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Florida Immobilien – nach wie vor ein Schnäppchenmarkt
Immobilien in Florida – Update – August 2010
Die Immobilienpreise in Florida sind nach wie vor äußerst attraktiv. Von einem Hauskauf in Florida profitiert vor allem der europäische Anleger durch den aktuell wieder schwächelnden Dollar. Auch dieses Jahr scheint sich der Trend zu bewahrheiten: Nach dem Höhenflug in der ersten Jahreshälfte kommt es wieder zu einem kräftigen Abschlag des Dollar/Euro Wechselkurses in der 2. Jahreshälfte. 10 bis 15 % Wechselkursgewinne machen für den Europäer den Ankauf einer Immobilie in Florida noch attraktiver.
Die Immobilienpreise in Lee County befinden sich ebenfalls wieder in einer Schwächephase. Die Durchschnittspreise der Häuser sind im Vergleich zum Juni 2010 um 10 Prozent zurückgegangen und befinden sich wieder auf dem Stand vom Januar 2010.
Seit dem Auslaufen der Steuervergünstigungen im April 2010 hat sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wieder etwas geöffnet.
Die amerikanische Zentralbank (FED) erwägt wieder eine Expansion ihrer Geldpolitik, da sich eine leichte Abschwächung der konjunkturellen Erholung in den USA andeutet.
Insgesamt stellt sich der Immobilienmarkt in den USA relativ stabil dar. Die Talsohle des Preisverfalls wurde Anfang 2009 durchschritten und die Preise stiegen. Im Jahresvergleich zum Juni 2009 konnte in den 10 Metro-Areas der USA im Juli 2010 ein Anstieg der Immobilienpreise um 4,1 Prozent verzeichnet werden. In San Francisco stiegen die Hauspreise im Jahresvergleich um über 11 Prozent.
Aktuell sieht man in Gesamt-USA eine Verlangsamung der Preissteigerung im Immobilienmarkt. Die unsichere Arbeitsplatzsituation fordert ihren Tribut.
Nutzen Sie die aktuell nach wie vor günstige Situation für ein lukratives Immobilieninvestment in den USA und warten Sie nicht, bis der Markt nachhaltig dreht und die gesamte Herde auf den anfahrenden Zug aufspringt – sprechen Sie mit uns.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Quellen:
Standard & Poor’s
Florida Association of Realtors (FAR)
National Association of Realtors (NAR)
American Bankers Association (ABA)
Federal Housing Finance Agency (FHFA)
Institute for Supply Management (ISM)
Immobilienmarkt Cape Coral Florida – März 2010
Florida Immobilien – Nachfrage und Preise für Ferienvillen steigen wieder
Im Vergleich zum ersten Quartal 2010 nimmt die Nachfrage nach Immobilien in Cape Coral, Florida wieder deutlich zu und die Schere zwischen Nachfrage und Angebot hat sich fast wieder geschlossen. Die Gesamtzahl der verkauften Einfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Januar 2010 um knapp 50%. Auffällig ist vor allem ein deutlicher Anstieg regulärer Verkäufe gegenüber Januar 2010 (satte 70%). Eine nun einmalige Chance für ein Investment in ein renditestarkes Ferienhaus in Cape Coral, Florida.
Auch die Durchschnittspreise der Immobilien in Florida, Lee County erreichten einen neuen Höchststand von $90,000. Dies ist der höchste Stand seit Februar 2009. Betrachtet man sich den Dollar-Wechselkurs zum EURO von aktuell $1,33 und zieht einen Vergleich zur Immobiliensituation im November 2009 ($1,52), ergibt sich für den europäischen Käufer folgendes Bild:
Bei einem Durchschnittspreis der Florida-Immobilie in Lee County im November 2009 in Höhe von $89,900 hat sich der Ankauf im März 2010 für den europäischen Käufer zwischenzeitlich um über 12% verteuert.
In Anbetracht der zunehmend unter Druck geratenden EU-Staaten rechnen wir in 2010 auch nicht mit einer nachhaltigen Erholung des Euro. Die Preissituation stellt aufgrund des enormen Preisverfalls der Immobilien in der Traumlocation Florida nach wie vor eine der besten Investmentgelegenheiten dar, um ein exklusives Ferienhaus im Sunshine State zu erwerben. Die Preise sind im internationalen Vergleich nach wie vor konkurrenzlos. Die absoluten Relationen werden am besten verdeutlicht durch einen Blick auf die generelle Preisentwicklung nach dem Platzen der Subprime-Blase. Worauf soll man also noch warten?
In diesem Zusammenhang ist uns ein Hinweis wichtig, den man nicht oft genug wiederholen kann:
Die angegebenen Durchschnittspreise ergeben sich aus der Masse der auf dem Markt erhältlichen Immobilien (zwar massiv und solide gebaut, jedoch mit einfacher Ausstattung). Diese Objekte befinden sich in der Regel in einer off-water Lage, besitzen also keine Wasserlage, geschweige denn einen Bootszugang zum Golf von Mexiko. Hochwertige Immobilien neuerer Baujahre (ab 2000) in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko (ready to move in) werden zunehmend seltener und sind kaum noch unter $300,000 zu erhalten (reguläre Angebote, keine Short Sales, REOs oder Foreclosures). Zu Zeiten der Immobilien-Hausse musste man für diese Objekte mindestens $500,000 und mehr bezahlen. Werden qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko zu absoluten Dumping-Preisen angeboten, handelt es sich zu 95% um meist erfolglose Short Sale Versuche. Lesen Sie hierzu unsere Ausführungen unter:
http://www.nmb-florida-realty.com/immobilien/immobilien-in-florida-kaufen/short-sale
Empfehlung zum Kauf eines Ferienhauses in Cape Coral, Florida:
So sehr wir 2008 allen Kunden von einem vorschnellen Immobilienkauf in Florida abgeraten und den Einstieg ab Mitte 2009 empfohlen haben, gilt heute: Wer eine hochwertige und renditestarke Ferien-Immobilie in Florida mit Bootszugang zum Golf von Mexiko kaufen will, kann durch weiteres Abwarten nur Eines erreichen:
- drastisch abnehmendes Angebot neuerer Baujahre
- steigende Preise und
- fallende Euro-Kurse (falls sich die Abstufungen der Rating Agenturen für die PIGS – Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – bewahrheiten)
Alle Kunden, welche unserem Rat folgten (es waren die meisten), hatten 2009 eine riesige Auswahl an hochwertigen Immobilienobjekten und im letzten Quartal 2009 einen traumhaften Wechselkurs von über $1,50. Die Preise fielen von 2008 auf 2009 auch in guten Lagen nochmals um fast 30%. Heute lässt sich seit Herbst 2009 ein Anstieg der Preise hochwertiger Objekte um 10% und als zusätzlicher Wehrmutstropfen für europäische Käufer eine Wechselkursverschlechterung um 12% feststellen. In einigen Jahren wird man von den heutigen Preisen nur noch träumen oder sich ärgern, wie es heute viele Börsianer tun, die im März 2009 bei einem DAX-Stand von 3200 Punkten an den Weltuntergang glaubten und entsprechenden Gurus hinterherliefen. Geschichte wiederholt sich und es wird immer das gleiche Spiel bleiben: Kaufe in der Baisse, dann hast Du in der Hausse. Objekte in guten Locations, die heute für $300,000 oder $350,000 verkauft werden, wird man in 5 Jahren nicht mehr unter $400,000 oder $450,000 erhalten. Ein klarer Hinweis hierfür sind auch die aktuellen Grundstückspreise in guten Lagen von Cape Coral (nahe am River mit Bootszugang zum Golf von Mexiko): Unter $250,000 kaum noch Chancen.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Dezember 2009
Die Zahl der Immobilienangebote (actives) in Cape Coral und die Zahl der Verkäufe (solds) halten sich annähernd die Waage und spiegeln die sich stabilisierenden Verhältnisse seit September 2009 wider. Der durchschnittliche Überhang an Immobilien (Einfamilienhäuser) in Cape Coral ist von 1,3 Monate im November 2009 wieder leicht gestiegen auf 1,5 Monate einer Jahresproduktion im Dezember 2009 und liegt damit signifikant unter dem Wert von 2,5 Monaten in einer normalen Wirtschaftslage. Cape Coral stellt eine klare, positive Ausnahme im gebeutelten US-Immobilienmarkt dar und zählt damit zu den gefragtesten Regionen.
Auch die durchschnittlichen Immobilienpreise halten sich seit September auf einem sehr stabilen Niveau von ca. $90,000. Die nach wie vor sehr niedrigen Durchschnittspreise werden in erster Linie verursacht durch die hohe Zahl von Zwangsversteigerungen und Notverkäufen im niedrigpreisigen Segment.
Für einen Immobilienkauf in Florida scheinen sich die traumhaft günstigen Einkaufsbedingungen vor allem für Europäer leicht einzutrüben, wenngleich die Verhältnisse für den europäischen Interessenten nach vor vor äußerst günstig sind. Vom Hoch im Oktober hat die europäische Währung gegenüber dem Dollar inzwischen fast 10% eingebüßt mit weiter steigender Tendenz. Die US-Dollar basierten Carry Trades werden weiter abgebaut und der Ölpreis fällt (wir haben dies bereits in unserem Blog-Beitrag vom 31. August 2009 prophezeit) – der US-Dollar scheint sich aus Auslandsanlagen wieder auf den Weg in die Heimat zu machen, was regelmäßig zu einer Aufwertung der US-Währung führt. Aufgrund der kolportierten Pleiteszenarien diverser europäischer Staaten wie Griechenland, Italien, Portugal und Spanien wird sich dies weiterhin negativ auf den Euro auswirken. Wir gehen in 2010 von einem durchschnittlichen Dollarkurs zwischen $1,30 und $1,35 gegenüber dem Euro aus.
Ölpreis und Immobilienpreise
Die Korrelation von Dollar und Ölpreis hat in den letzten Jahren enorm zugenommen. Sie beträgt nahezu 100%. Verkürzt ausgedrückt bedeutet dies, dass ein schwacher Dollar mit steigenden Ölpreisen einhergeht und umgekehrt. Aufgrund der in letzter Zeit stark gestiegenen Rohölpreise (auf über $70 pro Barrel), die im Übrigen jeglicher fundamentalen Grundlage entbehrt, ist ein Platzen dieser Blase mehr als wahrscheinlich. Die Folge wird ein wieder erstarkender Dollar sein. Die Währungsschwankungen sind seit Oktober 2008 enorm. Der Dollarkurs bewegt sich gegenüber dem Euro seit einem Jahr in einer sehr volatilen Range zwischen $1,48 und $1,25. Derzeit liegt er bei ca. $1,43. Der faire Ölpreis sei nach Einschätzung von Experten angesichts rückläufiger Nachfrage bei $60 bis $70 anzusiedeln.
Für europäische Immobilienkäufer bedeutet dies, dass sie wieder mehr Euro in ihre US-Immobilie investieren müssen. Geht man von einer $300,000 Immobilie aus (ca. 210,000€), würde eine Korrektur des Ölpreises von aktuell $72 auf $65 zeitverzögert zu einer Aufwertung des Dollars um fast 10% führen, wenn man von einem stabilen „Wert“ des Erdöls ausgeht. Der europäische Käufer müsste für seine $300,000 Traumvilla ca. 20,000€ mehr investieren. Ein Platzen der Ölpreisspekulation und damit eine Korrektur des Ölpreises nach unten deutet sich bereits an.