Schlagwort: Immobilienverkäufe in USA
Immobilienkauf Florida Cape Coral – Juli 2012 – Markt entspannt sich
Der Häusermarkt in den USA kommt langsam aber sicher zur Ruhe. Der Präsident des Branchenverbands NAR (National Association of Realtors), Veissi, konstatiert schnelle Verkaufsgeschwindigkeiten bei marktgerecht gepreisten Immobilien. So nahm im aktuellen Berichtszeitraum – Juli 2012 – nicht nur die Zahl der verkauften Immobilien USA deutlich zu (plus 10,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr), sondern auch die Preise zogen an (plus 9,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Der international viel beachtete Case-Shiller-Hauspreisindex vom Juli 2012 unterstreicht diese positive Entwicklung des Immobilienmarktes ebenfalls.
Ein nachhaltiger und kräftiger Aufschwung wird jedoch nur stattfinden, wenn die derzeitige, immer noch historisch hohe Arbeitslosigkeit von acht Prozent zurückgeführt wird. Die Sicherheit des Arbeitsplatzes ist die Grundvoraussetzung für die Wirtschaftsdynamik der USA, da der Konsum zu zwei Drittel der US-Wirtschaftsleistung beiträgt. Doch auch im Konsumbereich zeichnen sich erste Silberstreifen am Horizont ab. Im August verzeichnete der Einzelhandel ein Plus von 0,9 Prozent, der größte Zuwachs seit Februar 2012. Trotz der EURO-Krise sagt die OECD für die USA ein Wachstum von 2,4 Prozent im 4. Quartal voraus.
Wie sieht die Entwicklung der Immobilienpreise Florida aus – lohnt der Kauf einer Florida Immobilie?
Betrachtet man sich die Entwicklung der Immobilienpreise in Florida im Verlauf der Krise, wird klar:
Florida hat der Zusammenbruch der Immobilienpreise nach einem rasanten Anstieg am härtesten getroffen. Die Naples Metro-Area liegt im Vergleich auf einem hohen Niveau und erholt sich seit Ende 2011 weiter deutlich (Source: Zillow).
Die Preise in der Metro-Area Fort Myers/Cape Coral (gelbe Chart-Linie) stürzten nach einem Jahrhundertboom am extremsten ab und begannen die Erholungsrallye bereits Ende 2010 als erste. Die Preise der Immobilien Fort Myers, Cape Coral liegen aber immer noch deutlich unter denen anderer Metro-Areas Floridas – eine perfekte Investmentgelegenheit, da ein ununterbrochener und nachhaltiger Aufwärtstrend in dieser äußerst beliebten Ferien- und Vermietungsregion seit Beginn 2011 zu verzeichnen ist.
Der Preis-Chart für Juli 2012 in Lee County macht die positive Entwicklung ebenfalls deutlich. Seit Januar 2011 bis Juli 2012 stiegen die Preise von $81,000 auf $130,000 und liegen damit aber immer noch deutlich unter dem US-Durchschnitt ($152,000):
Das Angebot der Bestandsimmobilien der Region (blaue Chart-Linie) nimmt kontinuierlich ab:
Die Zuversicht der Bauunternehmer (builder index) steigt in Anbetracht der abnehmenden Zahl von Bestandsimmobilien ebenfalls auf den höchsten Stand seit den letzten 5 Jahren – die Bauunternehmer wittern Morgenluft und der Nachholbedarf wird aufgrund der jahrelangen Stagnation der Bautätigkeit enorm sein:
“From the builder’s perspective, current sales conditions, sales prospects for the next six months and traffic of prospective buyers are all better than they have been in more than five years,” said Barry Rutenberg, chairman of the National Association of Home Builders (NAHB)
http://www.nahb.com/news_details.aspx?newsID=15478
Wie sieht die Entwicklung der Immobilienpreise Cape Coral in den einzelnen Stadtgebieten aus?
Im Südwesten Cape Corals liegen die durchschnittlichen Preise zwischen $156,000 und $199,000, im Südosten zwischen $128,000 und $156,000 und im Nordwesten zwischen $85,000 und $107,000. Die Preise für Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko bewegen sich in deutlich höheren Regionen – je weiter südlich, umso teurer.
In Anbetracht der aktuellen Diskussion über Zwangsanleihen für Immobilieneigentümer in Europa, sollte man über eine internationale Diversifizierung seines Immobilienportfolios nachdenken. Besuchen Sie unsere Haupt-Website und stöbern Sie im Angebot für Immobilien im Sunshine State Florida:
Ihre
Nadja-Marie Brunner
Immobilien USA – Preiserhöhung von 4 Prozent pro Jahr erwartet
Nach dem Crash der Immobilienpreise in den USA ist die Luft zwischenzeitlich ziemlich aus der Blase entwichen. So sehen es zumindest die Investmentbanker von Goldman Sachs. Sie gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise USA im kommenden Jahrzehnt um 30 Prozent verteuern werden. David Stiff, chief economist, Fiserv Inc.*, stößt in einer Veröffentlichung vom 08. Mai 2012 in das gleiche Horn und erwartet über die nächsten Jahre jährliche Preissteigerungen der US-Immobilien von 3,9 Prozent:
„We expect that home prices, which generally lag changes in sales activity by nine to 12 months, will stabilize by the end of this summer and then rise at an annualized rate of 3.9 percent over the next five years.“
*Fiserv Inc. ist einer der weltweit führenden Analysedienstleister der Finanzindustrie
Erste, institutionelle Anleger investieren Milliarden
Milliardenschwere Hedgefonds wie Caxton, SAC Capital, Avenue Capital oder Blackstone steigen inzwischen ebenfalls wieder in den Immobilienmarkt USA ein und kaufen Aktien oder Anleihen von Bauunternehmen und Hypothekenpapiere. Alleine Blackstone sammelte im letzten Jahr über 10 Mrd. Dollar für Immobilienkäufe ein. Bis Ende 2012 sollen weitere 2 Mrd. Dollar hinzukommen. Nach einer Umfrage von Bloomberg setzen Investoren derzeit die USA auf Platz 1 der interessantesten Kapitalanlagemärkte, gefolgt von China. Europa wird äußerst skeptisch betrachtet. Durchgeführt wurde die Umfrage “Bloomberg Global Poll” von der Firma Selzer & Co. am 8. Mai, sie hat eine Fehlermarge von 2,8 Prozentpunkten. Teilgenommen haben insgesamt 1.253 Investoren, Analysten und Händler, die Bloomberg-Kunden sind. Stehen also wieder goldene Zeiten in den USA bevor und wird auch der Immobilienmarkt USA davon profitieren? Einige Indikatoren sprechen klar dafür.
Indikatoren für ein Anspringen des Immobilienmarktes USA
• Nach einem Preisverfall der Immobilienpreise von 30 bis über 50 Prozent befindet man sich wieder auf dem Stand vor der Krise
• Der Überhang an Immobilien wurde inzwischen drastisch abgebaut und die Zahl der Zwangsversteigerungen ging ebenfalls deutlich zurück. In Lee County, Florida, reduzierte sich der Anteil der Zwangsversteigerungen im Jahresvergleich von 45,16% auf nur noch 17,42%. Der Anteil der Immobilienangebote der Einfamilienhäuser ging von 6889 auf 4171 zurück – ein Rückgang von fast 40 Prozent. Die Folge ist ein aktueller Preisanstieg in dieser Region von 33,6%.
• Die Hypothekenzinsen in den USA befinden sich auf einem historischen Tiefstand (unter 4%)
• Die US-Wirtschaft wächst stabil und die Arbeitslosenzahlen (aktuell 8,2%) gehen im Gegensatz zu vielen EU-Staaten zurück – Spanien 24%, Italien 9,3%, Frankreich 10%, Portugal 15%, Deutschland 5,6%. Aktuell beträgt die Arbeitslosenquote in der EU über 10%, Tendenz steigend
• Für den US-Verbraucher ist aktuell ein Immobilienkauf extrem günstig. Der Composite Housing Affordability Index (HAI) befindet sich mit 206,6 Punkten (Februar 2012) auf dem höchsten Stand seit 40 Jahren. Dies bedeutet, dass einer durchschnittlich verdienenden Familie 206 Prozent des Einkommens zur Verfügung steht, um sich für eine 80-Prozent-Finanzierung einer durchschnittlich gepreisten Bestandsimmobilie zu qualifizieren. So lag im Februar 2012 das durchschnittliche Einkommen bei $60,974. Das erforderliche Einkommen, um sich für eine 80-Prozent-Finanzierung zu qualifizieren, lag bei lediglich $29,520. Eine historisch einmalige Situation.
• Binnen Jahresfrist stieg die Zahl der Neubauverkäufe im März 2012 um 7.5%, nach 25.6% im Februar. Der annualisierte Februar-Wert der Neubauverkäufe lag bei 353,000 Einheiten. Der Bestand an unverkauften Neubauten in den USA verringerte sich gegenüber dem Vormonat um 2,000 auf 144,000 Einheiten. Beim derzeitigen Verkaufstempo würde es somit 5.3 Monate dauern, bis der Lagerbestand abverkauft wäre. Im Februar 2012 lag die sogenannte Months-Supply-Ratio sogar nur bei 5.0 Monaten.
• Institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherer halten sich derzeit noch zurück, da sie (noch) ihre Wunden nach dem Crash lecken. Treten sie wieder auf den Plan, wird dies einen zusätzlichen Preisschub verursachen.
• Diverse US-Staaten markieren einen klaren Aufwärtstrend der Immobilienpreise
US-Bundesstaaten im Immobilienpreisvergleich
Bundesstaaten mit dem größten Preisaufschlag im März 2012
According to CoreLogic, the following states had the highest appreciation in March (this includes distressed sales):
• Wyoming: +5.9%
• West Virginia: +5.3%
• Arizona: +5.1%
• North Dakota: +4.7%
• Florida: +4.5%
Bundesstaaten mit dem größten Preisabschlag im März 2012
Meanwhile, the states with the greatest depreciation, when also figuring in distressed sales, are:
• Delaware: -10.6%
• Illinois: -8.3%
• Alabama: -8%
• Georgia: -7.3%
• Nevada: -5.8%
Insgesamt stehen also die Zeichen für eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes USA in gewissen Regionen nicht schlecht. Zieht man bei einem Ankauf einer qualitativ guten Ferienimmobilie in Florida Nettomietrenditen von gut 5 Prozent mit ins Kalkül, ist der ROI (Return on Investment) zusätzlich zu den erwarteten, jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent, sehr ansprechend und lässt erfolgreiche, offene Immobilienfonds deutlich ins Hintertreffen geraten. Deren Renditen liegen gemäß eines Vergleichs des Onlinebrokers Onvista aktuell zwischen 2,2 und 3,9 Prozent. Weniger erfolgreiche Fonds wurden bereits geschlossen oder eingefroren und die Anleger müssen bangen, dass sie ihre Einlagen am Stichtag zurückerhalten. Warum sollte man sich also auf mehr oder weniger erfolgreiche Fondsmanager verlassen, wenn man die Dinge als Privatanleger selbst in die Hand nehmen kann?
Nadja Maria Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Florida Immobilien – nach wie vor ein Schnäppchenmarkt
Immobilien in Florida – Update – August 2010
Die Immobilienpreise in Florida sind nach wie vor äußerst attraktiv. Von einem Hauskauf in Florida profitiert vor allem der europäische Anleger durch den aktuell wieder schwächelnden Dollar. Auch dieses Jahr scheint sich der Trend zu bewahrheiten: Nach dem Höhenflug in der ersten Jahreshälfte kommt es wieder zu einem kräftigen Abschlag des Dollar/Euro Wechselkurses in der 2. Jahreshälfte. 10 bis 15 % Wechselkursgewinne machen für den Europäer den Ankauf einer Immobilie in Florida noch attraktiver.
Die Immobilienpreise in Lee County befinden sich ebenfalls wieder in einer Schwächephase. Die Durchschnittspreise der Häuser sind im Vergleich zum Juni 2010 um 10 Prozent zurückgegangen und befinden sich wieder auf dem Stand vom Januar 2010.
Seit dem Auslaufen der Steuervergünstigungen im April 2010 hat sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wieder etwas geöffnet.
Die amerikanische Zentralbank (FED) erwägt wieder eine Expansion ihrer Geldpolitik, da sich eine leichte Abschwächung der konjunkturellen Erholung in den USA andeutet.
Insgesamt stellt sich der Immobilienmarkt in den USA relativ stabil dar. Die Talsohle des Preisverfalls wurde Anfang 2009 durchschritten und die Preise stiegen. Im Jahresvergleich zum Juni 2009 konnte in den 10 Metro-Areas der USA im Juli 2010 ein Anstieg der Immobilienpreise um 4,1 Prozent verzeichnet werden. In San Francisco stiegen die Hauspreise im Jahresvergleich um über 11 Prozent.
Aktuell sieht man in Gesamt-USA eine Verlangsamung der Preissteigerung im Immobilienmarkt. Die unsichere Arbeitsplatzsituation fordert ihren Tribut.
Nutzen Sie die aktuell nach wie vor günstige Situation für ein lukratives Immobilieninvestment in den USA und warten Sie nicht, bis der Markt nachhaltig dreht und die gesamte Herde auf den anfahrenden Zug aufspringt – sprechen Sie mit uns.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Quellen:
Standard & Poor’s
Florida Association of Realtors (FAR)
National Association of Realtors (NAR)
American Bankers Association (ABA)
Federal Housing Finance Agency (FHFA)
Institute for Supply Management (ISM)
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Oktober 2009
Die Verkaufszahlen steigen in Lee County im Vergleich zum September 2009 wieder leicht an.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg geringfügig auf $85.600 an (September 2009: $85.500). Der geforderte durchschnittliche Verkaufspreis (asking price) lag bei $88.000.
Die Masse der Verkäufe wird nach wie vor aus den Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im unteren Preissegment (unter $100,000) generiert. In der Preisrange zwischen $100,000 und $200,000 hält sich die Zahl der Verkäufe aus Zwangsversteigerungen und regulären Verkäufen in etwa die Waage. Im gehobenen Objektsegment ($200,000 bis $500,000) beträgt die Zahl der regulären Verkäufe aktuell ca. das 2,5-fache der Zahl der Zwangsversteigerungen. Damit bestätigt sich nach wie vor die Tatsache, dass überwiegend untere Einkommensgruppen mit sehr einfachen Objekten in durchschnittlichen Objekt-Locations ohne Bootszugang zum Golf von Mexiko in den Prozess der Zwangsversteigerung geraten. Dies ist die Hauptursache für die augenscheinlich niedrigen Durchschnittspreise der Immobilien in Florida und Gesamt-USA.
Für ernsthafte Investoren, deren Fokus auf überdurchschnittlicher Wertsteigerung und Rendite liegt, sind dies nicht die bevorzugten Investmentanlagen. Die preisgünstigen Objekte sind zweifellos hervorragende Einstiegschancen und Investments für ortsansässige US-Amerikaner als Dauerwohnsitz oder Langzeiturlauber, die nun die einmalige Chance sehen, künftig nicht mehr für viele Monate Mietzahlungen leisten zu müssen. Ebenso sind es eventuell Einstiegsobjekte für Urlauber, die mehrmals im Jahr ihre Immobilie als Ferienhaus nutzen wollen und kein Investmentinteresse besitzen. Für ernsthafte, externe Investoren sollte der Fokus auf gehobenen Objekten in guten bis sehr guten Lagen liegen, die eine gute Mietrendite und Auslastung gewährleisten sowie reelle Chancen auf eine weit überdurchschnittliche Wertsteigerung besitzen, wenn der Markt wieder dreht. Viele Investoren sichern sich zusätzlich Wassergrundstücke in Top-Lagen, da diese Locations nicht vermehrbar sind. Einfamilienhäuser der gehobenen Ausstattungsklasse mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in gefragten Lagen von Cape Coral und neuere Baujahre sind zwischen $200,000 und $300,000 als reguläre Verkäufe inzwischen nur noch schwer erhältlich, da der Markt seit einigen Monaten überwiegend durch Cash-Zahler schnell und systematisch von unten nach oben aufgerollt wird. Qualitativ sehr interessante Angebote sind heute zwischen $300,000 und $450,000 zu suchen und auch zu finden. Neben der Auswahl des Objekts stellt die Objektverwaltung durch eine professionelle Hausverwaltung das entscheidende Kriterium für ein erfolgreiches Langzeit-Investment dar. Wir gehen sogar soweit zu behaupten, dass dieses Kriterium noch wichtiger als der Einkauf ist. Ankauf, Objektausstattung, Objektmarketing, Gästebetreuung und Abrechnung – alles aus einer Hand und auf höchstem Qualitätsniveau. Überzeugen Sie sich von der Qualität unseres Objektmanagements anhand eines kürzlich verkauften Objektes.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Juli 2009
Am US-Immobilienmarkt zeigen sich erste Anzeichen einer Stabilisierung. Die Zahl der Immobilienverkäufe (Häuser und Eigentumswohnungen) zogen nach Erhebungen der Florida Association of Realtors® (FAR) in den letzten Monaten deutlich an. Die Zunahme der Hausverkäufe in Florida stieg im Juni gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Juni 2008) um 28 Prozent. Im Juni 2009 betrug die Steigerung 13,8 Prozent im Vergleich zu den Vormonatszahlen vom Mai 2009. Hintergrund der steigenden Verkaufszahlen ist das massive Anwachsen der Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im ersten Halbjahr 2009 um mehr als 9 Prozent in den USA im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2008. Interessant in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass sich die durchschnittlichen Verkaufspreise seit Mai 2009 auf niedrigem Niveau stabilisieren bzw. leicht anziehen. Den größten Preisturz verzeichnet nach einer beispiellosen Hausse Cape Coral, das Venedig der USA, an der Südwestküste Floridas. Cape Coral ist vor allem bei deutschen Urlaubern und Immobilienkäufern eine sehr beliebte Destination. Wir haben die wichtigsten Daten für August 2009 zusammengestellt.
Die lange Zeit weit auseinanderklaffende Schere zwischen Angebotsüberhang und Verkaufszahlen hat sich in Cape Coral seit Mitte Mai 2009 vorerst geschlossen.
Während der Immobilienüberhang in den USA inzwischen immer noch über 9 Monate einer Jahresproduktion beträgt, hat sich das Überangebot an Einfamilienhäusern in Cape Coral im Juli auf 2,5 Monate reduziert. Dies entspricht dem durchschnittlichen Überhang von 2 bis 3 Monaten in einer normalen Wirtschaftslage. Die Preise zeigen sich seit Monaten stabil. Cape Coral stellt derzeit wohl das beste Preis/Leistungsverhältnis in Florida für Immobilienkäufer dar.
