Schlagwort: Zwangsversteigerung von Häusern
Cape Coral – Weitere Erholung des Immobilienmarktes im November 2011
Die Stabilisierung des Immobilienmarktes in den USA setzt sich auch im November 2011 fort. Der durchschnittliche Verkaufspreis von US-Immobilien betrug im Oktober 2011 $161,600. In Kalifornien lag der Verkaufspreis im Oktober bei $278,060, in Massachusetts bei $275,000, in Maryland bei $221,765, in New York bei $215,900 und in Miami bei $130,000. Nach statistischer Auswertung der Daten der National Association of Realtors® (NAR) liegt einer der Hauptgründe für die Stagnation der Immobilienpreise nach wie vor in der großen Zahl der Zwangsversteigerungen. Ihr Anteil liegt aktuell in Gesamt-USA bei 19 Prozent aller Verkäufe.
Immobilienmarkt Florida
In Florida nahmen die Immobilienverkäufe um 11 Prozent auf 12,993 Einheiten zu (Vergleichszahlen für November 2010: 11,664 Einheiten). Der Durchschnittspreis lag im November 2011 bei $130,100 – ein absoluter Schnäppchenpreis im Landesvergleich. Ein Jahr zuvor betrug der Durchschnittspreis $130,600. Die Lage ist demnach in Florida sehr stabil, allerdings kann noch von keinem Turnaround mit wieder steigenden Preisen auf breiter Front gesprochen werden.
Welches sind die Indikatoren für eine nachhaltige Erholung einer Region bzw. Stadt?
• Rückgang der Zahl der Zwangsversteigerungen (die Foreclosures verhindern einen Preisanstieg)
• Rückgang der Arbeitslosenzahlen (sie reduzieren die Zahl der Foreclosures)
• Niedrige Hypothekenzinsen (sie verhindern ebenfalls eine Zunahme der Foreclosures)
• Zunahme der Neubaubeginne (sie sind ein Indiz für das Abschmelzen guter Bestandsimmobilien)
• Zeitpunkt des Crashs (Orte, welche als erste betroffen wurden, erholen sich auch als erste)
Immobilienmarkt Cape Coral, Lee County
Während in Gesamt-USA im November 2011 der Lagerbestand (Months-Supply-Ratio) bei einer 7-Monatsrate des jährlichen Bauvolumes liegt (im August lag er noch bei 8,4 Monaten), zeigen sich in Südwestflorida (Lee County) in Cape Coral wesentlich bessere Zahlen. Hier beträgt das Immobilieninventar nur noch 1,5 Monate einer durchschnittlichen Jahresproduktion. In Gesamt-USA gilt eine Months-Supply-Ratio von 6 Monaten als gesund.
Die durchschnittlichen Verkaufspreise in Lee County, Florida, lagen im November 2011 mit $103,900 auf dem höchsten Stand seit November 2008. Aktuell liegen sie allerdings immer noch 40 Prozent unter dem Niveau vom Juni 2008 ($165,000). Die Verweilzeit von Einfamilienhäusern bis zum Verkauf betrug im Januar 2011 noch 114 Tage, im November 2011 ging sie auf nur 48 Tage zurück. Die Zahl der Baugenehmigungen erreichte in Cape Coral in 2011 mit 223 Neubaugenehmigungen den höchsten Stand seit Beginn der Krise in 2008.
Unterstützt wird die inzwischen sehr stabile Situation der Immobilienpreise in Florida von zunehmend positiven Daten der wirtschaftlichen Entwicklung in den USA. Das Wirtschaftswachstum steigerte sich vom ersten Quartal 2011 von 0,4 Prozent auf 1,3 Prozent im zweiten und auf 1,8 Prozent im dritten Quartal 2011. Der ISM-Einkaufsmanagerindex erhöhte sich im November deutlich um 1,9 Prozent auf 52,70. Das wichtigste Konjunkturbarometer, der Konsumklimaindex, stieg im Dezember 2011 um 5,8 auf 69,9 Zähler. Der Index zeigt die Stimmung und das Kaufverhalten der US-Verbraucher im Voraus an. Die Konsumausgaben machen rund zwei Drittel der Wirtschaftsleistung der USA aus. Die Hypothekenzinsen befinden sich auf einem historischen Tiefstand.
Zeitgleich fielen die Erstanträge auf Arbeitslosenhilfe in der Woche zum 17. Dezember auf den tiefsten Stand seit April 2008. Insgesamt lassen die aktuellen Daten eine zunehmend positive Einschätzung der künftigen konjunkturellen Entwicklung in den USA zu. Auch die Daten des Immobilienmarktes unterstützen dieses Szenario. Die Zahlen der Baubeginne und Baubewilligungen für Ein-und Mehrfamilienhäuser übertrafen im November 2011 die Markterwartungen wie bereits im Vormonat deutlich. Die Housing Starts stiegen auf annualisierter Basis um 9.3% auf 685‘000. Dabei handelt es sich um den höchsten Wert seit 19 Monaten. Vom Normalwert in Höhe von über 1 Mio. Baubeginne ist man jedoch noch deutlich entfernt.
Die Abnahme der Months-Supply-Ratio, also des „Lagerbestandes“, hinterlässt in Cape Coral vor allem im Angebot gehobener Bestandsimmobilien neuerer Baujahre in guten Lagen von Cape Coral deutliche Spuren. Das Angebot im Bestandsbereich wird dünner und dünner. Nichtsdestotrotz gelingt es mir immer wieder, eindrucksvolle Immobilienschnäppchen unter $400,000 für meine internationale Kundenklientel zu suchen und zu finden:
So konnte unter anderem Ende September 2011 diese elegante Florida Villa (über 200 m² Wohnfläche) mit Bootszugang zum Golf von Mexiko, umgeben von einer Vielzahl von high-end Villen, dem neuen Eigentümer übergeben werden. Die Villa ergänzt hervorragend das gehobene Ferienvillenportfolio.
http://www.nmbfloridaferienhaeuser.com/vacation-rentals/view/FH_102/villa-golden-sunset/0
Die Westausrichtung der großzügigen, beheizten Pool-Area mit Whirl-Pool gewährleistet unvergessliche Sonnenuntergänge im Sunshine State Florida.
Eine gepflasterte Auffahrt führt zur Doppelgarage und über das eindrucksvolle Eingangsportal betritt man die Wohn- und Schlafbereiche, welche mit 3 Schlafräumen und 2 Bädern keine Wünsche offen lassen.
Hohe Decken und großzügige, raumhohe Verglasungen schaffen ein einmaliges Wohnambiente für die anspruchsvollen Feriengäste. Einem Ausflug vom eigenen Bootsanleger zu den Traumstränden von Sanibel und Captiva Island steht nichts im Wege.
Ich begebe mich auch gerne für Sie auf die Jagd nach einem Sahnestück in Südwestflorida – rufen Sie mich einfach an oder schreiben mir eine kurze email.
Ihre Nadja-Marie Brunner
Immobilien in Florida – Preise Update Dezember 2010
Die Preise von Immobilien in Südwestflorida in der Region Cape Coral/Fort Myers befinden sich nach wie vor in einer stabilen Seitwärtsbewegung. Nach einem leichten Preisrückgang der durchschnittlichen Verkaufspreise von Einfamilienhäusern im November 2010 auf $83,000 stiegen die Preise im Dezember 2010 wieder um ca. 5% auf $88,000.
Nachfrage und Angebot der Immobilien stellten sich im Dezember 2010 in Cape Coral nach einem Ausreißer im November wieder sehr ausgeglichen dar. Der Immobilienüberhang in Cape Coral betrug im Dezember 2010 ca. 4,9 Monate einer Jahresproduktion (normal sind ca. 2 bis 3 Monate). Es herrscht also nach wie vor ein deutliches Überangebot, vor allem bei Immobilien zwischen $100,000 und $200,000. Der größte Teil des „Nachschubs“ erfolgt über Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im unteren Preisbereich (deutlich unter $150,000).
Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien in Florida beeinflusst das Preisniveau erheblich und ist in erster Linie für die exorbitant niedrigen Durchschnittspreise verantwortlich. Für intensive Selbstnutzer (6 bis 8 Wochen im Jahr) stellt der Kauf einer Immobilie in Florida in der unteren Preiskategorie daher immer noch eine interessante Option dar, da sich die Unterhaltskosten der Immobilie nahezu decken, wenn man die Kosten für eine Anmietung eines Ferienhauses für diesen Zeitraum gegenrechnet. Eine zusätzliche Vermietung an Freunde oder Bekannte für einige Wochen im Jahr wird die Unterhaltskosten decken.
Gehobene Objekte unter $400,000 in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko, die ein lukratives Mieteinkommen gewährleisten gepaart mit sehr guten Wertsteigerungsaussichten, sind inzwischen ziemlich ausverkauft. 2009 stand in diesem Segment noch eine sehr gute Auswahl von Immobilien in Cape Coral in guten und bevorzugten Wohnlagen zur Verfügung. Sie wurden zu Zeiten des Immobilienbooms in Florida 2006 und 2007 zwischen $500,000 und $600,000 gehandelt. Zwischenzeitlich hat sich diese Preisgrenze in gefragten Lagen von $400,000 in Richtung $500,000 nach oben verschoben – Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Locations sind eben nicht beliebig vermehrbar. Inzwischen muss man gehobene Objekte unter $400,000 als Immobilienschnäppchen wie die Stecknadel im Heuhaufen suchen, aber wir werden immer wieder fündig.
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine kurze email. Wir unterbreiten Ihnen interessante Angebote speziell nach Ihren individuellen Bedürfnissen.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Dezember 2009
Die Zahl der Immobilienangebote (actives) in Cape Coral und die Zahl der Verkäufe (solds) halten sich annähernd die Waage und spiegeln die sich stabilisierenden Verhältnisse seit September 2009 wider. Der durchschnittliche Überhang an Immobilien (Einfamilienhäuser) in Cape Coral ist von 1,3 Monate im November 2009 wieder leicht gestiegen auf 1,5 Monate einer Jahresproduktion im Dezember 2009 und liegt damit signifikant unter dem Wert von 2,5 Monaten in einer normalen Wirtschaftslage. Cape Coral stellt eine klare, positive Ausnahme im gebeutelten US-Immobilienmarkt dar und zählt damit zu den gefragtesten Regionen.
Auch die durchschnittlichen Immobilienpreise halten sich seit September auf einem sehr stabilen Niveau von ca. $90,000. Die nach wie vor sehr niedrigen Durchschnittspreise werden in erster Linie verursacht durch die hohe Zahl von Zwangsversteigerungen und Notverkäufen im niedrigpreisigen Segment.
Für einen Immobilienkauf in Florida scheinen sich die traumhaft günstigen Einkaufsbedingungen vor allem für Europäer leicht einzutrüben, wenngleich die Verhältnisse für den europäischen Interessenten nach vor vor äußerst günstig sind. Vom Hoch im Oktober hat die europäische Währung gegenüber dem Dollar inzwischen fast 10% eingebüßt mit weiter steigender Tendenz. Die US-Dollar basierten Carry Trades werden weiter abgebaut und der Ölpreis fällt (wir haben dies bereits in unserem Blog-Beitrag vom 31. August 2009 prophezeit) – der US-Dollar scheint sich aus Auslandsanlagen wieder auf den Weg in die Heimat zu machen, was regelmäßig zu einer Aufwertung der US-Währung führt. Aufgrund der kolportierten Pleiteszenarien diverser europäischer Staaten wie Griechenland, Italien, Portugal und Spanien wird sich dies weiterhin negativ auf den Euro auswirken. Wir gehen in 2010 von einem durchschnittlichen Dollarkurs zwischen $1,30 und $1,35 gegenüber dem Euro aus.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Oktober 2009
Die Verkaufszahlen steigen in Lee County im Vergleich zum September 2009 wieder leicht an.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County stieg geringfügig auf $85.600 an (September 2009: $85.500). Der geforderte durchschnittliche Verkaufspreis (asking price) lag bei $88.000.
Die Masse der Verkäufe wird nach wie vor aus den Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im unteren Preissegment (unter $100,000) generiert. In der Preisrange zwischen $100,000 und $200,000 hält sich die Zahl der Verkäufe aus Zwangsversteigerungen und regulären Verkäufen in etwa die Waage. Im gehobenen Objektsegment ($200,000 bis $500,000) beträgt die Zahl der regulären Verkäufe aktuell ca. das 2,5-fache der Zahl der Zwangsversteigerungen. Damit bestätigt sich nach wie vor die Tatsache, dass überwiegend untere Einkommensgruppen mit sehr einfachen Objekten in durchschnittlichen Objekt-Locations ohne Bootszugang zum Golf von Mexiko in den Prozess der Zwangsversteigerung geraten. Dies ist die Hauptursache für die augenscheinlich niedrigen Durchschnittspreise der Immobilien in Florida und Gesamt-USA.
Für ernsthafte Investoren, deren Fokus auf überdurchschnittlicher Wertsteigerung und Rendite liegt, sind dies nicht die bevorzugten Investmentanlagen. Die preisgünstigen Objekte sind zweifellos hervorragende Einstiegschancen und Investments für ortsansässige US-Amerikaner als Dauerwohnsitz oder Langzeiturlauber, die nun die einmalige Chance sehen, künftig nicht mehr für viele Monate Mietzahlungen leisten zu müssen. Ebenso sind es eventuell Einstiegsobjekte für Urlauber, die mehrmals im Jahr ihre Immobilie als Ferienhaus nutzen wollen und kein Investmentinteresse besitzen. Für ernsthafte, externe Investoren sollte der Fokus auf gehobenen Objekten in guten bis sehr guten Lagen liegen, die eine gute Mietrendite und Auslastung gewährleisten sowie reelle Chancen auf eine weit überdurchschnittliche Wertsteigerung besitzen, wenn der Markt wieder dreht. Viele Investoren sichern sich zusätzlich Wassergrundstücke in Top-Lagen, da diese Locations nicht vermehrbar sind. Einfamilienhäuser der gehobenen Ausstattungsklasse mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in gefragten Lagen von Cape Coral und neuere Baujahre sind zwischen $200,000 und $300,000 als reguläre Verkäufe inzwischen nur noch schwer erhältlich, da der Markt seit einigen Monaten überwiegend durch Cash-Zahler schnell und systematisch von unten nach oben aufgerollt wird. Qualitativ sehr interessante Angebote sind heute zwischen $300,000 und $450,000 zu suchen und auch zu finden. Neben der Auswahl des Objekts stellt die Objektverwaltung durch eine professionelle Hausverwaltung das entscheidende Kriterium für ein erfolgreiches Langzeit-Investment dar. Wir gehen sogar soweit zu behaupten, dass dieses Kriterium noch wichtiger als der Einkauf ist. Ankauf, Objektausstattung, Objektmarketing, Gästebetreuung und Abrechnung – alles aus einer Hand und auf höchstem Qualitätsniveau. Überzeugen Sie sich von der Qualität unseres Objektmanagements anhand eines kürzlich verkauften Objektes.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Juli 2009
Am US-Immobilienmarkt zeigen sich erste Anzeichen einer Stabilisierung. Die Zahl der Immobilienverkäufe (Häuser und Eigentumswohnungen) zogen nach Erhebungen der Florida Association of Realtors® (FAR) in den letzten Monaten deutlich an. Die Zunahme der Hausverkäufe in Florida stieg im Juni gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Juni 2008) um 28 Prozent. Im Juni 2009 betrug die Steigerung 13,8 Prozent im Vergleich zu den Vormonatszahlen vom Mai 2009. Hintergrund der steigenden Verkaufszahlen ist das massive Anwachsen der Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im ersten Halbjahr 2009 um mehr als 9 Prozent in den USA im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2008. Interessant in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass sich die durchschnittlichen Verkaufspreise seit Mai 2009 auf niedrigem Niveau stabilisieren bzw. leicht anziehen. Den größten Preisturz verzeichnet nach einer beispiellosen Hausse Cape Coral, das Venedig der USA, an der Südwestküste Floridas. Cape Coral ist vor allem bei deutschen Urlaubern und Immobilienkäufern eine sehr beliebte Destination. Wir haben die wichtigsten Daten für August 2009 zusammengestellt.
Die lange Zeit weit auseinanderklaffende Schere zwischen Angebotsüberhang und Verkaufszahlen hat sich in Cape Coral seit Mitte Mai 2009 vorerst geschlossen.
Während der Immobilienüberhang in den USA inzwischen immer noch über 9 Monate einer Jahresproduktion beträgt, hat sich das Überangebot an Einfamilienhäusern in Cape Coral im Juli auf 2,5 Monate reduziert. Dies entspricht dem durchschnittlichen Überhang von 2 bis 3 Monaten in einer normalen Wirtschaftslage. Die Preise zeigen sich seit Monaten stabil. Cape Coral stellt derzeit wohl das beste Preis/Leistungsverhältnis in Florida für Immobilienkäufer dar.
