NMB Florida Realty

US-Immobiliencrash – Entwicklung und Tendenzen

TEILAUSZÜGE AUS einem PRESSEBERICHT VOM JUNI 2009

Nachdem die amerikanische Notenbank (Federal Reserve-FED) zur Dämpfung des Crashs nach dem Platzen der Internetblase die Leitzinsen auf ein historisches Tief gesenkt hatte, kam es zum Aufbau einer gigantischen Immobilienblase in den USA. Betroffen waren vor allem die „prime locations“ Kalifornien und Florida. Aufgrund extrem niedriger, aber kurz laufender Hypothekenzinsen kam es zu einem explosionsartigen Nachfrageboom im Immobilienbereich. Jeder wollte sich in seiner Traumregion „Florida“ ein Haus kaufen. Die Banken vergaben großzügige Kredite, allen voran die beiden größten Immobilienfinanzierer Freddie Mac und Fannie Mae. Die Kreditnehmer waren zu einem nicht unerheblichen Teil so genannte NINAs (NoIncomeNoAssets), d.h. ein Klientel bei dem es eigentlich offensichtlich war, dass sie ihren Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen konnten. Dieses Klientel mit schlechter Bonität stellte den größten Teil im so genannten Subprime-Segment dar.

Als die Zinsen stiegen und die Sub-Prime-Blase schließlich platzte, gab es kein Halten mehr – die Immobilienpreise in den USA stürzten in einer atemberaubenden Geschwindigkeit ab und mit ihnen die Kapitaldecken der finanzierenden Banken. Fannie Mae und Freddie Mac wurden zwischenzeitlich verstaatlicht und erhielten bisher Kapitalhilfen von fast 100 Mrd. US-Dollar. Fannie Mae benötigt nun eine erneute Kapitalspritze des Staates in Höhe von 10,7 Mrd. Dollar, nachdem auch im zweiten Quartal 2009 zum achten Mal in Folge Verluste erwirtschaftet wurden – diesmal in Höhe von 14,8 Mrd. Dollar. Fannie Mae steht neben Freddie Mac hinter jedem zweiten Immobilienkredit in den USA. Die Situation beim Schwesterinstitut Freddie Mac sieht inzwischen etwas besser aus, sie erwirtschafteten immerhin im zweiten Quartal 2009 einen Gewinn – das erste Mal seit zwei Jahren.

Zusammen mit dem Immobilienforscher Karl Case erstellte der international renommierte Spitzenökonom Robert J. Shiller den so genannten Case-Shiller-Index. Er erfasst die Immobilienpreisentwicklung der 20 größten US-Städte und ist heute der wichtigste Index zur Beurteilung des US-Immobilienmarktes. Im Vergleich zu dem im II. Quartal 2006 erreichten Spitzenwert sind die Häuserpreise in den USA inzwischen um durchschnittlich 32,2% zurückgegangen, in einzelnen Regionen ist der Rückgang noch wesentlich deutlicher.

Laut Robert J. Shiller war ein derart massiver Preissturz nur in den Zeiten der „Großen Depression“ von 1925 bis 1933 zu verzeichnen. Damals fielen die Immobilienpreise um ca. 30% bei einer Arbeitslosenrate von 25%. Die Arbeitslosenrate in den USA hat heute erstmalig seit 25 Jahren die 9% Marke überschritten, die Tendenz ist weiter steigend. Eine Arbeitslosenquote von 12% in 2010 wird nicht mehr ausgeschlossen.  Momentan scheint sich zumindest eine gewisse Verlangsamung des Preisverfalls anzudeuten. Die Durchschnittspreise der Immobilien befinden sich heute auf dem Niveau des IV. Quartals 2002. Dies entspricht dem Preislevel der Ausgangssituation vor Beginn des Booms. Wir haben den Chartverlauf des CS-Index unter langfristigen Gesichtspunkten untersucht und kamen zu dem Ergebnis, dass durchaus noch Spielraum nach unten besteht (siehe nachstehende Grafik).

Interessant in diesem Zuammenhang ist auch die Entwicklung des Aktienindex der 500 größten US-Unternehmen (S&P 500). Der Verlauf ist fast deckungsgleich. Ursache des zeitlich versetzten  „Überschäumens“ ist wohl in beiden Fällen eine überwiegend kreditfinanzierte Blase.

Die Immobilienhausse begann just in dem Moment (2001/2002) als die FED die Leitzinsen zur Bewältigung der geplatzten Internetblase am Aktienmarkt aggressiv senkte.

Die neue Krise soll nun wiederum mit extrem niedrigen Leitzinsen bewältigt werden. Ein Spiel mit dem Feuer, aber die einzige Möglichkeit. Angesichts steigender Arbeitslosigkeit, rückläufiger Industrieproduktion und eines sich abschwächenden Privatkonsums sieht der S&P Index-Ausschuss momentan keine Anzeichen einer schnellen Erholung der Immobilienpreise – entsprechend zurückhaltend sind die Investoren. Ein Verfall der Immobilienpreise in den USA auf ein Niveau des Jahres 2000 kann nicht mehr ausgeschlossen werden. Dies würde einen nochmaligen Rückgang zwischen 10 und 15% bedeuten. Viele Investoren stehen mit hohen Cash-Positionen an der Seitenlinie und beobachten die Entwicklungen sehr aufmerksam. Vor allem für europäische Investoren ergeben sich in Anbetracht eines wieder abwertenden US-Dollars (10% seit Anfang 2009) künftig gute Einstiegsmöglichkeiten in den US-Immobilienmarkt.

Zusammenfassung Juni 2009

Verkäufersituation:

• Nach wie vor ein Objektüberhang von über 10,2 Monaten einer Jahresproduktion im US-Durchschnitt
• Steigende Arbeitslosenzahlen führen zu einem erneuten Anstieg der Zwangsversteigerungen
• Steigende Renditen bei den US-Anleihen führen zu einem Anstieg der US-Hypothekenzinsen
• Steigende US-Staatsverschuldung führt zu einer weiteren Schwächung des US-Dollars
• Investoren halten sich (noch) zurück
• Weitere Preisrückgänge zwischen 10 und 15% in 2009 (lageabhängig!) sind nicht auszuschließen
• „Billigobjekte“ werden sich auf viele Jahre nicht mehr vom Preissturz erholen

Käufersituation (Euroraum):

• Preisrückgänge im Segment bis $150,000 (offwater) sind bei steigender Arbeitslosigkeit kaum vermeidbar
• Preislagen ab $350,000 werden relativ stabil bleiben (waterfront, canal, gulf access)
• Gut ausgestattete Objekte in guten bis sehr guten Lagen werden kaum günstiger
• Grundstückspreise in guten Lagen bleiben relativ hoch (da meist bar bezahlt)
• Schwacher US-Dollar (ähnlich Sommer 2008) begünstigt den Anleger des Euro-Raums
• Qualitativ hochwertige Objekte in guter Lage und Wasserzugang gewährleisten eine sehr gute Vermietbarkeit als Ferienobjekt und bieten sich als langfristiges Investment an

Fazit:

• Es bleibt ein reiner Käufermarkt
• Gewinner sind mittel- und langfristig Käufer aus dem Euro-Raum
• Verlierer sind kurzfristig Verkäufer aus dem Euro-Raum aufgrund des $/€ Wechselkurses