Schlagwort: Immobilienpreise in Florida
Immobilien USA Florida – Kapitalanlage und sonniger Altersruhesitz
Eine Immobilie/Ferienvilla in Florida – es gibt viele gute Gründe
Immobilien in den USA, Florida mussten in den vergangenen Jahren herbe Preisabschläge bis zu 40% und mehr hinnehmen. Egal, ob es sich um Immobilien an der Ostküste Floridas in Miami, Fort Lauderdale bis hoch nach Vero Beach oder um eine Immobilie an der Südwestküste in Cape Coral, Fort Myers oder Sarasota handelt. Die Preisstürze sind enorm. Dies lockt nun eine Vielzahl von Käufern zum Immobilienkauf nach Florida. Der für die meisten Menschen unerreichbare Lebenstraum, eine Immobilie im Sunshine State Florida zu erwerben, rückt für viele sonnenhungrige Europäer nun in greifbare Nähe. 360 Sonnentage im Jahr, durchschnittliche Temperaturen von 25°C in den Wintermonaten, Relaxen am eigenen Swimmingpool, niedrige Lebenshaltungskosten, spottbillige Immobilien und karibisches Lebensgefühl sind die am häufigsten genannten Gründe für eine Ferienvilla in Florida. NMB Florida Realty unterstützt Sie auch nach dem Immobilienkauf in Florida durch die eigene Hausverwaltung und die Vermarktung Ihrer Immobilie als Ferienhaus/Ferienvilla in Cape Coral/Fort Myers/Sanibel-Captiva Island/Sarasota/Anna Maria Island. Entscheidend für eine erfolgreiche Kapiatlanlage in Immobilien in Florida ist die Lage und Qualität des Objekts.
Ein vielfältiges Freizeitangebot lässt keine Langeweile aufkommen. Radfahren, Tauchen, Tennis, Reiten oder Shoppen bis zum Abwinken – einer ausgedehnten Freizeitbeschäftigung sind keine Grenzen gesetzt. Starten Sie von Ihrer Immobilie in Florida und paddeln Sie mit dem Kajak durch die üppigen Naturreservate Südwestfloridas, touren Sie mit dem Motor- oder Segelboot die karibische Küste entlang bis zur südlichsten Spitze der USA, genießen Sie eine entspannte Partie Golf in einem der unzähligen und top gepflegten Golf-Resorts oder erleben Sie mit einer Airboottour die faszinierende Welt der Everglades.
Liegt Ihr Fokus auf Nightlife, so sind Sie mit einer Immobilie an der Ostküste Floridas in Miami oder Fort Lauderdale ausgezeichnet aufgestellt. Liegt Ihnen mehr an einem entspannten Kleinstadtflair und traumhaften, einsamen Stränden, sollten Sie eine Immobilie an der Schatzküste Floridas, der Treasure-Coast, im Bereich Vero Beach ins Auge fassen.
Besuchen Sie die Touristenmagneten der Freizeitparks in Orlando – Walt Disney World Resort, der bekannteste und größte Vergnügungspark der Welt, die Universal Studios, Epcot Center, Sea World. Alleine in der Region von Orlando gibt es über 50 weitere Freizeitparks. Wandeln Sie auf den Spuren Hemingways auf Key West und blicken vom südlichsten Punkt der Vereinigten Staaten auf das 90 Meilen entfernte Kuba.
Während man in Südwestflorida an der Westküste den ruhigen karibischen Lebensrhythmus genießt, pulsiert an der Ostküste der Metro-Area Miami das Leben. Besonders sehenswert ist auch der Ocean Drive, an dem der Art Deco District beginnt. Der Ocean Drive ist das Vergnügungszentrum in Miami Beach. Der Art Deco Bezirk glänzt mit vielen renovierten Gebäuden aus den 30er und 40er Jahren des 20. Jahrhunderts. Miami wird überwiegend von Südamerikanern dominiert, man hört mehr Spanisch als Englisch.
Etwa eine Autostunde von Miami entfernt liegt Fort Lauderdale. Für Shopping Begeisterte gibt es etwas außerhalb von Fort Lauderdale das größte Outlet der Welt, die Sawgrass Mills Mall. Der bekannteste Platz in Fort Lauderdale ist der Las Olas Boulevard. Dort ist auch der Hauptstrand. Viele Geschäfte, Boutiquen, Kunstgalerien und Restaurants sind dort zu finden. Generell liegen die Immobilienpreise im Großraum Miami deutlich über den Preisen der Westküste Floridas, auch die Grundsteuern sind höher. Ein großer Bestand an Immobilien in Miami und Fort Lauderdale stammt aus den 50er, 60er,70er und 80er Jahren. Wesentlich mehr für sein Geld bekommt man also an der Südwestküste Floridas in Fort Myers oder Cape Coral. Hier sind die meisten Immobilien auch neueren Baujahres aus den 90ern und ab 2000 in hervorragenden Bauqualitäten – Immobilieninvestments vom Feinsten.
Ein Geheimtipp ist die Region nördlich von Fort Lauderdale, die Treasure Coast – Port St. Lucie, Stuart, Fort Pierce, Jupiter Island, Sailfishpoint und Vero Beach. Kilometerlange und top-gepflegte Sandstrände und moderate Immobilienpreise warten darauf, entdeckt zu werden. Viele Prominente investierten bereits in dieser Region in erstklassige Luxusimmobilien in Florida. Die riesige Auswahl an Immobilien in Florida bietet also für Jeden etwas.
Die Schönen und Reichen sowie der alte Geldadel haben sich hinter mächtigen Mauern in Palm Beach zurückgezogen. Die Stadt war bereits seit Beginn des 20. Jahrhunderts ein Magnet für die Superreichen. Wer es nach Palm Beach geschafft hat, ist ganz oben angekommen und kann sich mit Nachbarn wie Rod Stewart, den Kennedys oder Donald Trump schmücken. Letzterer soll mitten in der Immobilienkrise die Villa „Maison de l’Amitié“ (Haus der Freundschaft) für 100 Millionen Dollar verkauft haben. Dies war der höchste Verkaufspreis, den je eine Privatimmobilie in den USA erzielt hat. Allerdings ist nicht alles Gold, was glänzt. Viele Bewohner von Palm Beach wurden von Einem der Ihren gnadenlos abgezockt. Palm Beach war quasi das Epizentrum des Milliardenbetrugs von Bernie Madoff. Seitdem scheinen die Mauern um die Luxusanwesen noch ein bisschen höher geworden zu sein.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – November 2009
Die Hauspreise legen in Lee County, Florida im Vergleich zum April 2009 um über 10% zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg im November auf fast $90,000 an. Im April lag der Durchschnittspreis der Einfamilienhäuser bei $79,900. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug in 2008 $105,000 – man befindet sich also auf dem richtigen Weg und die Talsohle sollte durchschritten sein. Wer zu spät kommt, den bestraft das Schicksal.
Auch der Case-Shiller Homeprice Index der 20 US-Hauptregionen (Metro-Areas) untermauert diese Tatsache nun deutlich – die Hauspreise in Florida klettern.
Nach wie vor wird die Masse der Verkäufe von Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) im unteren Preissegment (unter $100,000) dominiert. In der Preisrange zwischen $100,000 und $200,000 hält sich die Zahl der Verkäufe aus Zwangsversteigerungen und regulären Verkäufen in etwa die Waage und ähnelt dem Bild im Oktober 2009. Im gehobenen Objektsegment ($200,000 bis $500,000) entsprechen die Verhältnisse ebenfalls den Oktoberzahlen.
Interessant ist jedoch die Tatsache, dass der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Einfamilienhäuser dramatisch gesunken ist – von 2,7 Monaten einer Jahresproduktion im Oktober auf nur noch 1,3 Monate im November 2009. Dies stellt den niedrigsten Immobilienüberhang im gesamten County dar und legt damit einen ersten Grundstein für eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes in Cape Coral. Dies wird auch eindrucksvoll untermauert durch den Umstand, dass im gefragten Preisbereich zwischen $200,000 und $300,000 das Angebot attraktiver Häuser zurückgegangen ist. Vor wenigen Monaten war es in dieser Preiskategorie fast 5-mal so groß. Die meisten unserer Kunden haben aufgrund unserer Empfehlung im 2. und 3. Quartal 2009 zugeschlagen, nachdem wir sie in 2008 nachdrücklich zur Zurückhaltung aufgefordert haben. Wer sich mit ernsthaften Kaufabsichten trägt, sollte nun jedoch sein Haus in Florida kaufen, um sich eine interessante Immobilie in Cape Coral in einer guten Lage zu (noch) attraktiven Preisen zu sichern.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – September 2009
Die Verkaufszahlen waren im Vergleich zum August 2009 leicht rückläufig. Der Bestand an Immobilien in Lee County entspricht in etwa dem Stand vom August 2009. Seit Jahresbeginn 2009 schrumpfte der Bestand an Häusernvon ca. 2000 auf etwas über 1300 im September 2009. Die Zahl der Bankverkäufe (REO) reduzierte sich im Vergleich zum Juni 2009 (Jahresspitze) in Gesamt-Lee-County um ca. 40%, in Cape Coral sogar um 50% – die Talsohle ist definitiv durchschritten. Die Zahl der regulären Verkäufe und Short Sales blieb im Vergleich zum Juni 2009 in Lee County nahezu unverändert, in Cape Coral nahm die Zahl der regulären Verkäufe im Vergleich zur Spitze im Juli 2009 um ca. 20 % ab. Dies zeigt sich vor allem im zurückgehenden Häuserangebot in der Preisrange von $200,000 bis $300,000. Einzige Ausnahme: In Fort Myers und Fort Myers Beach stellt sich die Situation deutlich anders dar. Hier nahmen die regulären Verkäufe deutlich zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg auf $85.500 an (August 2009 $82.300). Interessant in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass die Verkäufer bezüglich des geforderten Verkaufspreises ein neues Selbstbewusstsein an den Tag legen und Morgenluft wittern (geforderter durchschnittlicher Verkaufspreis $89.900).
Cape Coral hat heute nach der fulminantesten Immobilien-Preisrallye in Florida ca. 67% Preisnachlässe von der Spitze in 2007 zu verzeichnen. Die Preise von heute liegen in etwa wieder auf dem Stand von 2002 (also wie zu Beginn der Preisexplosion). Häuser, die heute um die $200,000 gehandelt werden, wurden 2007 zwischen $400,000 und $500,000 verkauft. In den letzten Monaten wurden in Cape Coral pro Tag zwischen 20 und 25 Häuser verkauft – ganze Straßenzüge wechselten die Besitzer. Der Objektüberhang in Cape Coral hat sich zwischenzeitlich wieder auf ein Normalniveau von etwa 2,5 bis 2,7 Monaten einer Jahresproduktion eingependelt. In Gesamt-USA liegt der Überhang im Schnitt immer noch bei über 9 Monaten einer Jahresproduktion. Dies belegt ganz klar, wo sich Investments rechnen und wo nicht. Cape Coral besitzt eine hervorragende Infrastruktur (ca. 160,000 Einwohner), ist eine der schnellst wachsenden Städte in Florida, mit einer der niedrigsten Kriminalitätsrate in Florida, so gut wie keine Hochhäuser und Bettenburgen, fast nur Einfamilienhäuser, ein toller Yachthafen, ein Katzensprung zu den Traumstränden von Sanibel und Captiva (sowohl mit dem Pkw als auch mit dem Boot), zauberhafte und äußerst hilfsbereite Menschen, Fort Myers als Zielflughafen und man ist in kürzester Zeit in seinem Feriendomizil Cape Coral am Caloosahatchee River (einfach über die River-Brücke fahren). Über den Caloosahatchee River und dem Lake Okeechobee kann man sogar Florida auf dem Wasserweg bis zur Ostküste durchqueren – man kommt dann in Stuart bzw. Palm City an der Ostküste an. Der größte Immobilieninvestor und Projektentwickler in Cape Coral, Will Stout, plant in Cape Coral ein 500 Mio. Dollarinvestment. Will Stout ist Developer und Eigentümer des Yachthafens Cape Harbour in Cape Coral. Allein aus dieser Tatsache leiten wir ein hohes künftiges Potential der City Cape Coral ab.
Wir haben in Zusammenarbeit mit unseren US-Partnern an der Ost- und Westküste Floridas 2008 allen Kunden empfohlen, sich noch 12 Monate zu gedulden. Die meisten haben sich dadurch 6-stellige Beträge eingespart. 2009 ist nun klare Kaufzeit (die Bestände der wirklich guten Objekte in Cape Coral bauen sich seit März 2009 rasend schnell ab). Auch Investorenlegenden wie Warren Buffet und der chinesische Staatsfonds CIC sind vor einigen Wochen massiv in den US-Immobilienmarkt eingestiegen (vor allem in den angeschlagenen Gewerbeimmobilienmarkt). Der nachrückende Bestand an Immobilien in Florida ist durchaus gewährleistet falls die Arbeitslosenzahlen in den USA weiter steigen. Zur Zeit beträgt die Arbeitslosenrate ca. 9,8%, ein Überschreiten der 10% in 2010 gilt als sehr wahrscheinlich. Der daraus eventuell resultierende Häusernachschub betrifft aber überwiegend die untere Preisrange der in Not geratenen Immobilienbesitzer (unter $200,000) mit sehr eingeschränktem Wertsteigerungs- und Vermietungspotential). Hochwertige Objekte in Wasserlagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko sind auf natürliche Weise limitiert, weil nicht beliebig vermehrbar. Viele Investoren sichern sich aktuell zusätzlich Wassergrundstücke an TOP-Locations.
Der Dollarkurs befindet sich aktuell auf Talfahrt, da die Ölpreise steigen (wenn auch nicht fundamental begründet, sondern nur von der Hoffnung eines Wirtschaftsaufschwunges genährt) und viele amerikanische Anleger investieren außerhalb der USA, um an Zinsarbitragegeschäften (carry trades) zu partizipieren – ein nicht ganz risikoloses Unterfangen, für das Viele teuer bezahlen mussten als diese Investmentform mit dem japanischen Yen praktiziert wurde. Je mehr Dollars die USA verlassen, umso schwächer wird der Greenback. Die überbordende Liquidität am Markt (ausgelöst durch die expansive Geldpolitik der Zentralbanken) sucht Anlagemöglichkeiten, die sie im Anleihebereich und in Fest- oder Tagesgeldanlagen nicht mehr findet. Die Rahmenbedingungen sind für den mittel-/ langfristig und antizyklisch orientierten Investor auf dem US-Immobilienmarkt einmalig, vor allem für europäische Anleger:
Immobilienpreise (auch für TOP-Immobilien) sind am Boden, der Dollar schwächelt mehr denn je, die Staatsverschuldungen werden zwangsläufig zu einer steigenden globalen Inflation führen und der Aufschwung wird kommen – über kurz oder lang. Der Leitsatz: „Nur Bares ist Wahres“ war vielleicht 2008 die Devise, heute ganz sicher nicht mehr. Worauf warten Sie also?
Ölpreis und Immobilienpreise
Die Korrelation von Dollar und Ölpreis hat in den letzten Jahren enorm zugenommen. Sie beträgt nahezu 100%. Verkürzt ausgedrückt bedeutet dies, dass ein schwacher Dollar mit steigenden Ölpreisen einhergeht und umgekehrt. Aufgrund der in letzter Zeit stark gestiegenen Rohölpreise (auf über $70 pro Barrel), die im Übrigen jeglicher fundamentalen Grundlage entbehrt, ist ein Platzen dieser Blase mehr als wahrscheinlich. Die Folge wird ein wieder erstarkender Dollar sein. Die Währungsschwankungen sind seit Oktober 2008 enorm. Der Dollarkurs bewegt sich gegenüber dem Euro seit einem Jahr in einer sehr volatilen Range zwischen $1,48 und $1,25. Derzeit liegt er bei ca. $1,43. Der faire Ölpreis sei nach Einschätzung von Experten angesichts rückläufiger Nachfrage bei $60 bis $70 anzusiedeln.
Für europäische Immobilienkäufer bedeutet dies, dass sie wieder mehr Euro in ihre US-Immobilie investieren müssen. Geht man von einer $300,000 Immobilie aus (ca. 210,000€), würde eine Korrektur des Ölpreises von aktuell $72 auf $65 zeitverzögert zu einer Aufwertung des Dollars um fast 10% führen, wenn man von einem stabilen „Wert“ des Erdöls ausgeht. Der europäische Käufer müsste für seine $300,000 Traumvilla ca. 20,000€ mehr investieren. Ein Platzen der Ölpreisspekulation und damit eine Korrektur des Ölpreises nach unten deutet sich bereits an.
US-Immobiliencrash – Entwicklung und Tendenzen
TEILAUSZÜGE AUS einem PRESSEBERICHT VOM JUNI 2009
Nachdem die amerikanische Notenbank (Federal Reserve-FED) zur Dämpfung des Crashs nach dem Platzen der Internetblase die Leitzinsen auf ein historisches Tief gesenkt hatte, kam es zum Aufbau einer gigantischen Immobilienblase in den USA. Betroffen waren vor allem die „prime locations“ Kalifornien und Florida. Aufgrund extrem niedriger, aber kurz laufender Hypothekenzinsen kam es zu einem explosionsartigen Nachfrageboom im Immobilienbereich. Jeder wollte sich in seiner Traumregion „Florida“ ein Haus kaufen. Die Banken vergaben großzügige Kredite, allen voran die beiden größten Immobilienfinanzierer Freddie Mac und Fannie Mae. Die Kreditnehmer waren zu einem nicht unerheblichen Teil so genannte NINAs (NoIncomeNoAssets), d.h. ein Klientel bei dem es eigentlich offensichtlich war, dass sie ihren Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen konnten. Dieses Klientel mit schlechter Bonität stellte den größten Teil im so genannten Subprime-Segment dar.
Als die Zinsen stiegen und die Sub-Prime-Blase schließlich platzte, gab es kein Halten mehr – die Immobilienpreise in den USA stürzten in einer atemberaubenden Geschwindigkeit ab und mit ihnen die Kapitaldecken der finanzierenden Banken. Fannie Mae und Freddie Mac wurden zwischenzeitlich verstaatlicht und erhielten bisher Kapitalhilfen von fast 100 Mrd. US-Dollar. Fannie Mae benötigt nun eine erneute Kapitalspritze des Staates in Höhe von 10,7 Mrd. Dollar, nachdem auch im zweiten Quartal 2009 zum achten Mal in Folge Verluste erwirtschaftet wurden – diesmal in Höhe von 14,8 Mrd. Dollar. Fannie Mae steht neben Freddie Mac hinter jedem zweiten Immobilienkredit in den USA. Die Situation beim Schwesterinstitut Freddie Mac sieht inzwischen etwas besser aus, sie erwirtschafteten immerhin im zweiten Quartal 2009 einen Gewinn – das erste Mal seit zwei Jahren.
Zusammen mit dem Immobilienforscher Karl Case erstellte der international renommierte Spitzenökonom Robert J. Shiller den so genannten Case-Shiller-Index. Er erfasst die Immobilienpreisentwicklung der 20 größten US-Städte und ist heute der wichtigste Index zur Beurteilung des US-Immobilienmarktes. Im Vergleich zu dem im II. Quartal 2006 erreichten Spitzenwert sind die Häuserpreise in den USA inzwischen um durchschnittlich 32,2% zurückgegangen, in einzelnen Regionen ist der Rückgang noch wesentlich deutlicher.
Laut Robert J. Shiller war ein derart massiver Preissturz nur in den Zeiten der „Großen Depression“ von 1925 bis 1933 zu verzeichnen. Damals fielen die Immobilienpreise um ca. 30% bei einer Arbeitslosenrate von 25%. Die Arbeitslosenrate in den USA hat heute erstmalig seit 25 Jahren die 9% Marke überschritten, die Tendenz ist weiter steigend. Eine Arbeitslosenquote von 12% in 2010 wird nicht mehr ausgeschlossen. Momentan scheint sich zumindest eine gewisse Verlangsamung des Preisverfalls anzudeuten. Die Durchschnittspreise der Immobilien befinden sich heute auf dem Niveau des IV. Quartals 2002. Dies entspricht dem Preislevel der Ausgangssituation vor Beginn des Booms. Wir haben den Chartverlauf des CS-Index unter langfristigen Gesichtspunkten untersucht und kamen zu dem Ergebnis, dass durchaus noch Spielraum nach unten besteht (siehe nachstehende Grafik).
Interessant in diesem Zuammenhang ist auch die Entwicklung des Aktienindex der 500 größten US-Unternehmen (S&P 500). Der Verlauf ist fast deckungsgleich. Ursache des zeitlich versetzten „Überschäumens“ ist wohl in beiden Fällen eine überwiegend kreditfinanzierte Blase.
Die Immobilienhausse begann just in dem Moment (2001/2002) als die FED die Leitzinsen zur Bewältigung der geplatzten Internetblase am Aktienmarkt aggressiv senkte.
Die neue Krise soll nun wiederum mit extrem niedrigen Leitzinsen bewältigt werden. Ein Spiel mit dem Feuer, aber die einzige Möglichkeit. Angesichts steigender Arbeitslosigkeit, rückläufiger Industrieproduktion und eines sich abschwächenden Privatkonsums sieht der S&P Index-Ausschuss momentan keine Anzeichen einer schnellen Erholung der Immobilienpreise – entsprechend zurückhaltend sind die Investoren. Ein Verfall der Immobilienpreise in den USA auf ein Niveau des Jahres 2000 kann nicht mehr ausgeschlossen werden. Dies würde einen nochmaligen Rückgang zwischen 10 und 15% bedeuten. Viele Investoren stehen mit hohen Cash-Positionen an der Seitenlinie und beobachten die Entwicklungen sehr aufmerksam. Vor allem für europäische Investoren ergeben sich in Anbetracht eines wieder abwertenden US-Dollars (10% seit Anfang 2009) künftig gute Einstiegsmöglichkeiten in den US-Immobilienmarkt.
Zusammenfassung Juni 2009
Verkäufersituation:
- Nach wie vor ein Objektüberhang von über 10,2 Monaten einer Jahresproduktion im US-Durchschnitt
- Steigende Arbeitslosenzahlen führen zu einem erneuten Anstieg der Zwangsversteigerungen
- Steigende Renditen bei den US-Anleihen führen zu einem Anstieg der US-Hypothekenzinsen
- Steigende US-Staatsverschuldung führt zu einer weiteren Schwächung des US-Dollars
- Investoren halten sich (noch) zurück
- Weitere Preisrückgänge zwischen 10 und 15% in 2009 (lageabhängig!) sind nicht auszuschließen
- „Billigobjekte“ werden sich auf viele Jahre nicht mehr vom Preissturz erholen
Käufersituation (Euroraum):
- Preisrückgänge im Segment bis $150,000 (offwater) sind bei steigender Arbeitslosigkeit kaum vermeidbar
- Preislagen ab $350,000 werden relativ stabil bleiben (waterfront, canal, gulf access)
- Gut ausgestattete Objekte in guten bis sehr guten Lagen werden kaum günstiger
- Grundstückspreise in guten Lagen bleiben relativ hoch (da meist bar bezahlt)
- Schwacher US-Dollar (ähnlich Sommer 2008) begünstigt den Anleger des Euro-Raums
- Qualitativ hochwertige Objekte in guter Lage und Wasserzugang gewährleisten eine sehr gute Vermietbarkeit als Ferienobjekt und bieten sich als langfristiges Investment an
Fazit:
- Es bleibt ein reiner Käufermarkt
- Gewinner sind mittel- und langfristig Käufer aus dem Euro-Raum
- Verlierer sind kurzfristig Verkäufer aus dem Euro-Raum aufgrund des $/€ Wechselkurses