten sich im August 2009 in Lee County die Waage.
Der durchschnittliche Verkaufspreis der Einfamilienhäuser in Lee County bleibt wie bereits seit einigen Monaten stabil bei ca. 82,000 Dollar. Im April 2007 lag der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus bei 264,000 Dollar.
Der Überhang einer Jahresproduktion hat sich in Cape Coral im Vergleich zum Juli 2009 von 2,5 Monaten wieder leicht erhöht auf 2,8 Monate – liegt aber damit im Normal-Bereich von 2 bis 3 Monaten in einer gesunden Wirtschaftslage.
Der Condo-Überhang in Fort Myers Beach beträgt nach wie vor dramatische 42,9 Monate und der Einfamilienhaus-Überhang ist mit 22,3 Monaten ebenfalls weit über “Normal”. Cape Coral hat sich damit in Lee County relativ schnell auf niedrigem Niveau stabilisiert. Der weitere Verlauf wird entscheidend bestimmt werden durch die Entwicklung der Arbeitslosenzahlen, vor allem im unteren Preissegment, das die Masse der Verkäufe stellt.
Im Juli 2009 wurden in Lee County 1221 Häuser bis $200,000 verkauft (davon alleine 882 unter $100,000), 209 Häuser im Bereich $200,000 bis $500,000 und 57 Häuser über $500,000. Unter Investmentgesichtspunkten sind aktuell besonders Objekte im gehobeneren Segment interessant. Die Wirtschaft scheint sich zu stabilisieren, die Zinsen sind nach wie vor historisch niedrig, das Angebot ist nach wie vor sehr üppig und der Wechselkurs ist für europäische Käufer traumhaft.
Am US-Immobilienmarkt zeigen sich erste Anzeichen einer Stabilisierung. Die Zahl der Immobilienverkäufe (Häuser und Eigentumswohnungen) zogen nach Erhebungen der Florida Association of Realtors® (FAR) in den letzten Monaten deutlich an. Die Zunahme der Hausverkäufe in Florida stieg im Juni gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Juni 2008) um 28 Prozent. Im Juni 2009 betrug die Steigerung 13,8 Prozent im Vergleich zu den Vormonatszahlen vom Mai 2009. Hintergrund der steigenden Verkaufszahlen ist das massive Anwachsen der Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im ersten Halbjahr 2009 um mehr als 9 Prozent in den USA im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2008. Interessant in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass sich die durchschnittlichen Verkaufspreise seit Mai 2009 auf niedrigem Niveau stabilisieren bzw. leicht anziehen. Den größten Preisturz verzeichnet nach einer beispiellosen Hausse Cape Coral, das Venedig der USA, an der Südwestküste Floridas. Cape Coral ist vor allem bei deutschen Urlaubern und Immobilienkäufern eine sehr beliebte Destination. NMB Florida Realty hat die wichtigsten Daten für August 2009 zusammengestellt.
Durchschnittlicher Verkaufspreis - Einfamilienhäuser USA/Florida
Die lange Zeit weit auseinanderklaffende Schere zwischen Angebotsüberhang und Verkaufszahlen hat sich in Cape Coral seit Mitte Mai 2009 vorerst geschlossen.
Zahl der Angebote versus Zahl der Verkäufe
Während der Immobilienüberhang in den USA inzwischen immer noch über 9 Monate einer Jahresproduktion beträgt, hat sich das Überangebot an Einfamilienhäusern in Cape Coral im Juli auf 2,5 Monate reduziert. Dies entspricht dem durchschnittlichen Überhang von 2 bis 3 Monaten in einer normalen Wirtschaftslage. Die Preise zeigen sich seit Monaten stabil. Cape Coral stellt derzeit wohl das beste Preis/Leistungsverhältnis in Florida für Immobilienkäufer dar.
Durchschnittlicher Verkaufspreis von Einfamilienhäusern in Cape Coral
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