Die Preise von Immobilien in Südwestflorida in der Region Cape Coral/Fort Myers befinden sich nach wie vor in einer stabilen Seitwärtsbewegung. Nach einem leichten Preisrückgang der durchschnittlichen Verkaufspreise von Einfamilienhäusern im November 2010 auf $83,000 stiegen die Preise im Dezember 2010 wieder um ca. 5% auf $88,000.
Durchschnittliche Immobilienpreise in Lee County Florida
Nachfrage und Angebot der Immobilien stellten sich im Dezember 2010 in Cape Coral nach einem Ausreißer im November wieder sehr ausgeglichen dar. Der Immobilienüberhang in Cape Coral betrug im Dezember 2010 ca. 4,9 Monate einer Jahresproduktion (normal sind ca. 2 bis 3 Monate). Es herrscht also nach wie vor ein deutliches Überangebot, vor allem bei Immobilien zwischen $100,000 und $200,000. Der größte Teil des “Nachschubs” erfolgt über Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im unteren Preisbereich (deutlich unter $150,000).
Ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage
Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien in Florida beeinflusst das Preisniveau erheblich und ist in erster Linie für die exorbitant niedrigen Durchschnittspreise verantwortlich. Für intensive Selbstnutzer (6 bis 8 Wochen im Jahr) stellt der Kauf einer Immobilie in Florida in der unteren Preiskategorie daher immer noch eine interessante Option dar, da sich die Unterhaltskosten der Immobilie nahezu decken, wenn man die Kosten für eine Anmietung eines Ferienhauses für diesen Zeitraum gegenrechnet. Eine zusätzliche Vermietung an Freunde oder Bekannte für einige Wochen im Jahr wird die Unterhaltskosten decken.
Gehobene Objekte unter $400,000 in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko, die ein lukratives Mieteinkommen gewährleisten gepaart mit sehr guten Wertsteigerungsaussichten, sind inzwischen ziemlich ausverkauft. 2009 stand in diesem Segment noch eine sehr gute Auswahl von Immobilien in Cape Coral in guten und bevorzugten Wohnlagen zur Verfügung. Sie wurden zu Zeiten des Immobilienbooms in Florida 2006 und 2007 zwischen $500,000 und $600,000 gehandelt. Zwischenzeitlich hat sich diese Preisgrenze in gefragten Lagen von $400,000 in Richtung $500,000 nach oben verschoben – Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Locations sind eben nicht beliebig vermehrbar. Inzwischen muss man gehobene Objekte unter $400,000 als Immobilienschnäppchen wie die Stecknadel im Heuhaufen suchen, aber NMB Florida Realty wird immer wieder fündig.
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Immobilienkäufer in Florida dürfen sich nach einer dramatischen Zunahme des Immobilienangebots um 30% im Oktober 2010 auch über weiter fallende Preise im Preissegment bis $150,000 freuen. Während im September 2010 der durchschnittliche Verkaufspreis einer Immobilie in Lee County, Cape Coral bei $88,000 lag, sank er im Oktober 2010 auf $86,000.
Explosion des Immobilienangebots in Lee County Cape Coral
Fallende Preise im Oktober 2010 in der $150,000 Kategorie
Vor allem Selbstnutzer von Immobilien in Florida, welche viele Wochen im Jahr in Florida verbringen und keinen großen Wert auf eine lukrative Vermietung ihrer Immobilie als Ferienhaus legen, erhalten heute um $150,000 ihre Traumvilla in einer durchschnittlichen Lage in Cape Coral, Florida mit fast allem, was das Herz begehrt:
Ausführung in massiver Bauweise (Stein auf Stein)
Baujahre ab 2000 und jünger
150 m² Wohnfläche
Einbauküche
Klimaanlage
Doppelgarage
angelegter Garten
Ferienhäuser in Cape Coral ab $150,000 in Massivbauweise
Auf einen Bootsanleger und einen Bootszugang zum Golf von Mexiko muss man allerdings bei seiner Florida Immobilie verzichten können. Hier beginnen die Preise in interessanten Lagen in Cape Coral ab $350,000. Wer also nicht jeden Tag mit seinem eigenen Boot von seinem privaten Bootsanleger losmachen will, mietet sich für einen Tag ein Motorboot in einer der Cape Coral Marinas und genießt die Tagestrips zum Fort Myers Beach oder den Cape Coral vorgelagerten Trauminseln Sanibel und Captiva Island. Ein kurzer Abstecher zu Barnacle Phil’s auf Captiva und ein leckeres Sea-Food Menü im Yachthafen Sanibel Marina bei Gramma Dot’s runden einen entspannten Tag im Sunshine State Florida ab. Cape Coral bietet eine Vielzahl an Möglichkeiten.
Romantische Bucht auf Captiva Island in Florida
Barnacle-Phil's-Captiva-Florida
Sanibel-Marina-Florida
Leckeres Sea-Food bei Gramma Dot's auf Sanibel Island Florida
Worauf also noch warten? Lassen Sie sich ein unverbindliches Immobilienangebot machen oder überzeugen Sie sich selbst vom Lifestyle in Florida und buchen Sie Ihren nächsten Urlaub in einer unserer Ferienvillen.
Immobilienkäufer kaufen bereits wieder Grundstücke in TOP-Lagen in Florida, wenn sie ihre Ansprüche in Prime-Locations in Florida aus dem aktuellen Immobilienbestand nicht mehr erfüllt sehen. Ein aktuelles Beispiel ist eine Familie aus Deutschland, die sich eines der wenigen verbliebenen Grundstücke am noblen El Dorado Parkway im Südwesten von Cape Coral am Golf von Mexiko gesichert hat. Von den ursprünglich sieben freien Grundstücken am El Dorado Parkway stehen aktuell noch vier zum Verkauf in unmittelbarer Nähe zum neuen Yachthafen Cape Harbour.
Cape Harbour mit RumRunner Restaurant
Die Bauarbeiten für den Kunden wurden Anfang August 2010 von unserem Bauunternehmer vor Ort in hochwertiger Qualität begonnen. Alle Wünsche unseres Kaufkunden wurden mit unserem US-Partner individuell abgestimmt und umgesetzt.
Stand Mitte September 2010:
TOP-Lagen in Cape Coral sind inzwischen wieder sehr gesucht
Schnelle Fertigstellungszeiten durch professionelles Baumanagement
Vorab-Ausschreibung als Ferienvilla auf unserer Website:
Die Stammgäste unserer Ferienhäuser in Florida haben schnell gebucht
TOP-Ferienvilla in 1A-Lage in Cape Coral
Blick auf den Spreader vom Pool des Ferienhauses El Dorado Water View
Obwohl die Arbeiten im September noch nicht abgeschlossen waren, ist die Villa bereits zu 50 Prozent in 2011 ausgebucht. Hier bewahrheitet sich einmal wieder: Location, Location, Location. Die Villa fügt sich bestens in das noble Ambiente des El Dorado Parkways ein: Yachhafen Cape Harbour, Restaurants, Supermärkte, Lage am Naturschutzgebiet “Spreader”, blitzschneller Bootszugang zum Golf von Mexiko und die Nachbarschaft weiterer TOP-Villen unseres Villenportfolios wie die Villen Hemingway, Dennis, Lamac und Bellissimo.
Villa Hemingway im Key West Style
Villa Lamac mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko
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Falls Sie Interesse an einem Neubau in Südwest-Florida haben, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.
Ein Renner in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Kaufen Sie eine leicht vermietbare Eigentumswohnung oder ein schönes Einfamlienhaus in Florida, nehmen Sie ein Hypothekendarlehen auf, ziehen Sie Ihre Schuldzinsen, Erhaltungs- und Verwaltungskosten, Abschreibungen von Ihren Einnahmen als Werbungskosten ab. Im Ergebnis haben Sie Verluste, die Sie steuersparend ansetzen können. Im Alter können Sie dann mietfrei in Ihrer Traumimmobilie in Florida wohnen oder haben eine schöne Zusatzrente in Form von Mieteinnahmen. Die Immobilie als Kapitalanlage ist vor allem für sicherheitsorientierte Anleger die erste Wahl, Verluste sind so gut wie ausgeschlossen. Die Schwankungsbreite der Immobilienpreise ist sehr gering. So oder ähnlich wird für ein Immobilieninvestment in Florida getrommelt. Dies kann durchaus zutreffen, wenn man alles richtig gemacht hat und die beratenden Partner ihr Handwerk verstehen.
Was ist zu beachten?
1. Finanzierung in Florida
Finanzieren Sie Ihre Florida Immobilie grundsätzlich mit mindestens 30 Prozent Eigenkapital. Vereinbaren Sie in Niedrigzinsphasen deutlich mehr als den üblichen Tilgungssatz von 1 Prozent. Andernfalls zahlen Sie Ihre Luxus-Immobilie in Florida als Rentner immer noch ab. Ein hoher Tilgungssatz macht fast immer Sinn, da Sie bei niedrigen Hypothekenzinsen auch nur niedrige Zinsen für Sichteinlagen erhalten. Legen Sie bei den heutigen, niedrigen Hypothekenzinsen Ihre Zinsbindung langfristig an (15 Jahre). In den USA sind derzeit die Zinsen zwar höher als in Deutschland, jedoch kann der Kredit vorzeitig zurückbezahlt werden, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen fällig werden. Notwendige Sanierungen oder die Einrichtung des Hauses können nicht über eine US-Finanzierung abgedeckt werden. Es gibt in Florida und den USA immer wieder Sonderprogramme mit günstigen Zinskonditionen auch für Ausländer (4,3 bis 5 Prozent).
2. Immobilienkauf in Florida
Arbeiten Sie beim Immobilienkauf in Florida immer mit einem ortskundigen Immobilienmakler zusammen. Von Vorteil ist ein deutschsprachiger Makler in Florida. Er beherrscht die englische Verhandlungssprache und fachliche Verständnisbarrieren können schnell in Ihrer deutschen Muttersprache beseitigt werden. Er kennt vernünftige Objektlagen und deren längerfristige Entwicklung. Ein bestimmtes Wohnquartier einer City in Florida kann heute „hip“ und morgen „out“ sein – mit entsprechenden Wertverlusten. Präferieren Sie nur 1A-Lagen. Hier können Sie von einer stabilen Wertentwicklung ausgehen. Haben Sie sich in einer Makroanalyse des Immobilienmarktes für eine bestimmte Region in Florida entschieden, muss in der Microanalyse das passende Wohnquartier gefunden werden. Makroökonomisch zählt heute Florida zu den Regionen, die im Zuge der Immobilienkrise maximal abgestraft wurden und bietet daher sehr interessante Einstiegsmöglichkeiten. Nachstehend eine TOP-Lage in Cape Coral, Florida mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko:
Lassen Sie sich immer eine aktuelle, vergleichende Marktanalyse anhand verkaufter Objekte erstellen und beantragen Sie bei Wohnungen Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Ihres anvisierten Objekts. Dies ist häufig äußerst aufschlussreich hinsichtlich der Nebenkosten des Objekts, eines eventuellen Investitionsstaus bei der Objektinstandhaltung. Ein Immobilienkauf in Florida verläuft sehr einfach und sicher. Die Bruttomietrendite sollte bei 4 bis 5 Prozent liegen (die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahresmiete = Kaltmiete ohne Betriebskosten zum Kaufpreis). Kaufen Sie niemals in einen stark gestiegenen Markt hinein – alles was extrem nach oben fliegt, kommt auch wieder herunter (siehe spanische, englische und US-amerikanische Immobilien). Der Immobilienmarkt unterscheidet sich hier kaum vom Aktienmarkt – nach jedem Boom kommt der Crash.
3. Mieteinnahmen, Mietgarantien und Nebenkosten der Florida Immobilie
Informieren Sie sich über den örtlichen Mietspiegel zur Situation der üblichen Mietpreise. Nichts ist verheerender als am Ende festzustellen, dass das Objekt zum kalkulierten Preis nicht vermietbar ist. Vor allem bei der Vermietung als Ferienimmobilie in Florida: Überzeugen Sie sich anhand der vorliegenden Mietverträge vom bisherigen Auslastungsgrad der Immobilie. Kalkulieren Sie eventuell fällige Sanierungsmaßnahmen (vor allem im energetischen Bereich) vor dem Kauf mit ein. Lassen Sie sich nicht durch überhöhte Mietgarantien blenden. Geht der Garant pleite, sind auch die Mietgarantien hinfällig. Vergewissern Sie sich, dass auch Sie nach Auslaufen der Mietgarantiezeit Ihre Verbindlichkeiten einschließlich der Nebenkosten bedienen können.
4. Steuerspiele
Überschätzen Sie die oftmals gepriesenen Steuervorteile nicht. In Deutschland sind die Steuervorteile sowohl im Neubau als auch im Altbaubereich nahezu zu vernachlässigen. Lediglich im Ankauf und der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude sind durchaus noch ansprechende Steuervorteile zu erzielen. Allerdings darf man die teils komplexen Koordinierungsmaßnahmen und Auflagen durch die Denkmalschutzbehörden nicht unterschätzen. Dies kann sehr schnell zu einem Fass ohne Boden werden. Die steuerliche Situation Florida können Sie unter folgender Adresse nachlesen:
Immobilien in Florida geraten im Juli 2010 nach dem Auslaufen der staatlichen Steuervergünstigungen für Immobilien Erstkäufer im April 2010 und zunehmender Arbeitslosigkeit wieder unter Druck. Die mittleren Verkaufspreise gaben im Vergleich zum April 2010 im Juli 2010 wieder deutlich nach.
Immobilienpreise in Cape Coral, Lee County - Juli 2010
Der Preisverfall der Immobilien in Florida ist exorbitant
Betrachtet man sich die durchschnittlichen Verkaufspreise der Immobilien in Florida ist der Preisverfall der Immobilien geradezu exorbitant. Während der durchschnittliche Immobilienpreis im April 2007 bei $264,000 lag, fiel er im Juli 2010 auf $87,500. Diese Dumpingpreise werden nur noch getoppt vom April 2009 mit $80,000. Man befindet sich aktuell also nach wie vor in einem lupenreinen Käufermarkt, der im internationalen Vergleich wohl als konkurrenzlos bezeichnet werden kann, zumal es sich bei der Location Florida um eine der traumhaftesten Locations der Immobilienszene handelt.
Die Angebots- und Nachfragesituation der Immobilien in Lee County, Florida bleibt relativ ausgeglichen. Allerdings ging die Zahl der Immobilienverkäufe im Vergleich zum April 2010 um fast 25 Prozent zurück – nicht zuletzt wegen der Unsicherheiten des BP-Öldesasters. Die Bankverkäufe (REO) nahmen um ca. 10 Prozent ab, die Zahl der Short Sale Verkäufe blieb nahezu unverändert und die regulären Verkäufe gingen um ca. 30 Prozent zurück. Besonders auffallend ist der Rückgang der Immobilienverkäufe im qualitativ gehobenen Preissegment über $500,000. Hier gingen die Verkäufe um 60 Prozent zurück.
Entwicklung der immobilienpreise in den USA
Der S&P Price Index USA vom Mai 2010 zeichnet noch ein relativ stabiles Bild des Immobilienmarktes in den USA. Es ist kein weiterer Preisverfall zu verzeichnen und eine Bodenbildung ist sichtbar.
C&S Index - Preistendenzen im Mai 2010 - Talsohle durchschritten
Betrachtet man sich die durchschnittliche Preisentwicklung der 20 Metro-Areas in den USA, lässt sich ein Preisrückgang der US-Immobilien von knapp 30 Prozent im Vergleich zum Immobilienhype ablesen. Die aktuellen Immobilienpreise in den USA befinden sich wieder auf dem Level vom Herbst 2003 in einer relativ stabilen Seitwärtsphase.
C&S Index der 20 Metro-Areas - Stabilisierung auf dem Niveau 2003
In Anbetracht einer weiterhin hohen Arbeitslosenrate in den USA von durchschnittlich 9,5 Prozent ist eine kurzfristige, signifikante Trendwende aktuell nicht zu erwarten. Für Anleger in qualitativ hochwertige Immobilien ergibt sich damit eine ausgezeichnete Anlagechance mit einem sehr guten Chance/Risiko-Verhältnis. Die Preise sind am Tiefpunkt, die mittel- und langfristige Wertstabilität ist aufgrund des enormen Preisverfalls realtiv sicher, eine sofortige, lukrative Vermietungsmöglichkeit als Ferienvilla ist bei hochwertigen Immobilien in jedem Falle gegeben und künftige Preissteigerungen sind für den langfristigen orientierten Investor mehr als wahrscheinlich. Wir betreuen Sie selbstverständlich auch nach dem Kauf über unsere eigene Hausverwaltung und übernehmen die Vermarktung Ihrer hochwertigen Florida Ferienimmobilie in einem Rund-Um-Sorglos Paket.
Warum in riskante Wertpapiere oder Anleihen investieren, wenn man sein Investment zusätzlich über einige Wochen kostenlos im Jahr in einer karibischen Traumlandschaft genießen kann?
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Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Quellen:
Standard & Poor’s
Florida Association of Realtors (FAR)
National Association of Realtors (NAR)
American Bankers Association (ABA)
Federal Housing Finance Agency (FHFA)
Institute for Supply Management (ISM)
Am 15. Juli 2010 ist es BP gelungen, den weiteren Austritt von Rohöl nach der Explosion der Ölplattform Deepwater Horizon in den Golf von Mexiko zu stoppen. Da in der Berichterstattung der Medien häufig sehr undifferenziert vom Öl-Desaster im Golf von Mexiko berichtet wird, sehen wir uns zu einer etwas differenzierteren Darstellung veranlasst. Wir haben die wichtigsten Informationen für Sie zusammengestellt, damit Sie sich selbst ein Bild der Situation machen können.
Fakten:
Bisher sind in erster Linie einige Küstenabschnitte im Bereich Alabamas, Mississippis und Nord-Floridas (Panhandle) betroffen. Die herrlich weißen Traumstrände Südwest-Floridas (St. Petersburg, Sarasota, Venice, Cape Coral, Fort Myers, Sanibel und Captiva Island, Marco Island, Bonita Springs, Estero, Naples) sind von der Ölpest im Golf von Mexiko nicht betroffen. Sie liegen hunderte von Meilen vom Ölteppich entfernt. Dies wird nach Einschätzung der National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) auch so bleiben.
Die NOAA hat in diversen Computeranimationen über 500 Szenarien der Auswirkungen der Ölpest im Golf von Mexiko durchgespielt. Nachstehend eine Zusammenfassung möglicher Strömungsfälle:
Der Südwesten Floridas ist nicht bedroht
Die Wahrscheinlichkeit, dass Südwest-Florida im Worst Case von dem Öl-Dilemma betroffen wird, liegt bei unter 1%.
Was ist nun der Worst Case?
Darunter versteht man ein Szenario, bei dem das Öl den Loop Current (Schleifenstrom) im Golf von Mexiko erreicht. Der Loop Current fließt zwischen der mexikanischen Halbinsel Yukatan und Kuba in nördlicher Richtung in den Golf und transportiert warmes Wasser der Karibik in den Golf von Mexiko in Richtung des amerikanischen Festlands. Auf halber Strecke dreht er wieder in Richtung Süden und fließt vor Kuba durch die Floridastraße entlang der Florida Keys in östlicher Richtung ab. Östlich von Florida vereinigt er sich mit weiteren warmen Meeresströmungen und fließt dann als Golfstrom an der Ostküste Floridas entlang der Küsten von Miami, Miami Beach, Fort Lauderdale in Richtung Norden.
Der Loop Current im Golf von Mexiko
Risiko für Südwestflorida ist extrem gering
Das Risiko, dass das Öl in den Loop Current gezogen wird und über die Florida Straße im Bereich der Florida Keys an die Ostküste Floridas in den Golfstrom gelangt, wird aktuell vom NOAA als sehr gering eingeschätzt. Sollte dies jedoch dennoch eintreten, wird die Gefahr, dass die Florida Keys, Miami, Miami Beach und Fort Lauderdale betroffen werden mit 61 bis 80% eingestuft. Selbst in diesem Worst Case Szenario liegt das Risiko, dass der Südwesten Floridas getroffen wird, bei unter 1 Prozent !!
Aktuell befindet sich am nördlichen Rand des Loop Current im Golf von Mexiko ein gegen den Uhrzeigersinn drehendes Kehrwasser, „Eddy“. Große Teile des Öls verbleiben in diesem Kehrwasser und gelangen somit nicht in den im Uhrzeigersinn drehenden Loop Current, um in den Atlantik gespült zu werden. Selbst wenn das Öl in den Golfstrom gezogen werden sollte, handelt es sich nicht mehr um einen Ölteppich, sondern lediglich um kleine Ölklumpen, da das Öl auf seinem langen Weg inzwischen extrem verteilt und dispergiert worden ist. Aus diesem Blickwinkel betrachtet, ist also auch für die Ostküsten Floridas im Bereich Miami und Fort Lauderdale keinesfalls vom Eintreffen eines Ölteppichs auszugehen, sondern von einigen Ölklumpen.
Der weiße Balken unten in Bildmitte entspricht einer Entfernung von 100 Meilen (ca. 160 Km). Das Öl ist also hunderte Meilen von der Küste Südwest-Floridas entfernt.
Nach Anklicken des Buttons “Oil on shoreline” werden die bisher betroffenen Küsten am Panhandle dargestellt. Der bisherige Einfluss des Loop Current wird über den Button “Loop current” angezeigt.
Unser Partner Sunshine State Network (http://www.manatee.de/index.html) hat sich die Mühe gemacht und die Strände Südwestfloridas besucht.
Bilder sagen mehr als tausend Worte:
Das Ergebnis haben wir in nachfolgendem YouTube-Video für Sie festgehalten (wenn möglich vor dem Abspielen PC-Lautsprecher einschalten):
Bitte beachten Sie, dass für die optimale Darstellung beim Abspielen des Videos die Auflösung von “360p” auf “720p” geändert und anschließend durch Anklicken der 4 Pfeile rechts unter dem Video der Vollbildmodus aktiviert werden sollte.
Wir wünschen einen traumhaften Bade- und Urlaubsaufenthalt im Sunshine State Florida
Immobilienpreise Florida – höchster Stand seit April 2009
Trotz etwas schlechterer Signale des Gesamtmarktes steigen die Immobilienpreise in Lee County, Florida ungebrochen weiter. Der mittlere Verkaufspreis für Einfamilienhäuser ist seit April 2009 auf ein neues Rekordhoch von $96,000 gestiegen und liegt damit 20% über dem Stand vom April 2009 ($80,000), während der Case/Shiller-Preisindex für Gesamt-USA immer noch leicht rückläufige Preise im ersten Quartal 2010 feststellt.
Immobilienpreise in Cape Coral (Lee County) auf Höchststand seit April 2009
Immobilienpreise steigen moderat weiter
Die Nachfrage- und Angebotssituation stellt sich ebenfalls sehr ausgeglichen dar, nach einem deutlichen Anstieg seit Januar 2010. Der Objektüberhang mit 2,7 Monaten einer Jahresproduktion im Bereich der Einfamilienhäuser in Cape Coral entspricht normalen wirtschaftlichen Gegebenheiten. In Gesamt-USA beträgt er nach wie vor 9 Monate. Dies untermauert die herausragende Stellung Cape Corals als einen der beliebtesten Standorte in Florida.
Immobilienangebot und Immobiliennachfrage halten sich in Cape Coral in Florida die Waage
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Florida Immobilien – Nachfrage und Preise für Ferienvillen steigen wieder
Im Vergleich zum ersten Quartal 2010 nimmt die Nachfrage nach Immobilien in Cape Coral, Florida wieder deutlich zu und die Schere zwischen Nachfrage und Angebot hat sich fast wieder geschlossen. Die Gesamtzahl der verkauften Einfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Januar 2010 um knapp 50%. Auffällig ist vor allem ein deutlicher Anstieg regulärer Verkäufe gegenüber Januar 2010 (satte 70%). Eine nun einmalige Chance für ein Investment in ein renditestarkes Ferienhaus in Cape Coral, Florida.
Auch die Durchschnittspreise der Immobilien in Florida, Lee County erreichten einen neuen Höchststand von $90,000. Dies ist der höchste Stand seit Februar 2009. Betrachtet man sich den Dollar-Wechselkurs zum EURO von aktuell $1,33 und zieht einen Vergleich zur Immobiliensituation im November 2009 ($1,52), ergibt sich für den europäischen Käufer folgendes Bild:
Bei einem Durchschnittspreis der Florida-Immobilie in Lee County im November 2009 in Höhe von $89,900 hat sich der Ankauf im März 2010 für den europäischen Käufer zwischenzeitlich um über 12% verteuert.
In Anbetracht der zunehmend unter Druck geratenden EU-Staaten rechnen wir in 2010 auch nicht mit einer nachhaltigen Erholung des Euro. Die Preissituation stellt aufgrund des enormen Preisverfalls der Immobilien in der Traumlocation Florida nach wie vor eine der besten Investmentgelegenheiten dar, um ein exklusives Ferienhaus im Sunshine State zu erwerben. Die Preise sind im internationalen Vergleich nach wie vor konkurrenzlos. Die absoluten Relationen werden am besten verdeutlicht durch einen Blick auf die generelle Preisentwicklung nach dem Platzen der Subprime-Blase. Worauf soll man also noch warten?
In diesem Zusammenhang ist uns ein Hinweis wichtig, den man nicht oft genug wiederholen kann:
Die angegebenen Durchschnittspreise ergeben sich aus der Masse der auf dem Markt erhältlichen Immobilien (zwar massiv und solide gebaut, jedoch mit einfacher Ausstattung). Diese Objekte befinden sich in der Regel in einer off-water Lage, besitzen also keine Wasserlage, geschweige denn einen Bootszugang zum Golf von Mexiko. Hochwertige Immobilien neuerer Baujahre (ab 2000) in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko (ready to move in) werden zunehmend seltener und sind kaum noch unter $300,000 zu erhalten (reguläre Angebote, keine Short Sales, REOs oder Foreclosures). Zu Zeiten der Immobilien-Hausse musste man für diese Objekte mindestens $500,000 und mehr bezahlen. Werden qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko zu absoluten Dumping-Preisen angeboten, handelt es sich zu 95% um meist erfolglose Short Sale Versuche. Lesen Sie hierzu unsere Ausführungen unter:
Empfehlung zum Kauf eines Ferienhauses in Cape Coral, Florida:
So sehr wir 2008 allen Kunden von einem vorschnellen Immobilienkauf in Florida abgeraten und den Einstieg ab Mitte 2009 empfohlen haben, gilt heute: Wer eine hochwertige und renditestarke Ferien-Immobilie in Florida mit Bootszugang zum Golf von Mexiko kaufen will, kann durch weiteres Abwarten nur Eines erreichen:
drastisch abnehmendes Angebot neuerer Baujahre
steigende Preise und
fallende Euro-Kurse (falls sich die Abstufungen der Rating Agenturen für die PIGS - Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – bewahrheiten)
Alle Kunden, welche unserem Rat folgten (es waren die meisten), hatten 2009 eine riesige Auswahl an hochwertigen Immobilienobjekten und im letzten Quartal 2009 einen traumhaften Wechselkurs von über $1,50. Die Preise fielen von 2008 auf 2009 auch in guten Lagen nochmals um fast 30%. Heute lässt sich seit Herbst 2009 ein Anstieg der Preise hochwertiger Objekte um 10% und als zusätzlicher Wehrmutstropfen für europäische Käufer eine Wechselkursverschlechterung um 12% feststellen. In einigen Jahren wird man von den heutigen Preisen nur noch träumen oder sich ärgern, wie es heute viele Börsianer tun, die im März 2009 bei einem DAX-Stand von 3200 Punkten an den Weltuntergang glaubten und entsprechenden Gurus hinterherliefen. Geschichte wiederholt sich und es wird immer das gleiche Spiel bleiben: Kaufe in der Baisse, dann hast Du in der Hausse. Objekte in guten Locations, die heute für $300,000 oder $350,000 verkauft werden, wird man in 5 Jahren nicht mehr unter $400,000 oder $450,000 erhalten. Ein klarer Hinweis hierfür sind auch die aktuellen Grundstückspreise in guten Lagen von Cape Coral (nahe am River mit Bootszugang zum Golf von Mexiko): Unter $250,000 kaum noch Chancen.
Immobilien in Florida – eine sichere Kapitalanlage und hervorragende Vermögenssicherung
Im Vergleich zum traditionell schwachen Januar ziehen die Immobilienverkäufe im Februar 2010 wieder an. Die Preissituation scheint sich auch in Anbetracht des aktuellen S&P Hauspreisindex des vierten Quartals 2009 weiterhin zu stabilisieren. Viele werden sich in 5 Jahren wieder fragen: “Warum habe ich bloß in 2009 nicht …” oder “Wenn ich in 2009 nur einen Teil meines Barvermögens in einer Immobilie in Florida angelegt hätte, dann ….”
Es ist eben wie an der Börse: “Kaufe, wenn die Kanonen donnern.” Mit Wenn” oder “Hätte” ist noch Niemand reich geworden – zu keiner Zeit. Bisher war die Devise “cash is king” nicht die schlechteste, aber angesichts steigender, internationaler Staatsverschuldungen, wird eine entsprechende Inflationsrate zur Reduzierung der internationalen Verschuldungsrate kaum zu vermeiden sein. Man geht von jährlich 6 bis 8% über mehrere Jahre aus, bis sich ca. 30 bis 40% der Staatsschulden in Luft aufgelöst haben. Barvermögen wird also eine zunehmend toxische Vermögensstrategie mit überdurchschnittlichen Kapitaleinbußen werden. Niedrige Zinsen, extrem niedrige Immobilienpreise und ein anziehendes Wirtschaftswachstum in den USA sind ideale Rahmenbedingungen für einen aussichtsreichen Immobilienkauf in Florida zur Vermögenssicherung. Noch macht ein Immobilieninvestment ausgesprochen Sinn:
Die Gesamtzahl der aktiv gelisteten Immobilienangebote in Lee County, Florida ging gegenüber Januar 2010 um fast 20 Prozent zurück, während die Verkäufe um ca. 10 Prozent zulegten. Insgesamt betrachtet, nimmt die Zahl der durchschnittlichen Verkäufe (rot) im Vergleich zu den Jahren 2008 und 2009 unvermindert zu, wobei die Spitze im Juni 2009 (1551 Einfamilienhäuser) bei Weitem nicht mehr erreicht wird (Februar 2010 ca. 1113 Einheiten). Die Zahl der angebotenen Immobilienobjekte ist in einem eindeutig rückläufigen Trend (blau) und die Bestände werden systematisch abgebaut.
Marktsituation im Februar 2010 im Vergleich zum Februar 2009
Immobilien (Einfamilienhäuser) unter $100,000
Im Vergleich zum Februar 2009 haben sich die Short Sales und regulären Verkäufe von Einfamilienhäusern unter $100,000 bis Februar 2010 mehr als verdreifacht (hohe Arbeitslosenquote von fast 10%). Die Bankverkäufe (REO) gingen im selben Zeitraum um etwa 20% zurück.
Immobilien (Einfamilienhäuser) zwischen $100,000 und $200,000
Im Vergleich zum Februar 2009 haben sich die Bankverkäufe und regulären Verkäufe von Einfamilienhäusern im Februar 2010 zwischen $100,000 und $200,000 fast verdoppelt. Die Zahl der Short Sales stieg im Vergleichszeitraum um ca. 50%.
Immobilien (Einfamilienhäuser) zwischen $200,000 und $500,000
Im Vergleich zum Februar 2009 hat sich die Situation in diesem Preissegment nicht verändert. Es überwiegen eindeutig die regulären Verkäufe gegenüber Bankverkäufen und Short sales. Die Eigentümer sind nicht unter hohem Verkaufsdruck (Zahlungsunfähigkeit), die Preise wurden jedoch durch den extremen Druck im unteren Preissegment (Zahlungsunfähigkeit) negativ beeinflusst und stellen damit lukrative Investments dar. Es handelt sich meist um Objekte in guter bis sehr guter Qualität in TOP-Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko. Objekte neuerer Baujahre wurden in der zweiten Hälfte 2009 sehr schnell abverkauft.
Immobilien (Einfamilienhäuser) über $500,000
Die Zahl der regulären Verkäufe hat sich in diesem Preissegment gegenüber Februar 2009 fast verdoppelt. Bankverkäufe und Short Sales finden so gut wie nicht statt.
Preissituation
Der extrem niedrige, durchschnittliche Verkaufspreis von Einfamilienhäusern wird in erster Linie durch den ungeheueren Verkaufsdruck im Bereich der einfachen Objekte bestimmt. Solange das vorhandene Überangebot in diesem Preissegment nicht abgebaut ist, wird es zu keiner nachhaltigen Preissteigerung des Gesamtmarktes kommen. Wir rechnen nicht vor 2011 mit einer deutlichen Wende. Das Preisniveau scheint zwischenzeitlich eindeutig seinen Boden gefunden zu haben.
Einstiegszeitpunkt
Ein weiterer Preisverfall ist nach unserer Einschätzung nicht mehr zu erwarten. Dies wäre nur dann der Fall, wenn nach Auslaufen der internationalen Stützungsmaßnahmen zur Bewältigung der Finanzkrise im 2. Halbjahr 2010 ein massiver konjunktureller Rückschlag eintreten würde und man in eine zweite rezessive Phase mit weiter steigenden Arbeitlosenzahlen eintauchen würde. Dieses Szenario ist jedoch relativ unwahrscheinlich. Das Angebot an lukrativen Immobilieninvestments neuerer Baujahre in Wasserlagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko ist zwischenzeitlich in Cape Coral deutlich zurückgegangen – unter $300,000 sind kaum noch Objekte zu erhalten. Das Angebot an Immobilien ohne Wasserlage ist nach wie vor groß, vor allem im niedrigpreisigen Segment. Unter Investmentgesichtspunkten sollte man sich nun schnellstens Objekte in Wasserlagen sichern oder entsprechende Grundstücke kaufen. Der optimale Einstiegszeitpunkt war nach unserer Einschätzung in der 2. Hälfte 2009, da zu diesem Zeitpunkt ein sehr großes Angebot in TOP-Lagen zu Niedrigstpreisen zur Verfügung stand. Viele unserer Kunden haben gekauft und erfreuen sich inzwischen an hervorragenden Mietauslastungen ihrer Ferienimmobilie. Die jährlichen Fixkosten wurden bereits eingespielt. Ziehen Sie für Ihr Immobilieninvestment einen professinellen Immobilienmakler in Florida zu Rate. Wir unterbreiten Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot – sprechen Sie mit uns.
Eines ist klar: Wenn der Markt dreht – und er wird drehen, so wie die Börsen gedreht haben – werden die guten Lagen als erste profitieren, da sie nicht mehr vermehrbar sind. Das künftige Risiko besteht in erster Linie nicht in einem weiteren Preisverfall, sondern in der Tatsache, dass einfach keine lukrativen Lagen mehr zur Verfügung stehen.
Traumpreise locken nach wie vor überwiegend europäische Immobilienkäufer nach Florida
Die Preise sind im Januar 2010 in Lee County, Florida im Vergleich zum Dezember 2009, zum Teil auch saisonal bedingt, wieder um ca. 5% gefallen. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County fiel im Januar 2010 auf $85,000. Im Dezember 2010 lag der Durchschnittspreis bei knapp $90,000. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass diese Preise primär von der Masse der Zwangsversteigerungen einfacher Häuser verursacht werden. Es ist demnach ein Trugschluss anzunehmen, dass qualitativ hochwertige Objekte in guten bis sehr guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko auch nur annähernd zu diesen Preisen verkauft würden. Dies wird zwar üblicherweise in der einschlägigen Presse kolportiert, entspricht aber in keiner Weise den Tatsachen.
Das reguläre Angebot hochwertiger Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko hat in der Preisrange von $200,000 bis $300,000 drastisch abgenommen. Qualitativ gute Objekte mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Lagen von Cape Coral rangieren zwischen $300,000 und $400,000, nach einem fulminanten Abverkauf in 2009. Top-Lagen liegen weit darüber.
Das Angebot im niedrigpreisigen Segment steigt, die Verkaufszahlen fallen
Insgesamt hat die Masse der Verkäufe wieder deutlich abgenommen, sowohl im Bereich der Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) als auch der regulären Verkäufe. Das Verhältnis der Verkäufe zu den Angeboten hat sich ebenfalls deutlich verschlechtert und spiegelt exakt die statistische Entwicklung im Vergleich zum Januar 2009 wider – auch hier kam es zu einem deutlichen Rücksetzer. Die steigenden Arbeitslosenzahlen befeuern vor allem das untere Preissegment und bringen die Hausbesitzer zunehmend unter Druck.
Auch der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Standard-Einfamilienhäuser hat wieder deutlich zugenommen von 1,5 Monaten im Dezember 2009 auf 3,3 Monate im Januar 2010 – ein herber Rückschlag. Dies betrifft nach wie vor in erster Linie das untere Preissegment. Ein vorzeitiger Rückzug der US-Regierung aus dem Stützungsprogramm des Immobilienmarktes könnte also fatale Folgen haben. In der Dezembersitzung der FED plädierten daher einige Vertreter für eine Verlängerung des Aufkaufprogramms von Hypothekenpapieren über den März 2010 hinaus, nachdem das Handelsministerium in Washington im Dezember mitteilte, dass die Verkäufe neuer Häuser um 7,6 Prozent eingebrochen seien. Auch der Staatszuschuss in Form eines Steuergutscheins in Höhe von $8000 für Erstkäufer von Immobilien soll im April 2010 auslaufen. Erfolgt ein Kaufstopp der Hypothekenpapiere durch die FED ist mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen zu rechnen, was mehr als kontraproduktiv wäre. US-Präsident Obama erwägt sogar ein gesetzliches Verbot von Zwangsversteigerungen.
Die Situation am Immobilienmarkt wird sich schneller lösen als erwartet
Diese Einschätzung vertritt das “Orakel von Omaha”, die Investorenlegende Warren Buffett, in seinem letzten Schreiben an die Anteilseigner seiner Holding Berkshire Hathaway. Buffett ist für seine treffsicheren Marktanalysen bekannt. Die Probleme werden sich innerhalb eines Jahres lösen und der Preisverfall sei auch eine enorme Investmentchance: “Auf jeden Verkäufer kommt ein Käufer, der von der Situation profitiert.” Der Immobilienmarkt steht und fällt nach wie vor mit der Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in den USA. Im Januar hat sich der ISM-Index (Institute for Supply Management) um 3,5 auf 58,4 Punkte erhöht. Es verdichten sich also die Anzeichen dafür, dass sich in den USA die kräftige wirtschaftliche Erholung im vierten Quartal 2009 in 2010 fortsetzen wird. Die Zahlen des vierten Quartals 2009 und die Daten vom Januar 2010 legen ein annualisiertes Wirtschaftswachstum von ca. 5 Prozent nahe. Dies würde letztlich auch den Arbeitsmarkt und damit den Immobiliensektor nachhaltig unterstützen und in ruhigeres Fahrwasser befördern.
Das Kaufumfeld für den zögernden europäischen Käufer wird aufgrund der aktuellen Stärkung des Dollars etwas eingetrübt. Während im Oktober 2009 für ein $300,000 Objekt knapp 200,000 € bezahlt werden mussten, ist heute (Euro/Dollarwechselkurs: $1,35) ein Betrag von über 220,000 € zu berappen. Aufgrund der zunehmenden Unsicherheiten im Euro-Raum ist auch mit Wechselkursen von $1,30 oder darunter zu rechnen. Das Angebot an hochwertigen Angeboten nimmt im Gegensatz zu den einfachen Häusern stetig ab. Gerade die hochwertigen Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko werden als erste von einer Trendwende profitieren. Wir wiesen unsere Kunden bereits im August 2009 auf dieses mögliche Szenario hin.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
