Schlagwort: Immobilienkauf in Florida
Immobilienmarkt USA/Florida – Schweizer auf Schnäppchenjagd – Januar 2015
Immobilienpreisentwicklung USA
Der Immobilienmarkt USA/Florida befindet sich weiter auf Erholungskurs. Der S&P House Price Index zeigt nach wie vor eine fundamentale Stärke. Nachdem der Index im Juli 2006 seinen höchsten Stand erreichte (206.56), brach der Markt im April 2009 auf 139.26 Punkte ein. Der Tiefpunkt der Immobilienpreise USA wurde schließlich im März 2012 mit 134.07 Punkten erreicht. Seitdem ging es ohne Unterbrechungen aufwärts auf einen aktuellen Stand von 173.36 (Januar 2015). Die Zahlen werden immer mit 2 Monaten Verzögerung veröffentlicht, die Indexpunkte stellen also den Stand vom Oktober 2014 dar. Die Preise sind auf Jahressicht um 4,5% gestiegen.
David M. Blitzer, Vorsitzender und Managing Director des Index Committee at S&P Dow Jones, Indices sieht in 2015 eine Beschleunigung der Immobilienpreisentwicklung: “After a long period when home prices rose, but at a slower pace with each passing month, we are seeing hints that prices could end 2014 on a strong note and accelerate into 2015.“
Auch die Neubautätigkeit nimmt deutlich Fahrt auf wie der NAHB-Wells Fargo Housing Market Index (HMI) zeigt. Der Index liegt aktuell (Dezember 2014) bei 57 Punkten. Nach dem Tief im Dezember 2008 mit 9 Indexpunkten und einer Neubauzahl von 403,000 Einheiten stieg der Index zwischenzeitlich auf 57 Punkte mit einer Neubauzahl von knapp 700,000 Einheiten (Dezember 2014). Die Neubautätigkeit ist allerdings immer noch deutlich hinter dem langjährigen Mittel in den USA von ca. 1,2 Mio. Einheiten zurück – also noch viel Luft nach oben.
Die Zeichen auf eine weitere Erholung stehen jedoch ausgezeichnet, da sich die Wirtschaft der USA in einer eindrucksvollen Aufwärts-Rally befindet. Das Wachstum betrug im 3. Quartal 5%, die Arbeitslosenrate lag bei 5,8%. Also traumhafte Bedingungen im Vergleich zum schwächelnden Europa.
Situation für den europäischen Kaufinteressenten aus der EURO-Währungsunion
Der Wechselkursvorteil der europäischen Käufer von US-Immobilien schmilzt wie Schnee in der Sonne. Während ein Käufer aus der europäischen Währungsunion im Januar 2014 noch $1,368 für einen EURO erhielt, sieht man sich im Januar 2015 einem Wechselkurs von $1,157 gegenüber.
Im Januar 2014 mussten Käufer aus der europäischen Währungsunion für eine Florida-Immobilie im Wert von $500,000 nur 365,500€ bezahlen. Im Januar 2015 fordert der massiv abwertende EURO seinen Tribut: Die gleiche Florida-Immobilie kostet im Januar 2015 unter Berücksichtigung des Wechselkurses bereits 432,000€.
Falls die europäische Zentralbank EZB im Januar 2015 mit massiven Aufkäufen europäischer Staatsanleihen beginnt, wird dies eine weitere Abwertung des EUROs nach sich ziehen. Eine ähnliche Situation hatte man zu dem Zeitpunkt als die amerikanische Zentralbank FED vor über 5 Jahren mit derartigen Aufkäufen begann (QE = quantitative easing). Die Folge war eine massive Abwertung des Dollars, welche zu traumhaften Wechselkursvorteilen für europäische Käufer führte. Nun scheinen sich die Verhältnisse umzukehren. Bis zum Ende des Jahres 2015 wird ein Wechselkurs von $1,10 gegenüber dem EURO prognostiziert und auf Sicht von zwei Jahren scheint auch eine Parität möglich. Dies bedeutet für den Käufer aus der europäischen Währungsunion einen weiteren Wechselkursverlust von 15% oder 75,000€ an Mehrkosten beim Kauf einer $500,000 Immobilie im Sonnenstaat Florida. Das Zeitfenster des günstigen Wechselkurses schließt sich also schnell. Riskiert man die Parität kostet eine $500,000 US-Immobilie 500,000€, während sie aktuell noch um die 430,000€ kostet.
Die großen Gewinner sind die Schweizer
Nach der Loslösung des Wechselkurses des Schweizer Frankens (CHF) vom EURO sehen sich die Schweizer Kaufinteressenten nun paradiesischen Verhältnissen gegenüber. Der Traum vom Kauf einer günstigen Florida Immobilie ist zum Greifen nahe.Während Anfang Januar 2015 noch 1,019 CHF für einen US-Dollar bezahlt werden mussten, stürzte der Kurs nach der Wechselkursfreigabe Mitte Januar 2015 dramatisch auf 0,859 CHF ab. Anfang Januar 2015 kostete eine $500,000 US-Immobilie dem Schweizer Käufer noch 509,500 CHF, zwei Wochen später nur noch 429,500 CHF.
Ich freue mich auf Sie
Immobilienpreise Cape Coral Jan 2004 – May 2014 deutlich steigender Preistrend
Die Preise der Immobilien in Cape Coral (Einfamilienhäuser) ziehen weiter unvermindert an. Nach dem Höchststand im Dezember 2005 ($296,000) fielen sie nach dem Crash im Zuge der weltweiten Finanzkrise im Dezember 2010 auf $87,000 – ein Preisverfall von 70 Prozent. Im Mai 2014 mussten für ein Einfamilienhaus im Durchschnitt wieder $161,250 bezahlt werden.
Betrachtet man sich in Cape Coral ausschließlich Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko lagen die Preise im Januar 2006 bei durchschnittlich $699,000. Der Tiefststand wurde im Oktober 2009 mit $225,000 erreicht. Im Mai 2014 werden für Einfamilienhäuser in Cape Coral mit Bootszugang zum Golf von Mexiko durchschnittlich $346,500 bezahlt. Der steigende Preistrend hält nun seit über 4 Jahren unvermindert an. Trotz nachhaltig steigender Preise befindet man sich immer noch 50 Prozent unter dem Niveau vom Januar 2006.
Der Kauf eines Ferienhauses im Sonnenstaat Florida ist nicht nur für Kapitalanleger interessant. Auch für Familien, die Ihren Urlaub regelmäßig in Florida verbringen, ist der Ankauf einer Immobilie überlegenswert. In der Regel decken sich die laufenden Kosten für den Unterhalt eines Ferienhauses spielend, wenn auf die richtige Location und auf die Qualität der Florida Immobilie geachtet wird. Besonders beliebt bei den Touristen sind natürlich die Villen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko.
De Villa Whispering Palms ist eine schicke Ferienvilla im Südwesten von Cape Coral mit Bootszugang zum Golf von Mexiko. Besuchen Sie unser Ferienvillenangebot unter:
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Immobilienmarkt Florida – Neubau – Defizit in 2013 ?
Der Immobilienmarkt USA, Florida verbessert sich weiter deutlich. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines Einfamilienhauses in Lee County, Cape Coral, schnellte vom September 2012 bis Oktober 2012 um $10,000 auf $134,000 nach oben. Im Vergleichszeitraum (Oktober 2011) lag er bei $95,000. Trotz dieser eindruckvollen Preissteigerung von 41 Prozent liegt man noch deutlich unter den Durchschnittspreisen der US-Immobilien in Höhe von $178,700 (Oktober 2012) – es ist also noch reichlich Luft nach oben vorhanden.
Der Neubau von Immobilien zieht an
Der NAHB Housing Market Index (HMI) spiegelt das Unternehmervertrauen (builder confidence). Das Volumen des Hausbaus Florida legt deutlich zu. Der Index steigerte sich im November 2012 bereits den siebten Monat in Folge. Während der Index im Juni 2011 bei 16 Punkten lag, liegt er im November 2012 bei 46 Punkten. In den nächsten Monaten wird ein weiterer Anstieg auf 53 Index-Punkte erwartet.
Die durchschnittliche Zahl der Baubeginne in den USA betrug seit 1959 bis 2007 ca. 1579 Einheiten (in tausend) pro Jahr. Nach dem Crash brach diese Zahl am Tiefpunkt (in 2009) auf 553 Einheiten zusammen. In 2011 stieg die Zahl der Neubauten auf 612 Einheiten. Bis 2014 werden folgende Entwicklungen erwartet:
- 2012e: 757 Einheiten,
- 2013e: 903 Einheiten,
- 2014e: 1140 Einheiten
Betrachtet man sich den Einbruch der Neubaubeginne nach 2008, stellt man fest, dass die Überproduktion während des Booms in keinem Verhältnis zum tatsächlichen, dramatischen Rückgang der Neubautätigkeit nach dem Crash der Subprime-Krise steht. Der Neubaumarkt verharrte über Jahre in einer Schockstarre. Diese Überreaktion des Marktes schlägt sich heute in einem Defizit an Neubauten nieder mit einem entsprechenden Nachholbedarf während der nächsten Jahre. Es mag grotesk klingen, aber man steht bereits heute einer Unterversorgung mit Immobilien in den USA gegenüber. Im gehobenen Marktsegment in Cape Coral, Südwestflorida, zeigt sich diese Entwicklung bereits seit einigen Monaten und die Nachfrage nach dem Neubau einer Ferienvilla steigt..
Wir sorgen daher für Nachschub im gehobenen Immobiliensegment in Spitzenlagen. Unser Neubau am exklusiven El Dorado Parkway West (Yachthafen-Area Cape Harbour, Cape Coral) mit extrem kurzem Bootsweg in den Golf von Mexiko wird Anfang Dezember 2012 bezugsfertig sein. Wir begleiten Sie vom Grundstücksankauf über die Bauplanung und Baueingabe bis zur bezugsfertigen Übergabe Ihrer Traumvilla in Florida.
Aktuelle Objektdokumentation unter:
Ein weiterer Neubau startete vor Kurzem, ebenfalls in Spitzenlage, in der 28th Pl in Cape Coral.
Grundmodell des Neubaus (aktuelle Ausführung erfolgt in 2-geschossiger Ausführung):
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Ihre
Nadja-Marie Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilienkauf Florida Cape Coral – Juli 2012 – Markt entspannt sich
Der Häusermarkt in den USA kommt langsam aber sicher zur Ruhe. Der Präsident des Branchenverbands NAR (National Association of Realtors), Veissi, konstatiert schnelle Verkaufsgeschwindigkeiten bei marktgerecht gepreisten Immobilien. So nahm im aktuellen Berichtszeitraum – Juli 2012 – nicht nur die Zahl der verkauften Immobilien USA deutlich zu (plus 10,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr), sondern auch die Preise zogen an (plus 9,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Der international viel beachtete Case-Shiller-Hauspreisindex vom Juli 2012 unterstreicht diese positive Entwicklung des Immobilienmarktes ebenfalls.
Ein nachhaltiger und kräftiger Aufschwung wird jedoch nur stattfinden, wenn die derzeitige, immer noch historisch hohe Arbeitslosigkeit von acht Prozent zurückgeführt wird. Die Sicherheit des Arbeitsplatzes ist die Grundvoraussetzung für die Wirtschaftsdynamik der USA, da der Konsum zu zwei Drittel der US-Wirtschaftsleistung beiträgt. Doch auch im Konsumbereich zeichnen sich erste Silberstreifen am Horizont ab. Im August verzeichnete der Einzelhandel ein Plus von 0,9 Prozent, der größte Zuwachs seit Februar 2012. Trotz der EURO-Krise sagt die OECD für die USA ein Wachstum von 2,4 Prozent im 4. Quartal voraus.
Wie sieht die Entwicklung der Immobilienpreise Florida aus – lohnt der Kauf einer Florida Immobilie?
Betrachtet man sich die Entwicklung der Immobilienpreise in Florida im Verlauf der Krise, wird klar:
Florida hat der Zusammenbruch der Immobilienpreise nach einem rasanten Anstieg am härtesten getroffen. Die Naples Metro-Area liegt im Vergleich auf einem hohen Niveau und erholt sich seit Ende 2011 weiter deutlich (Source: Zillow).
Die Preise in der Metro-Area Fort Myers/Cape Coral (gelbe Chart-Linie) stürzten nach einem Jahrhundertboom am extremsten ab und begannen die Erholungsrallye bereits Ende 2010 als erste. Die Preise der Immobilien Fort Myers, Cape Coral liegen aber immer noch deutlich unter denen anderer Metro-Areas Floridas – eine perfekte Investmentgelegenheit, da ein ununterbrochener und nachhaltiger Aufwärtstrend in dieser äußerst beliebten Ferien- und Vermietungsregion seit Beginn 2011 zu verzeichnen ist.
Der Preis-Chart für Juli 2012 in Lee County macht die positive Entwicklung ebenfalls deutlich. Seit Januar 2011 bis Juli 2012 stiegen die Preise von $81,000 auf $130,000 und liegen damit aber immer noch deutlich unter dem US-Durchschnitt ($152,000):
Das Angebot der Bestandsimmobilien der Region (blaue Chart-Linie) nimmt kontinuierlich ab:
Die Zuversicht der Bauunternehmer (builder index) steigt in Anbetracht der abnehmenden Zahl von Bestandsimmobilien ebenfalls auf den höchsten Stand seit den letzten 5 Jahren – die Bauunternehmer wittern Morgenluft und der Nachholbedarf wird aufgrund der jahrelangen Stagnation der Bautätigkeit enorm sein:
“From the builder’s perspective, current sales conditions, sales prospects for the next six months and traffic of prospective buyers are all better than they have been in more than five years,” said Barry Rutenberg, chairman of the National Association of Home Builders (NAHB)
http://www.nahb.com/news_details.aspx?newsID=15478
Wie sieht die Entwicklung der Immobilienpreise Cape Coral in den einzelnen Stadtgebieten aus?
Im Südwesten Cape Corals liegen die durchschnittlichen Preise zwischen $156,000 und $199,000, im Südosten zwischen $128,000 und $156,000 und im Nordwesten zwischen $85,000 und $107,000. Die Preise für Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko bewegen sich in deutlich höheren Regionen – je weiter südlich, umso teurer.
In Anbetracht der aktuellen Diskussion über Zwangsanleihen für Immobilieneigentümer in Europa, sollte man über eine internationale Diversifizierung seines Immobilienportfolios nachdenken. Besuchen Sie unsere Haupt-Website und stöbern Sie im Angebot für Immobilien im Sunshine State Florida:
Ihre
Nadja-Marie Brunner
Weiterhin positive Entwicklung der Preise von Immobilien Cape Coral
Nachdem sich die Immobilienpreise in der Region Cape Coral, Lee County, vom Januar 2012 bis April 2012 von $106,000 auf $130,000 verteuerten, verzeichnete der Monat Mai nochmals eine Steigerung auf $132,000. Der positive Trend der Preisentwicklung hält also unvermindert an und stellt mit einem Plus von fast 25 Prozent seit Jahresbeginn 2012 ein beachtliches Ergebnis dar.
Betrachtet man sich jedoch das Hoch der Immobilienpreise vom April 2007 in Höhe von $279,000 ist man vom all-time-high noch weit entfernt. Realistischerweise muss man konstatieren, dass dieses Hoch so schnell nicht mehr erreicht wird, wenn man sich den langfristigen Preistrend betrachtet. Dennoch birgt die aktuelle Situation deutliches Preispotential nach oben. Das Angebot (actives) hat sich seit 2008 deutlich verknappt – Rückgang um fast 70 Prozent. Besonders betroffen sind Immobilien in Wasserlage mit kurzen Bootswegen zum Golf von Mexiko. Gleiches gilt für entsprechende Grundstücke:
Neubautätigkeit in den USA
In den USA wurden seit 1959 bis 2007 durchschnittlich ca. 1,579,000 Neubaueinheiten jährlich errichtet. Nach dem Crash 2007 schrumpfte diese Bautätigkeit dramatisch auf durchschnittlich 663,000 Neubaueinheiten jährlich. Rechnet man sich das damit entstandene Defizit der Neubaueinheiten von 2008 bis 2011 hoch, ergibt sich ein aktueller Fehlbestand von 3,664,000 Neubaueinheiten. Vom Neubaustillstand besonders betroffen war Florida. NMB Florida Realty rechnet aufgrund der bisherigen Unternehmensdaten der großen US-Baukonzerne bis Mai 2013 mit einer Zunahme der Jahresproduktion auf ca. 900,000 Einheiten. Aktuell beträgt die annualisierte Zahl der Neubauten im 2. Quartal 2012 ca. 698,000 Einheiten.
Betrachtet man sich die Bevölkerungsprognose für die USA bis 2020 ergibt sich folgendes Bild der TOP 10 Staaten mit dem größten Bevölkerungswachstum. Florida wird bis 2020 New York von Platz 3 der TOP 10 verdrängen:
Nach einer aktuellen Studie des JOINT CENTER FOR HOUSING STUDIES OF HARVARD UNIVERSITY nimmt die Zahl der US-Haushalte bis 2020 signifikant zu:
Insgesamt betrachtet also hervorragende Aussichten im Immobiliensektor, da der Nachholbedarf irgendwann durchschlagen wird, sobald sich eine nachhaltige Arbeistplatzsicherheit und wirtschaftliche Stabilisierung in den USA abzeichnet.
Holen Sie sich also Ihr Stück Sonne im Sunshine State Florida – wir unterstützen Sie professionell sowohl im Bereich der Bestandsimmobilien als auch beim Neubau.
Nadja Maria Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilien Cape Coral, Florida – deutlicher Preissprung im Dezember 2011
Immobilien Florida – Die Preise für Häuser in Cape Coral setzen sich von der allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise in den USA deutlich ab. Der Case/Shiller-Immobilienpreisindex (Gesamt-USA) vom Januar 2012 verzeichnet im November 2011 in 19 von 20 Referenzorten im November 2011 einen Preisabschlag der Immobilien USA von 1,3% gegenüber den Oktoberdaten 2011 (die statistischen Erhebungen des Case/Shiller-Immobilienpreisindex kommen immer mit 2 Monaten Verzögerung). Im Jahresvergleich (November 2010) sind die Immobilienpreise in den USA im November 2011 in den Metro-Areas um weitere 3,7 % gesunken. Man befindet sich in den USA also immer noch in einem Abwärtstrend des Immobilienmarktes. Vergleicht man das Hoch der US-Immobilien in 2006 mit den aktuellen Daten vom November 2011 sind insgesamt Preisabschläge von 33% zu verzeichnen.
Während der Immobilienmarkt in den USA nach wie vor einen moderaten Abwärtstrend aufweist, ziehen die Immobilienpreise in der Region Cape Coral in Florida im Dezember 2011 deutlich an. Die durchschnittlichen Immobilienpreise in Cape Coral, Florida, in Höhe von $116,950 vom Dezember 2011 zeigen gegenüber den Preisen vom Dezember 2010 in Höhe von $88,000 einen deutlichen Aufwärtstrend von fast 30%. Im Vergleich zum Oktober 2011 zogen die Preise für Häuser in Cape Coral im Dezember 2011 um 20% an. Betrachtet man sich jedoch das Hoch vom April 2007 in Höhe von $260,000 wird deutlich, wie hart diese Region von der Immobilienkrise getroffen wurde. Die aktuellen Immobilienpreise der Region Cape Coral befinden sich aktuell noch immer 55% unter dem Höchststand von 2007.
Das erste Tief der Immobilienpreise in Cape Coral, Lee County, wurde im August 2009 mit $82,300 markiert, das zweite im Januar 2011 mit $81,000. Im Dezember 2011 lag man dann bei $116,950 – ein Anstieg um fast 45 Prozent.
- Entwicklung der Immobilienpreise Cape Coral 2007 bis Dezember 2011
Die Empfehlung von uns an unsere Kunden Ende 2008 hat sich als goldrichtig erwiesen, das Thema Immobilien Florida bis Mitte 2009 zurückzustellen. Andererseits empfehlen wir seit Anfang 2011 dringend in den Markt einzusteigen, da das Angebot gehobener Immobilien in guten Lagen bei steigenden Preisen kontinuierlich abnimmt.
http://capecoralnewhomes.com/nmb-blog/2011/03/immobilien-in-florida-arbeitslosenzahlen-sinken/
Nun scheint man auch hinsichtlich der aktuellen Preisentwicklung erneut die Bestätigung unserer Markteinschätzungen zu erhalten – die Preise ziehen nun in voller Marktbreite deutlich an bei abnehmendem Angebot. Selbst bei Objekten ohne Wasserlage im Preissegment um die $200,000 in guten Lagen wird das Angebot extrem dünn, wenn man Kriterien wie Baujahr, Lage zum Yachthafen, Ausrichtung des Pools/Terrasse in West oder Süd als Hauptkriterien heranzieht. Immobilien Florida, speziell die Region Cape Coral, stellt nach wie vor ein sehr interessantes Immobilieninvestment dar.
Zieht man nun die Entwicklungen am US-Arbeitsmarkt in die Überlegungen mit ein, hellt sich das Bild weiter auf. In den Vereinigten Staaten sind im Januar 243.000 neue Stellen entstanden und die Erwerbslosenquote sinkt damit auf 8,3 Prozent. Der höchste Beschäftigungszuwachs seit neun Monaten signalisiert, dass nun neben den positiven Wirtschaftsdaten in den USA auch der Arbeitsmarkt der weltgrößten Volkswirtschaft allmählich in Schwung kommt. Dies wird nicht ohne positive Auswirkung auf den Immobilienmarkt bleiben.
Die Region Cape Coral stellt derzeit eine Ausnahmesituation angesichts des Gesamtmarktes der USA dar und man kauft in einen steigenden Markt anstatt in einen fallenden, gemäß der Devise: „Never catch a falling knife!“
Ich begebe mich auch gerne für Sie auf die Jagd nach einem Sahnestück in Südwestflorida – rufen Sie mich einfach an oder schreiben mir eine kurze email.
Ihre Nadja-Marie Brunner
Cape Coral – Weitere Erholung des Immobilienmarktes im November 2011
Die Stabilisierung des Immobilienmarktes in den USA setzt sich auch im November 2011 fort. Der durchschnittliche Verkaufspreis von US-Immobilien betrug im Oktober 2011 $161,600. In Kalifornien lag der Verkaufspreis im Oktober bei $278,060, in Massachusetts bei $275,000, in Maryland bei $221,765, in New York bei $215,900 und in Miami bei $130,000. Nach statistischer Auswertung der Daten der National Association of Realtors® (NAR) liegt einer der Hauptgründe für die Stagnation der Immobilienpreise nach wie vor in der großen Zahl der Zwangsversteigerungen. Ihr Anteil liegt aktuell in Gesamt-USA bei 19 Prozent aller Verkäufe.
Immobilienmarkt Florida
In Florida nahmen die Immobilienverkäufe um 11 Prozent auf 12,993 Einheiten zu (Vergleichszahlen für November 2010: 11,664 Einheiten). Der Durchschnittspreis lag im November 2011 bei $130,100 – ein absoluter Schnäppchenpreis im Landesvergleich. Ein Jahr zuvor betrug der Durchschnittspreis $130,600. Die Lage ist demnach in Florida sehr stabil, allerdings kann noch von keinem Turnaround mit wieder steigenden Preisen auf breiter Front gesprochen werden.
Welches sind die Indikatoren für eine nachhaltige Erholung einer Region bzw. Stadt?
• Rückgang der Zahl der Zwangsversteigerungen (die Foreclosures verhindern einen Preisanstieg)
• Rückgang der Arbeitslosenzahlen (sie reduzieren die Zahl der Foreclosures)
• Niedrige Hypothekenzinsen (sie verhindern ebenfalls eine Zunahme der Foreclosures)
• Zunahme der Neubaubeginne (sie sind ein Indiz für das Abschmelzen guter Bestandsimmobilien)
• Zeitpunkt des Crashs (Orte, welche als erste betroffen wurden, erholen sich auch als erste)
Immobilienmarkt Cape Coral, Lee County
Während in Gesamt-USA im November 2011 der Lagerbestand (Months-Supply-Ratio) bei einer 7-Monatsrate des jährlichen Bauvolumes liegt (im August lag er noch bei 8,4 Monaten), zeigen sich in Südwestflorida (Lee County) in Cape Coral wesentlich bessere Zahlen. Hier beträgt das Immobilieninventar nur noch 1,5 Monate einer durchschnittlichen Jahresproduktion. In Gesamt-USA gilt eine Months-Supply-Ratio von 6 Monaten als gesund.
Die durchschnittlichen Verkaufspreise in Lee County, Florida, lagen im November 2011 mit $103,900 auf dem höchsten Stand seit November 2008. Aktuell liegen sie allerdings immer noch 40 Prozent unter dem Niveau vom Juni 2008 ($165,000). Die Verweilzeit von Einfamilienhäusern bis zum Verkauf betrug im Januar 2011 noch 114 Tage, im November 2011 ging sie auf nur 48 Tage zurück. Die Zahl der Baugenehmigungen erreichte in Cape Coral in 2011 mit 223 Neubaugenehmigungen den höchsten Stand seit Beginn der Krise in 2008.
Unterstützt wird die inzwischen sehr stabile Situation der Immobilienpreise in Florida von zunehmend positiven Daten der wirtschaftlichen Entwicklung in den USA. Das Wirtschaftswachstum steigerte sich vom ersten Quartal 2011 von 0,4 Prozent auf 1,3 Prozent im zweiten und auf 1,8 Prozent im dritten Quartal 2011. Der ISM-Einkaufsmanagerindex erhöhte sich im November deutlich um 1,9 Prozent auf 52,70. Das wichtigste Konjunkturbarometer, der Konsumklimaindex, stieg im Dezember 2011 um 5,8 auf 69,9 Zähler. Der Index zeigt die Stimmung und das Kaufverhalten der US-Verbraucher im Voraus an. Die Konsumausgaben machen rund zwei Drittel der Wirtschaftsleistung der USA aus. Die Hypothekenzinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand.
Zeitgleich fielen die Erstanträge auf Arbeitslosenhilfe in der Woche zum 17. Dezember auf den tiefsten Stand seit April 2008. Insgesamt lassen die aktuellen Daten eine zunehmend positive Einschätzung der künftigen konjunkturellen Entwicklung in den USA zu. Auch die Daten des Immobilienmarktes unterstützen dieses Szenario. Die Zahlen der Baubeginne und Baubewilligungen für Ein-und Mehrfamilienhäuser übertrafen im November 2011 die Markterwartungen wie bereits im Vormonat deutlich. Die Housing Starts stiegen auf annualisierter Basis um 9.3% auf 685‘000. Dabei handelt es sich um den höchsten Wert seit 19 Monaten. Vom Normalwert in Höhe von über 1 Mio. Baubeginne ist man jedoch noch deutlich entfernt.
Die Abnahme der Months-Supply-Ratio, also des „Lagerbestandes“, hinterlässt in Cape Coral vor allem im Angebot gehobener Bestandsimmobilien neuerer Baujahre in guten Lagen von Cape Coral deutliche Spuren. Das Angebot im Bestandsbereich wird dünner und dünner. Nichtsdestotrotz gelingt es mir immer wieder, eindrucksvolle Immobilienschnäppchen unter $400,000 für meine internationale Kundenklientel zu suchen und zu finden:
So konnte unter anderem Ende September 2011 diese elegante Florida Villa (über 200 m² Wohnfläche) mit Bootszugang zum Golf von Mexiko, umgeben von einer Vielzahl von high-end Villen, dem neuen Eigentümer übergeben werden. Die Villa ergänzt hervorragend das gehobene Ferienvillenportfolio.
http://www.nmbfloridaferienhaeuser.com/vacation-rentals/view/FH_102/villa-golden-sunset/0
Die Westausrichtung der großzügigen, beheizten Pool-Area mit Whirl-Pool gewährleistet unvergessliche Sonnenuntergänge im Sunshine State Florida.
Eine gepflasterte Auffahrt führt zur Doppelgarage und über das eindrucksvolle Eingangsportal betritt man die Wohn- und Schlafbereiche, welche mit 3 Schlafräumen und 2 Bädern keine Wünsche offen lassen.
Hohe Decken und großzügige, raumhohe Verglasungen schaffen ein einmaliges Wohnambiente für die anspruchsvollen Feriengäste. Einem Ausflug vom eigenen Bootsanleger zu den Traumstränden von Sanibel und Captiva Island steht nichts im Wege.
Ich begebe mich auch gerne für Sie auf die Jagd nach einem Sahnestück in Südwestflorida – rufen Sie mich einfach an oder schreiben mir eine kurze email.
Ihre Nadja-Marie Brunner
Immobilienkauf in Florida – vom Käufermarkt zum Verkäufermarkt?
Immobilienkauf Florida – dreht der Markt?
Immobilienmarktanalyse Juni 2011 – Gesamtmarkt USA
Die Situation für Immobilienkäufer in Florida verschärft sich in bestimmten Regionen zusehends – zumindest für Käufer, welche Qualitätsimmobilien bevorzugen. Betrachtet man sich die aktuellen Erhebungen des S&P Home-Price Index für den Immobilienmarkt in den gesamten USA, kann von einer Trendwende noch nicht gesprochen werden. Alle Diagramme spiegeln die aktuellsten Erhebungen (März 2011) wider. Die aktuellen Indizes werden immer mit 2 Monaten Verzögerung veröffentlicht und stellen daher die Lage des Immobilienmarktes vom März 2011 dar. In Gesamt-USA haben die Immobilienpreise nochmals nachgegeben und erreichten im März 2011 einen noch tieferen Stand (double dip) als nach dem Crash. Der Buckel des Immobilienhypes ist demnach in Gesamt-USA noch immer nicht abgebaut und es besteht zusätzlicher Spielraum von ca. 7% nach unten, um die langfristige Trendlinie zu erreichen (ohne eventuelle Übertreibungsphasen). Die Hauspreise in Gesamt-USA befinden sich aktuell auf dem Stand Mitte 2002. Die Preistendenz der Immobilien in den USA ist seit Auslaufen der Steuervergünstigungen für Erstkäufer (April 2010) wieder nach unten gerichtet (siehe nachstehendes Diagramm).
Immobilienmarktanalyse im Bundesstaat Florida – Juni 2011
Die negative Preisentwicklung der Immobilien in den USA trifft jedoch bei differenzierter Betrachtung nicht auf alle Bundesstaaten zu.
Im Bundesstaat Florida wurde im Gegensatz zu Gesamt-USA inzwischen der „Buckel“ des Immobilienhypes vollständig abgebaut und man befindet sich wieder im langfristigen Preistrend der Immobilien in Florida. In einigen Locations ist sogar ein Aufwärtstrend nach einer deutlichen Übertreibungsphase nach unten festzustellen, in anderen Locations ziehen die Preise seit Januar 2011 bereits massiv an. Das Angebot im mid- und high-end Bereich nimmt seit Mitte 2010 deutlich ab mit nach oben drehenden Immobilienpreisen. Auch die Preisabschläge stellen sich je nach Objektqualität im 12-Monatsvergleich sehr unterschiedlich dar. Während im unteren Preissegment bei einfachen Häusern in durchschnittlichen und unterdurchschnittlichen Lagen massive Preisabschläge von weit über 30 Prozent zu verzeichnen waren, nehmen sich diese Abschläge im high-end Bereich mit durchschnittlich 5 Prozent eher bescheiden aus.
An der Ostküste Floridas haben sich in den wichtigsten Regionen zwischen Miami und Westpalm die Immobilienpreise wieder dem langjährigen Durchschnitt angenähert.
An der Südwestküste Floridas sieht die Situation im Vergleich zu den gesamten USA ebenfalls positiver aus. Auch hier befinden sich die Preise bereits wieder auf ihrer langjährigen Trendlinie und der Buckel wurde vollständig abgebaut. Im Bereich Bradenton ist sogar eine deutliche Preisübertreibung nach unten festzustellen.
Im noblen Naples stellt sich die Preissituation der Immobilien ebenfalls sehr ausgeglichen dar und man befindet sich fast auf der Trendlinie des langjährigen Mittels.
In Cape Coral haben sich die Preise der Immobilien nach einer leichten Übertreibungsphase nach unten seit Januar 2011 dramatisch verändert.
Die Immobilienpreise in Cape Coral stiegen von Januar 2011 bis April 2011 auf breiter Front um fast 30 Prozent, um im Mai wieder leicht zurückzukommen.
Die Erklärung für diesen rasanten Anstieg findet man in der Analyse des Angebots. Während im Dezember 2010 noch ein Immobilienvorrat von 5,3 Monaten einer Jahresproduktion zur Verfügung stand, schmolz dieser Bestand bis Mai 2011 auf 1,3 Monate.
Der Immobilienkäufer sieht sich also künftig nicht nur mit eventuell nachhaltig steigenden Preisen konfrontiert, sondern auch mit einem drastisch abnehmenden Angebot. Dies betrachten wir als das weitaus größere Problem für den Kaufinteressenten. Im gehobenen Preissegment des Immobilienbestandes verzeichnen wir bereits seit geraumer Zeit die Tendenz eines abnehmenden Angebots qualitativ guter Immobilien in interessanten Lagen. Nun scheint sich auch das entsprechende Angebot lukrativer Grundstückslagen einzutrüben.
Die Folge wird sein, dass sich weitsichtige Immobilieninteressenten auf Altbestände in guten bis sehr guten Lagen stürzen werden, um sich TOP-Lagen zu sichern, falls sie mit Bestandsvillen neuerer Baujahre in guten Lagen nicht mehr fündig werden. Diese Altimmobilien werden entweder abgerissen oder saniert und erweitert. Allerdings wird auch diese Entwicklung den bisherigen Eigentümern der Altbestände nicht lange verborgen bleiben und die Preise der Immobilien der 60er und 70er Jahre in Cape Coral, Florida werden anziehen. So findet man in Cape Coral in South-East traumhafte Lagen mit extrem kurzen Bootswegen zum Golf von Mexiko, viele davon sogar mit Segelbootzugang ohne störende Brücken – Florida Old Style pur, Flipper-Feeling inklusive.
Viele Immobilienkäufer beurteilen die Immobilie überwiegend nach ihrem Äußeren und stellen die Lage hinten an – ein fataler Fehler. Eine alte Bestandsimmobilie in guter Lage kann jederzeit saniert und damit korrigiert werden – eine neuere Immobilie in falscher Lage ist dagegen irreparabel. Wer also zunächst nur über ein kleineres Budget verfügt, sollte eine Altimmobilie in TOP-Lage erwerben mit der Option einer Sanierung. Ein unscheinbares Häuschen in sehr guter Lage erscheint mit überschaubarem finanziellem Aufwand schnell in neuem Glanz. Eine neue, großzügige Pool-Area, ein Fassaden-Facelift, die Erneuerung des Daches und der haustechnischen Anlage gewährleisten stressfreien Florida-Lifestyle in seiner schönsten Form und sind zu den aktuellen, (noch) niedrigen Immobilienpreisen ein ausgezeichnetes Langfrist-Investment – im Gegensatz zu einem neueren Baujahr in schlechter Lage:
Der Markt in Cape Coral befindet sich in absehbarer Zeit auf gutem Wege, sich von einem ehemals reinen Käufermarkt in einen Verkäufermarkt zu verwandeln. Nach einer Untersuchung des Maklerverbands ist Cape Coral die Nummer 1 der beliebtesten Städte in Florida, noch weit vor Miami, Fort Lauderdale, Orlando und dem noblen Naples.
Renommierte Ökonomen wie Bradford DeLong (ehemaliger Staatssekretär im US-Finanzministerium, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der University of California in Berkeley und wissenschaftlicher Mitarbeiter des amerikanischen Wirtschaftsforschungsinstituts National Bureau for Economic Research) sehen bereits eine Unterversorgung mit Immobilien. Das klingt zunächst absurd, wird aber verständlich, wenn man folgende Fakten zur Kenntnis nimmt:
Während des Immobilienhypes entstand eine Überproduktion von Immobilien in Höhe von ca. 300 Milliarden US-Dollar. Diese Überproduktion musste abgebaut werden und man erwartete eine Reduzierung der Bautätigkeiten über mehrere Jahre. Der Finanzschock war jedoch so groß, dass bereits im Jahre 2007 die Bautätigkeit um 300 Milliarden Dollar schrumpfte und über Jahre in Untätigkeit verharrte. Nach dem Crash brachen die Bauinvestitionen also schlagartig in sich zusammen. Zwischenzeitlich besteht aufgrund des mehrjährigen Stillstandes der Bautätigkeit ein Nachholbedarf von ca. 1700 Milliarden US-Dollar. Sobald die Konsumentenzuversicht zunimmt, wird sich dieser Bedarf entladen und die Immobilienpreise werden ihren Weg nach oben antreten – der nächste Hype wird sich nicht vermeiden lassen.
Die Bautätigkeit nimmt nach den aktuellen Daten des U.S. Departments of Housing and Urban Developments bereits zu. Im Mai 2011 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber der Aprilrate um 8,7 Prozent. Die Baubeginne lagen um 3,5 Prozent über der Aprilrate. Dies bedeutet, dass der Immobilienmarkt nun in eine äußerst interessante Phase steuert.
Der Ankauf einer Immobilie in Florida ist bei einem abnehmenden Angebot nicht mehr ganz so einfach wie noch vor zwei Jahren. Der Rat eines erfahrenen Immobilienmaklers ist unumgänglich, um schwerwiegende Fehler zu vermeiden – sprechen Sie mit uns, wir beraten Sie gerne ausführlich.
Immobilienkauf in Cape Coral – Preise steigen weiter
Was sich bereits im März 2011 ankündigte, setzt sich im April 2011 fort: Die Preise der Immobilien in Florida, Lee County, Cape Coral klettern weiter. Während der durchschnittliche Verkaufspreis der Einfamilienhäuser im Januar 2011 $81,000 betrug, mussten nun im April 2011 $103,000 bezahlt werden – eine Steigerung um fast 30 Prozent.
Allen Unkenrufen zum Trotz, ziehen die Immobilienpreise in der Region um Cape Coral, Lee County dramatisch an. Während sich der US-amerikanische Immobilienmarkt nach wie vor in unruhigem Fahrwasser befindet, koppeln sich die Traumdestinationen im Bundesstaat Florida in bestimmten Regionen zusehens von der allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise ab. Dieser Trend war in der gehobenen Preiskategorie ab $400,000 bereits seit längerer Zeit zu beobachten, nun scheint er sich auch auf breiter Front durchzusetzen. Wir haben unsere Kunden seit geraumer Zeit vor dieser Entwicklung gewarnt und viele haben daher ihre geplanten Käufe vorgezogen. So konnten sich viele Kunden interessante Objekte in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko sichern.
Allgemein lässt sich zunehmend die Tendenz feststellen, dass anspruchsvolle Interessenten bereits wieder einen Neubau in Erwägung ziehen, falls sie die Summe ihrer Anforderungen im Bestandsimmobilienmarkt nicht mehr erfüllt sehen. Die Jagd auf Wassergrundstücke in guten bis sehr guten Lagen scheint eröffnet zu sein. Wir sind der Überzeugung, auch diesmal mit unserer Einschätzung richtig zu liegen, da wir die heutige Situation des Mangels an Objekten in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko bereits Ende 2009 prognostiziert haben. Wer also auf weiter fallende Preise oder einen weiter fallenden Dollar spekulierte, kann diesen Tatbestand vielleicht als teilweise erfüllt betrachten, sein Problem heute ist nur: Er bekommt fast keine Bestandsimmobilie mehr, welche seine Anforderungen hinsichtlich Qualität und Lage erfüllt, da die guten Objekte nahezu alle abverkauft wurden.
Die Entwicklung des abnehmenden Angebots und der steigenden Preise im gehobenen Marktsegment haben wir bereits seit Monaten in unserem BLOG dargestellt, obwohl der Gesamtmarkt mit seinen niedrigen Durchschnittspreisen andere Signale sendete. Dies war dem hohen Anteil der niedrigpreisigen Immobilien am Gesamtmarkt geschuldet. Nun scheint jedoch auch der Gesamtmarkt auf breiter Front ebenfalls eindrucksvoll anzuziehen. Das Zeitfenster schließt sich bei weiter abnehmendem Angebot. Die Zahl der angebotenen Immobilien in Lee County befindet sich auf dem niedrigsten Stand seit Januar 2008.
Immobilien in Florida – deutliche Preissteigerung im Februar 2011
Preissprung der Immobilien in Cape Coral, Florida im Februar 2011 um 13 Prozent
Im Februar 2011 stiegen die Immobilienpreise in Florida, Lee County, um über 13 Prozent im Vergleich zum Januar 2011. Das befürchtete Double Dip blieb damit außen vor – ganz im Gegenteil. Während man im Januar 2011 für ein Einfamilienhaus in Lee County, Florida, durchschnittlich $81,000 bezahlen musste, stiegen die Preise im Februar 2011 auf durchschnittlich $92,000. Damit nähert man sich wieder der Preisspitze nach Ausbruch der Immobilienkrise in Florida im April 2010. Zu diesem Zeitpunkt lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei $96,000. Zum Höhepunkt des Immobilienbooms in 2008 betrug der durchschnittliche Verkaufspreis der Einfamilienhäuser in Lee County, Florida, $158,000.
Auch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zeigt sich im Februar 2011 sehr ausgeglichen. Der Immobilienüberhang beträgt in Cape Coral, Florida, im Vergleich zu den Vormonaten nur noch ca. 1,5 Monate einer Jahresproduktion (normal sind 2 bis 3 Monate). Vergleicht man den Immobilienüberhang der Einfamilienhäuser im gesamten County, so ging er seit Februar 2010 dramatisch zurück: Von durchschnittlich 4,1 Monate im Februar 2010 auf 1,6 Monate im Februar 2011.
Da sich die Arbeitslosenzahlen ebenfalls rückläufig entwickeln, scheint der Boden inzwischen ziemlich sicher gefunden worden zu sein und der Immobilienüberhang baut sich kontinuierlich ab. Insgesamt betrachtet, bewegen sich die Immobilienpreise in einer sehr stabilen Seitwärtsbewegung, allerdings mit einem immer weiter abnehmenden Angebot.
Interessante Immobilienangebote in guten Lagen am Wasser mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko sind kaum noch unter $400,000 zu erhalten. Selbst Objekte um die $500,000 entpuppen sich meist als Kompromiss: Entweder es stimmt die Lage oder die Objektqualität.
Worauf sollte man bei einem Immobilieninvestment in Cape Coral, Florida achten?
Liegt der Fokus eines Investments auf einer lukrativen Vermietung mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungsoptionen sollte man folgende Kriterien der Immobilienauswahl beachten:
- Gute Lage mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko im Südwesten oder Südosten von Cape Coral
- Gute Qualität der Nachbarschaft
- Kurze Wege zu Supermärkten
- Neuere Baujahre
- Terrassen- und Poolausrichtung Süd oder Südwest bis West (Nordausrichtung ist ein NoGo)
- Vermeidung der Lage an Hauptstraßen
- Vermeidung von Corner Lots (Eckgrundstücken) mit schmalem Wasserzugang
- Lage an breiten Kanälen bevorzugen, ideal ist die Lage an einem kreuzenden Kanal (Intersection Canal) oder Blick in Längsrichtung des Kanals
Will man alle Kriterien berücksichtigen, stellt man sehr schnell fest, dass von dem angeblichen Überangebot an Immobilien nur noch eine Handvoll brauchbarer Objekte in die engere Auswahl kommt, selbst wenn man sich in einer Preisrange von $400,000 bis $500,000 bewegt. Bei einem Budget von $300,000 muss man Abstriche beim Baujahr machen, wenn die Lage der Immobilie Priorität besitzen soll.
Intensiven Selbstnutzern, welche keinen Wert auf eine überdurchschnittliche Wertsteigerung, Bootszugang zum Golf von Mexiko, gute Mietauslastung und attraktive Lage legen, bieten sich im Preisbereich zwischen $120,000 bis $200,000 nach wie vor attraktive Angebote guter Qualität und neuerer Baujahre.
Nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf, wir unterbreiten Ihnen gerne unverbindliche Angebote, die Ihren Wünschen gerecht werden.