Schlagwort: Haus in Florida kaufen
Immobilienmarkt Cape Coral Florida – März 2010
Florida Immobilien – Nachfrage und Preise für Ferienvillen steigen wieder
Im Vergleich zum ersten Quartal 2010 nimmt die Nachfrage nach Immobilien in Cape Coral, Florida wieder deutlich zu und die Schere zwischen Nachfrage und Angebot hat sich fast wieder geschlossen. Die Gesamtzahl der verkauften Einfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Januar 2010 um knapp 50%. Auffällig ist vor allem ein deutlicher Anstieg regulärer Verkäufe gegenüber Januar 2010 (satte 70%). Eine nun einmalige Chance für ein Investment in ein renditestarkes Ferienhaus in Cape Coral, Florida.
Auch die Durchschnittspreise der Immobilien in Florida, Lee County erreichten einen neuen Höchststand von $90,000. Dies ist der höchste Stand seit Februar 2009. Betrachtet man sich den Dollar-Wechselkurs zum EURO von aktuell $1,33 und zieht einen Vergleich zur Immobiliensituation im November 2009 ($1,52), ergibt sich für den europäischen Käufer folgendes Bild:
Bei einem Durchschnittspreis der Florida-Immobilie in Lee County im November 2009 in Höhe von $89,900 hat sich der Ankauf im März 2010 für den europäischen Käufer zwischenzeitlich um über 12% verteuert.
In Anbetracht der zunehmend unter Druck geratenden EU-Staaten rechnen wir in 2010 auch nicht mit einer nachhaltigen Erholung des Euro. Die Preissituation stellt aufgrund des enormen Preisverfalls der Immobilien in der Traumlocation Florida nach wie vor eine der besten Investmentgelegenheiten dar, um ein exklusives Ferienhaus im Sunshine State zu erwerben. Die Preise sind im internationalen Vergleich nach wie vor konkurrenzlos. Die absoluten Relationen werden am besten verdeutlicht durch einen Blick auf die generelle Preisentwicklung nach dem Platzen der Subprime-Blase. Worauf soll man also noch warten?
In diesem Zusammenhang ist uns ein Hinweis wichtig, den man nicht oft genug wiederholen kann:
Die angegebenen Durchschnittspreise ergeben sich aus der Masse der auf dem Markt erhältlichen Immobilien (zwar massiv und solide gebaut, jedoch mit einfacher Ausstattung). Diese Objekte befinden sich in der Regel in einer off-water Lage, besitzen also keine Wasserlage, geschweige denn einen Bootszugang zum Golf von Mexiko. Hochwertige Immobilien neuerer Baujahre (ab 2000) in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko (ready to move in) werden zunehmend seltener und sind kaum noch unter $300,000 zu erhalten (reguläre Angebote, keine Short Sales, REOs oder Foreclosures). Zu Zeiten der Immobilien-Hausse musste man für diese Objekte mindestens $500,000 und mehr bezahlen. Werden qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko zu absoluten Dumping-Preisen angeboten, handelt es sich zu 95% um meist erfolglose Short Sale Versuche. Lesen Sie hierzu unsere Ausführungen unter:
http://www.nmb-florida-realty.com/immobilien/immobilien-in-florida-kaufen/short-sale
Empfehlung zum Kauf eines Ferienhauses in Cape Coral, Florida:
So sehr wir 2008 allen Kunden von einem vorschnellen Immobilienkauf in Florida abgeraten und den Einstieg ab Mitte 2009 empfohlen haben, gilt heute: Wer eine hochwertige und renditestarke Ferien-Immobilie in Florida mit Bootszugang zum Golf von Mexiko kaufen will, kann durch weiteres Abwarten nur Eines erreichen:
- drastisch abnehmendes Angebot neuerer Baujahre
- steigende Preise und
- fallende Euro-Kurse (falls sich die Abstufungen der Rating Agenturen für die PIGS – Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – bewahrheiten)
Alle Kunden, welche unserem Rat folgten (es waren die meisten), hatten 2009 eine riesige Auswahl an hochwertigen Immobilienobjekten und im letzten Quartal 2009 einen traumhaften Wechselkurs von über $1,50. Die Preise fielen von 2008 auf 2009 auch in guten Lagen nochmals um fast 30%. Heute lässt sich seit Herbst 2009 ein Anstieg der Preise hochwertiger Objekte um 10% und als zusätzlicher Wehrmutstropfen für europäische Käufer eine Wechselkursverschlechterung um 12% feststellen. In einigen Jahren wird man von den heutigen Preisen nur noch träumen oder sich ärgern, wie es heute viele Börsianer tun, die im März 2009 bei einem DAX-Stand von 3200 Punkten an den Weltuntergang glaubten und entsprechenden Gurus hinterherliefen. Geschichte wiederholt sich und es wird immer das gleiche Spiel bleiben: Kaufe in der Baisse, dann hast Du in der Hausse. Objekte in guten Locations, die heute für $300,000 oder $350,000 verkauft werden, wird man in 5 Jahren nicht mehr unter $400,000 oder $450,000 erhalten. Ein klarer Hinweis hierfür sind auch die aktuellen Grundstückspreise in guten Lagen von Cape Coral (nahe am River mit Bootszugang zum Golf von Mexiko): Unter $250,000 kaum noch Chancen.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Januar 2010
Traumpreise locken nach wie vor überwiegend europäische Immobilienkäufer nach Florida
Die Preise sind im Januar 2010 in Lee County, Florida im Vergleich zum Dezember 2009, zum Teil auch saisonal bedingt, wieder um ca. 5% gefallen. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County fiel im Januar 2010 auf $85,000. Im Dezember 2010 lag der Durchschnittspreis bei knapp $90,000. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass diese Preise primär von der Masse der Zwangsversteigerungen einfacher Häuser verursacht werden. Es ist demnach ein Trugschluss anzunehmen, dass qualitativ hochwertige Objekte in guten bis sehr guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko auch nur annähernd zu diesen Preisen verkauft würden. Dies wird zwar üblicherweise in der einschlägigen Presse kolportiert, entspricht aber in keiner Weise den Tatsachen.
Das reguläre Angebot hochwertiger Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko hat in der Preisrange von $200,000 bis $300,000 drastisch abgenommen. Qualitativ gute Objekte mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Lagen von Cape Coral rangieren zwischen $300,000 und $400,000, nach einem fulminanten Abverkauf in 2009. Top-Lagen liegen weit darüber.
Das Angebot im niedrigpreisigen Segment steigt, die Verkaufszahlen fallen
Insgesamt hat die Masse der Verkäufe wieder deutlich abgenommen, sowohl im Bereich der Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) als auch der regulären Verkäufe. Das Verhältnis der Verkäufe zu den Angeboten hat sich ebenfalls deutlich verschlechtert und spiegelt exakt die statistische Entwicklung im Vergleich zum Januar 2009 wider – auch hier kam es zu einem deutlichen Rücksetzer. Die steigenden Arbeitslosenzahlen befeuern vor allem das untere Preissegment und bringen die Hausbesitzer zunehmend unter Druck.
Auch der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Standard-Einfamilienhäuser hat wieder deutlich zugenommen von 1,5 Monaten im Dezember 2009 auf 3,3 Monate im Januar 2010 – ein herber Rückschlag. Dies betrifft nach wie vor in erster Linie das untere Preissegment. Ein vorzeitiger Rückzug der US-Regierung aus dem Stützungsprogramm des Immobilienmarktes könnte also fatale Folgen haben. In der Dezembersitzung der FED plädierten daher einige Vertreter für eine Verlängerung des Aufkaufprogramms von Hypothekenpapieren über den März 2010 hinaus, nachdem das Handelsministerium in Washington im Dezember mitteilte, dass die Verkäufe neuer Häuser um 7,6 Prozent eingebrochen seien. Auch der Staatszuschuss in Form eines Steuergutscheins in Höhe von $8000 für Erstkäufer von Immobilien soll im April 2010 auslaufen. Erfolgt ein Kaufstopp der Hypothekenpapiere durch die FED ist mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen zu rechnen, was mehr als kontraproduktiv wäre. US-Präsident Obama erwägt sogar ein gesetzliches Verbot von Zwangsversteigerungen.
Die Situation am Immobilienmarkt wird sich schneller lösen als erwartet
Diese Einschätzung vertritt das „Orakel von Omaha“, die Investorenlegende Warren Buffett, in seinem letzten Schreiben an die Anteilseigner seiner Holding Berkshire Hathaway. Buffett ist für seine treffsicheren Marktanalysen bekannt. Die Probleme werden sich innerhalb eines Jahres lösen und der Preisverfall sei auch eine enorme Investmentchance: „Auf jeden Verkäufer kommt ein Käufer, der von der Situation profitiert.“ Der Immobilienmarkt steht und fällt nach wie vor mit der Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in den USA. Im Januar hat sich der ISM-Index (Institute for Supply Management) um 3,5 auf 58,4 Punkte erhöht. Es verdichten sich also die Anzeichen dafür, dass sich in den USA die kräftige wirtschaftliche Erholung im vierten Quartal 2009 in 2010 fortsetzen wird. Die Zahlen des vierten Quartals 2009 und die Daten vom Januar 2010 legen ein annualisiertes Wirtschaftswachstum von ca. 5 Prozent nahe. Dies würde letztlich auch den Arbeitsmarkt und damit den Immobiliensektor nachhaltig unterstützen und in ruhigeres Fahrwasser befördern.
Das Kaufumfeld für den zögernden europäischen Käufer wird aufgrund der aktuellen Stärkung des Dollars etwas eingetrübt. Während im Oktober 2009 für ein $300,000 Objekt knapp 200,000 € bezahlt werden mussten, ist heute (Euro/Dollarwechselkurs: $1,35) ein Betrag von über 220,000 € zu berappen. Aufgrund der zunehmenden Unsicherheiten im Euro-Raum ist auch mit Wechselkursen von $1,30 oder darunter zu rechnen. Das Angebot an hochwertigen Angeboten nimmt im Gegensatz zu den einfachen Häusern stetig ab. Gerade die hochwertigen Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko werden als erste von einer Trendwende profitieren. Wir wiesen unsere Kunden bereits im August 2009 auf dieses mögliche Szenario hin.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.