Schlagwort: Immobilienpreise USA
Immobilienmarkt USA/Florida – Schweizer auf Schnäppchenjagd – Januar 2015
Immobilienpreisentwicklung USA
Der Immobilienmarkt USA/Florida befindet sich weiter auf Erholungskurs. Der S&P House Price Index zeigt nach wie vor eine fundamentale Stärke. Nachdem der Index im Juli 2006 seinen höchsten Stand erreichte (206.56), brach der Markt im April 2009 auf 139.26 Punkte ein. Der Tiefpunkt der Immobilienpreise USA wurde schließlich im März 2012 mit 134.07 Punkten erreicht. Seitdem ging es ohne Unterbrechungen aufwärts auf einen aktuellen Stand von 173.36 (Januar 2015). Die Zahlen werden immer mit 2 Monaten Verzögerung veröffentlicht, die Indexpunkte stellen also den Stand vom Oktober 2014 dar. Die Preise sind auf Jahressicht um 4,5% gestiegen.
David M. Blitzer, Vorsitzender und Managing Director des Index Committee at S&P Dow Jones, Indices sieht in 2015 eine Beschleunigung der Immobilienpreisentwicklung: “After a long period when home prices rose, but at a slower pace with each passing month, we are seeing hints that prices could end 2014 on a strong note and accelerate into 2015.“
Auch die Neubautätigkeit nimmt deutlich Fahrt auf wie der NAHB-Wells Fargo Housing Market Index (HMI) zeigt. Der Index liegt aktuell (Dezember 2014) bei 57 Punkten. Nach dem Tief im Dezember 2008 mit 9 Indexpunkten und einer Neubauzahl von 403,000 Einheiten stieg der Index zwischenzeitlich auf 57 Punkte mit einer Neubauzahl von knapp 700,000 Einheiten (Dezember 2014). Die Neubautätigkeit ist allerdings immer noch deutlich hinter dem langjährigen Mittel in den USA von ca. 1,2 Mio. Einheiten zurück – also noch viel Luft nach oben.
Die Zeichen auf eine weitere Erholung stehen jedoch ausgezeichnet, da sich die Wirtschaft der USA in einer eindrucksvollen Aufwärts-Rally befindet. Das Wachstum betrug im 3. Quartal 5%, die Arbeitslosenrate lag bei 5,8%. Also traumhafte Bedingungen im Vergleich zum schwächelnden Europa.
Situation für den europäischen Kaufinteressenten aus der EURO-Währungsunion
Der Wechselkursvorteil der europäischen Käufer von US-Immobilien schmilzt wie Schnee in der Sonne. Während ein Käufer aus der europäischen Währungsunion im Januar 2014 noch $1,368 für einen EURO erhielt, sieht man sich im Januar 2015 einem Wechselkurs von $1,157 gegenüber.
Im Januar 2014 mussten Käufer aus der europäischen Währungsunion für eine Florida-Immobilie im Wert von $500,000 nur 365,500€ bezahlen. Im Januar 2015 fordert der massiv abwertende EURO seinen Tribut: Die gleiche Florida-Immobilie kostet im Januar 2015 unter Berücksichtigung des Wechselkurses bereits 432,000€.
Falls die europäische Zentralbank EZB im Januar 2015 mit massiven Aufkäufen europäischer Staatsanleihen beginnt, wird dies eine weitere Abwertung des EUROs nach sich ziehen. Eine ähnliche Situation hatte man zu dem Zeitpunkt als die amerikanische Zentralbank FED vor über 5 Jahren mit derartigen Aufkäufen begann (QE = quantitative easing). Die Folge war eine massive Abwertung des Dollars, welche zu traumhaften Wechselkursvorteilen für europäische Käufer führte. Nun scheinen sich die Verhältnisse umzukehren. Bis zum Ende des Jahres 2015 wird ein Wechselkurs von $1,10 gegenüber dem EURO prognostiziert und auf Sicht von zwei Jahren scheint auch eine Parität möglich. Dies bedeutet für den Käufer aus der europäischen Währungsunion einen weiteren Wechselkursverlust von 15% oder 75,000€ an Mehrkosten beim Kauf einer $500,000 Immobilie im Sonnenstaat Florida. Das Zeitfenster des günstigen Wechselkurses schließt sich also schnell. Riskiert man die Parität kostet eine $500,000 US-Immobilie 500,000€, während sie aktuell noch um die 430,000€ kostet.
Die großen Gewinner sind die Schweizer
Nach der Loslösung des Wechselkurses des Schweizer Frankens (CHF) vom EURO sehen sich die Schweizer Kaufinteressenten nun paradiesischen Verhältnissen gegenüber. Der Traum vom Kauf einer günstigen Florida Immobilie ist zum Greifen nahe.Während Anfang Januar 2015 noch 1,019 CHF für einen US-Dollar bezahlt werden mussten, stürzte der Kurs nach der Wechselkursfreigabe Mitte Januar 2015 dramatisch auf 0,859 CHF ab. Anfang Januar 2015 kostete eine $500,000 US-Immobilie dem Schweizer Käufer noch 509,500 CHF, zwei Wochen später nur noch 429,500 CHF.
Ich freue mich auf Sie
Immobilien Florida – Preissteigerungen von bis zu 9,7 Prozent in 2013 erwartet
Die Aussichten für den Immobilienmarkt Florida hellen sich weiter auf. JP Morgan sieht Preissteigerungen der Immobilien USA zwischen 3,4 (worst case) und 9,7 Prozent in einem bullischen Szenario in 2013. Standard & Poors erwartet im Mittel ca. 5 Prozent plus in 2013. CoreLogic (American corporation providing financial, property and consumer information, analytics and business intelligence) stellte im Oktober 2012 bereits Preissteigerungen von 6,3 Prozent fest im Vergleich zum Oktober 2011. Der Immobilienmarkt Florida bietet für den Kapitalanleger im internationalen Vergleich nach wie vor ein höchst interessantes Marktumfeld.
In Florida, Lee County, deutet sich diese Entwicklung bereits seit Anfang 2011 an. Die Preise bewegen sich nachhaltig nach oben, sind jedoch im Vergleich immer noch weit vom Höchststand ($279.000 in 2007) entfernt. Die Preisentwicklung seit Januar 2011 ($81,000) bis November 2012 ($137,000) ist mehr als eindrucksvoll.
Wir verfassten in 2009 einen Artikel auf unserer Website mit folgender Bemerkung:
In 5 Jahren wird man sich den Preis-Index betrachten mit den üblichen Bemerkungen: „Hätte man doch bloß damals …“ oder „Wenn man damals ….“, aber mit „Wenn“ oder „Hätte“ ist noch Niemand reich geworden – zu keiner Zeit.
http://www.nmb-florida-realty.com/immobilien/immobilien-in-florida-kaufen
Nun, es hat keine 5 Jahre gedauert und es wird wohl weitergehen.
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Ihre
Nadja-Marie Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilien USA – Preiserhöhung von 4 Prozent pro Jahr erwartet
Nach dem Crash der Immobilienpreise in den USA ist die Luft zwischenzeitlich ziemlich aus der Blase entwichen. So sehen es zumindest die Investmentbanker von Goldman Sachs. Sie gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise USA im kommenden Jahrzehnt um 30 Prozent verteuern werden. David Stiff, chief economist, Fiserv Inc.*, stößt in einer Veröffentlichung vom 08. Mai 2012 in das gleiche Horn und erwartet über die nächsten Jahre jährliche Preissteigerungen der US-Immobilien von 3,9 Prozent:
„We expect that home prices, which generally lag changes in sales activity by nine to 12 months, will stabilize by the end of this summer and then rise at an annualized rate of 3.9 percent over the next five years.“
*Fiserv Inc. ist einer der weltweit führenden Analysedienstleister der Finanzindustrie
Erste, institutionelle Anleger investieren Milliarden
Milliardenschwere Hedgefonds wie Caxton, SAC Capital, Avenue Capital oder Blackstone steigen inzwischen ebenfalls wieder in den Immobilienmarkt USA ein und kaufen Aktien oder Anleihen von Bauunternehmen und Hypothekenpapiere. Alleine Blackstone sammelte im letzten Jahr über 10 Mrd. Dollar für Immobilienkäufe ein. Bis Ende 2012 sollen weitere 2 Mrd. Dollar hinzukommen. Nach einer Umfrage von Bloomberg setzen Investoren derzeit die USA auf Platz 1 der interessantesten Kapitalanlagemärkte, gefolgt von China. Europa wird äußerst skeptisch betrachtet. Durchgeführt wurde die Umfrage “Bloomberg Global Poll” von der Firma Selzer & Co. am 8. Mai, sie hat eine Fehlermarge von 2,8 Prozentpunkten. Teilgenommen haben insgesamt 1.253 Investoren, Analysten und Händler, die Bloomberg-Kunden sind. Stehen also wieder goldene Zeiten in den USA bevor und wird auch der Immobilienmarkt USA davon profitieren? Einige Indikatoren sprechen klar dafür.
Indikatoren für ein Anspringen des Immobilienmarktes USA
• Nach einem Preisverfall der Immobilienpreise von 30 bis über 50 Prozent befindet man sich wieder auf dem Stand vor der Krise
• Der Überhang an Immobilien wurde inzwischen drastisch abgebaut und die Zahl der Zwangsversteigerungen ging ebenfalls deutlich zurück. In Lee County, Florida, reduzierte sich der Anteil der Zwangsversteigerungen im Jahresvergleich von 45,16% auf nur noch 17,42%. Der Anteil der Immobilienangebote der Einfamilienhäuser ging von 6889 auf 4171 zurück – ein Rückgang von fast 40 Prozent. Die Folge ist ein aktueller Preisanstieg in dieser Region von 33,6%.
• Die Hypothekenzinsen in den USA befinden sich auf einem historischen Tiefstand (unter 4%)
• Die US-Wirtschaft wächst stabil und die Arbeitslosenzahlen (aktuell 8,2%) gehen im Gegensatz zu vielen EU-Staaten zurück – Spanien 24%, Italien 9,3%, Frankreich 10%, Portugal 15%, Deutschland 5,6%. Aktuell beträgt die Arbeitslosenquote in der EU über 10%, Tendenz steigend
• Für den US-Verbraucher ist aktuell ein Immobilienkauf extrem günstig. Der Composite Housing Affordability Index (HAI) befindet sich mit 206,6 Punkten (Februar 2012) auf dem höchsten Stand seit 40 Jahren. Dies bedeutet, dass einer durchschnittlich verdienenden Familie 206 Prozent des Einkommens zur Verfügung steht, um sich für eine 80-Prozent-Finanzierung einer durchschnittlich gepreisten Bestandsimmobilie zu qualifizieren. So lag im Februar 2012 das durchschnittliche Einkommen bei $60,974. Das erforderliche Einkommen, um sich für eine 80-Prozent-Finanzierung zu qualifizieren, lag bei lediglich $29,520. Eine historisch einmalige Situation.
• Binnen Jahresfrist stieg die Zahl der Neubauverkäufe im März 2012 um 7.5%, nach 25.6% im Februar. Der annualisierte Februar-Wert der Neubauverkäufe lag bei 353,000 Einheiten. Der Bestand an unverkauften Neubauten in den USA verringerte sich gegenüber dem Vormonat um 2,000 auf 144,000 Einheiten. Beim derzeitigen Verkaufstempo würde es somit 5.3 Monate dauern, bis der Lagerbestand abverkauft wäre. Im Februar 2012 lag die sogenannte Months-Supply-Ratio sogar nur bei 5.0 Monaten.
• Institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherer halten sich derzeit noch zurück, da sie (noch) ihre Wunden nach dem Crash lecken. Treten sie wieder auf den Plan, wird dies einen zusätzlichen Preisschub verursachen.
• Diverse US-Staaten markieren einen klaren Aufwärtstrend der Immobilienpreise
US-Bundesstaaten im Immobilienpreisvergleich
Bundesstaaten mit dem größten Preisaufschlag im März 2012
According to CoreLogic, the following states had the highest appreciation in March (this includes distressed sales):
• Wyoming: +5.9%
• West Virginia: +5.3%
• Arizona: +5.1%
• North Dakota: +4.7%
• Florida: +4.5%
Bundesstaaten mit dem größten Preisabschlag im März 2012
Meanwhile, the states with the greatest depreciation, when also figuring in distressed sales, are:
• Delaware: -10.6%
• Illinois: -8.3%
• Alabama: -8%
• Georgia: -7.3%
• Nevada: -5.8%
Insgesamt stehen also die Zeichen für eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes USA in gewissen Regionen nicht schlecht. Zieht man bei einem Ankauf einer qualitativ guten Ferienimmobilie in Florida Nettomietrenditen von gut 5 Prozent mit ins Kalkül, ist der ROI (Return on Investment) zusätzlich zu den erwarteten, jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent, sehr ansprechend und lässt erfolgreiche, offene Immobilienfonds deutlich ins Hintertreffen geraten. Deren Renditen liegen gemäß eines Vergleichs des Onlinebrokers Onvista aktuell zwischen 2,2 und 3,9 Prozent. Weniger erfolgreiche Fonds wurden bereits geschlossen oder eingefroren und die Anleger müssen bangen, dass sie ihre Einlagen am Stichtag zurückerhalten. Warum sollte man sich also auf mehr oder weniger erfolgreiche Fondsmanager verlassen, wenn man die Dinge als Privatanleger selbst in die Hand nehmen kann?
Nadja Maria Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®