Schlagwort: Hauspreise in Cape Coral
Immobilienkauf in Cape Coral – Preise steigen weiter
Was sich bereits im März 2011 ankündigte, setzt sich im April 2011 fort: Die Preise der Immobilien in Florida, Lee County, Cape Coral klettern weiter. Während der durchschnittliche Verkaufspreis der Einfamilienhäuser im Januar 2011 $81,000 betrug, mussten nun im April 2011 $103,000 bezahlt werden – eine Steigerung um fast 30 Prozent.
Allen Unkenrufen zum Trotz, ziehen die Immobilienpreise in der Region um Cape Coral, Lee County dramatisch an. Während sich der US-amerikanische Immobilienmarkt nach wie vor in unruhigem Fahrwasser befindet, koppeln sich die Traumdestinationen im Bundesstaat Florida in bestimmten Regionen zusehens von der allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise ab. Dieser Trend war in der gehobenen Preiskategorie ab $400,000 bereits seit längerer Zeit zu beobachten, nun scheint er sich auch auf breiter Front durchzusetzen. Wir haben unsere Kunden seit geraumer Zeit vor dieser Entwicklung gewarnt und viele haben daher ihre geplanten Käufe vorgezogen. So konnten sich viele Kunden interessante Objekte in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko sichern.
Allgemein lässt sich zunehmend die Tendenz feststellen, dass anspruchsvolle Interessenten bereits wieder einen Neubau in Erwägung ziehen, falls sie die Summe ihrer Anforderungen im Bestandsimmobilienmarkt nicht mehr erfüllt sehen. Die Jagd auf Wassergrundstücke in guten bis sehr guten Lagen scheint eröffnet zu sein. Wir sind der Überzeugung, auch diesmal mit unserer Einschätzung richtig zu liegen, da wir die heutige Situation des Mangels an Objekten in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko bereits Ende 2009 prognostiziert haben. Wer also auf weiter fallende Preise oder einen weiter fallenden Dollar spekulierte, kann diesen Tatbestand vielleicht als teilweise erfüllt betrachten, sein Problem heute ist nur: Er bekommt fast keine Bestandsimmobilie mehr, welche seine Anforderungen hinsichtlich Qualität und Lage erfüllt, da die guten Objekte nahezu alle abverkauft wurden.
Die Entwicklung des abnehmenden Angebots und der steigenden Preise im gehobenen Marktsegment haben wir bereits seit Monaten in unserem BLOG dargestellt, obwohl der Gesamtmarkt mit seinen niedrigen Durchschnittspreisen andere Signale sendete. Dies war dem hohen Anteil der niedrigpreisigen Immobilien am Gesamtmarkt geschuldet. Nun scheint jedoch auch der Gesamtmarkt auf breiter Front ebenfalls eindrucksvoll anzuziehen. Das Zeitfenster schließt sich bei weiter abnehmendem Angebot. Die Zahl der angebotenen Immobilien in Lee County befindet sich auf dem niedrigsten Stand seit Januar 2008.
Immobilien in Florida – deutliche Preissteigerung im Februar 2011
Preissprung der Immobilien in Cape Coral, Florida im Februar 2011 um 13 Prozent
Im Februar 2011 stiegen die Immobilienpreise in Florida, Lee County, um über 13 Prozent im Vergleich zum Januar 2011. Das befürchtete Double Dip blieb damit außen vor – ganz im Gegenteil. Während man im Januar 2011 für ein Einfamilienhaus in Lee County, Florida, durchschnittlich $81,000 bezahlen musste, stiegen die Preise im Februar 2011 auf durchschnittlich $92,000. Damit nähert man sich wieder der Preisspitze nach Ausbruch der Immobilienkrise in Florida im April 2010. Zu diesem Zeitpunkt lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei $96,000. Zum Höhepunkt des Immobilienbooms in 2008 betrug der durchschnittliche Verkaufspreis der Einfamilienhäuser in Lee County, Florida, $158,000.
Auch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zeigt sich im Februar 2011 sehr ausgeglichen. Der Immobilienüberhang beträgt in Cape Coral, Florida, im Vergleich zu den Vormonaten nur noch ca. 1,5 Monate einer Jahresproduktion (normal sind 2 bis 3 Monate). Vergleicht man den Immobilienüberhang der Einfamilienhäuser im gesamten County, so ging er seit Februar 2010 dramatisch zurück: Von durchschnittlich 4,1 Monate im Februar 2010 auf 1,6 Monate im Februar 2011.
Da sich die Arbeitslosenzahlen ebenfalls rückläufig entwickeln, scheint der Boden inzwischen ziemlich sicher gefunden worden zu sein und der Immobilienüberhang baut sich kontinuierlich ab. Insgesamt betrachtet, bewegen sich die Immobilienpreise in einer sehr stabilen Seitwärtsbewegung, allerdings mit einem immer weiter abnehmenden Angebot.
Interessante Immobilienangebote in guten Lagen am Wasser mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko sind kaum noch unter $400,000 zu erhalten. Selbst Objekte um die $500,000 entpuppen sich meist als Kompromiss: Entweder es stimmt die Lage oder die Objektqualität.
Worauf sollte man bei einem Immobilieninvestment in Cape Coral, Florida achten?
Liegt der Fokus eines Investments auf einer lukrativen Vermietung mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungsoptionen sollte man folgende Kriterien der Immobilienauswahl beachten:
- Gute Lage mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko im Südwesten oder Südosten von Cape Coral
- Gute Qualität der Nachbarschaft
- Kurze Wege zu Supermärkten
- Neuere Baujahre
- Terrassen- und Poolausrichtung Süd oder Südwest bis West (Nordausrichtung ist ein NoGo)
- Vermeidung der Lage an Hauptstraßen
- Vermeidung von Corner Lots (Eckgrundstücken) mit schmalem Wasserzugang
- Lage an breiten Kanälen bevorzugen, ideal ist die Lage an einem kreuzenden Kanal (Intersection Canal) oder Blick in Längsrichtung des Kanals
Will man alle Kriterien berücksichtigen, stellt man sehr schnell fest, dass von dem angeblichen Überangebot an Immobilien nur noch eine Handvoll brauchbarer Objekte in die engere Auswahl kommt, selbst wenn man sich in einer Preisrange von $400,000 bis $500,000 bewegt. Bei einem Budget von $300,000 muss man Abstriche beim Baujahr machen, wenn die Lage der Immobilie Priorität besitzen soll.
Intensiven Selbstnutzern, welche keinen Wert auf eine überdurchschnittliche Wertsteigerung, Bootszugang zum Golf von Mexiko, gute Mietauslastung und attraktive Lage legen, bieten sich im Preisbereich zwischen $120,000 bis $200,000 nach wie vor attraktive Angebote guter Qualität und neuerer Baujahre.
Nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf, wir unterbreiten Ihnen gerne unverbindliche Angebote, die Ihren Wünschen gerecht werden.
Immobilien in Florida – Arbeitslosenzahlen sinken
Die extrem niedrigen Verkaufspreise der Immobilien in Florida resultieren aus einem extremen Überangebot, da viele Immobilieneigentümer durch steigende Zinsen und Arbeitslosigkeit in Zahlungsverzug kamen. Nun ist die Arbeitslosenquote in den USA erstmals seit April 2009 unter die 9-Prozentmarke gefallen (Meldung des Arbeitsministeriums in Washington vom 04. März 2011). Für Februar konnten 192.000 Neueinstellungen vermeldet werden, 7000 mehr als von Analysten erwartet. Der Stellenzuwachs des Vormonats wurde von 36.000 auf 63.000 nach oben korrigiert. Sollte sich die Entwicklung auf dem US-Arbeitsmarkt weiterhin positiv darstellen, wird die US-Notenbank Federal Reserve über kurz oder lang ihre lockere Geldpolitik aufgeben und Zinsschritte nach oben einleiten. Dies würde negative Auswirkungen für europäische Immobilienkäufer haben, da dies den Dollar stärken und zu einem Kaufkraftverlust des EURO führen wird.
Eine Abnahme der Arbeitslosenrate wird auch mittelfristig den Druck vom US-Immobilienmarkt nehmen und die Zeiten der Tiefstpreise der Immobilien in Florida werden der Vergangenheit angehören. Jede Phase hat ihre Chancen und auch diese Phase wird ihrem Ende entgegengehen.
Der Chef-Volkswirt Brian Wesbury von First Trust Advisors (FORBES-Magazin) sieht in den USA bereits eine Unterversorgung mit Immobilien:
The focus of the U.S. real-estate market lately has been the number of foreclosures and people trying to purchase cheap housing. But Brian Wesbury, chief economist at First Trust Advisors, says that if Americans don’t start focusing on building new houses, the market will have a much bigger problem on its hands. http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=23505825
Auch große Bauunternehmen bereiten sich auf den Turnaround vor. Douglas Yearly, CEO einer der größten Aktiengesellschaften im Baubereich, Toll Brothers Inc. (Umsatz in 2006 immerhin 6,12 Milliarden Dollar) bereiten sich auf Veränderungen vor. Toll Brothers kauften erstmals seit vielen Jahren in 2010 insgesamt 3000 Grundstücke auf:
Toll Brothers is poised to benefit when the market recovers because many of its smaller competitors have gone out of business, larger public builders don’t compete in the luxury market and few companies have land ready for development, Yearley said. Toll added almost 3,000 lots to its inventory in its most recent year, the first increase since 2005.
“We’re setting up for the next cycle,” Yearley said. “Housing brought this country down and we need housing to bring this country back.”
“The recovery is here to stay,” Yearley, whose company is the largest U.S. luxury-home builder, said in an interview yesterday at Bloomberg’s headquarters office in New York. “I think 2011 will be an improving year, but I think 2012 will be a big year for us.”
Auch die Investorenlegende Warren Buffett hat den Finger am Abzug als er am 27. Februar 2011 in der Financial Times äußerste: „Unser Elefantentöter ist nachgeladen und mein Finger am Abzug juckt.“ Er geht von einer nachhaltigen wirtschaftlichen Erholung in seiner Heimat aus. „Die besten Tage liegen noch vor Amerika.“
Wie zum Beweis orderte Netjets Inc., ein Tochterunternehmen von Buffetts Holding Bershire Hathaway beim weltweit drittgrößten Fluzeugbauer Bombardier 120 Geschäftsjets im Gesamtvolumen von 6,7 Milliarden Dollar (50 Festbestellungen und 70 Optionen).
http://www.financialpost.com/Bombardier+soars+Buffett+order/4368793/story.html
Die Erholung des Immobilienmarktes in Florida ist also nur noch eine Frage der Zeit und die Zahl interessanter Villen neuerer Baujahre im hochwertigen Segment geht seit Mitte 2010 beständig zurück. In Cape Coral steigen die Preise der Immobilien mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Lagen mit Süd- oder Westausrichtung bereits wieder. Das Zeitfenster für ein günstiges und hochwertiges Immobilieninvestment in Florida wird sich langsam aber sicher schließen.
Immobilien in Florida – Preise Update Januar 2011
Immobilien in Florida – Keine Entspannung der Preise in Sicht
Die Preise der Immobilien in Florida, Lee County, bewegen sich im Januar 2011 mit durchschnittlich $81,000 für Einfamilienhäuser hart an der unteren Grenze der mittelfristigen Seitwärtsbewegung. Getoppt wird dieser Dumping-Preis der Florida Immobilien lediglich vom Stand im April 2009, der mit $80,000 den niedrigsten Stand seit Ausbruch der Immobilienkrise markiert. Dies ergab eine Auswertung der längerfristigen, statistischen Daten des Maklerverbandes. Nach dem internationalen Finanz-Crash im März/April 2009 erreichten die Immobilienpreise in Florida im April 2010 ein Zwischenhoch mit $96,000. Von einer Entspannung der Situation kann also aus heutiger Sicht definitiv nicht gesprochen werden.
Auch die Zahl der Verkäufe von Immobilien in Florida ging im Januar saisonbedingt zurück, was jedoch symtomatisch für die Situation im Januar eines jeden Jahres ist. Dies wird sich auch im Februar nicht wesentlich verbessern. Interessant wird jedoch sein, ob eventuell im Februar 2011 neue Tiefststände der Preise von Immobilien in Florida erreicht werden und der bisherige Tiefststand vom April 2009 von $80,000 unterschritten wird. Ein nachhaltiges Anziehen der Immobilienverkäufe findet meist erst wieder ab März statt, sollte sich der Trend der Entwicklung der letzten Jahre fortsetzen.
Wer also eine günstige Ferienimmobilie in Florida zur Eigennutzung sucht, hat heute die Qual der Wahl. Hochwertige Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko, welche sich zur lukrativen Vermietung als Ferienvilla z.B. in Cape Coral eignen und überdurchschnittliche Wertsteigerungsoptionen bieten, findet man allerdings kaum unter $400,000. Werden sie dennoch zu auffallend günstigen Preisen angeboten, handelt es sich meist um so genannte short sales. Verwenden Sie unsere Immobiliensuche, um sich ein Bild des gegenwärtigen Marktes zu machen. Möchten Sie sich Zeit einsparen, überlassen Sie die Suche einem professionellen Immobilienmakler in Florida. Wir suchen für Sie die passende Immobilie an der Südwestküste Floridas in Cape Coral/Fort Myers, Captiva/Sanibel Island, Anna Maria Island, Sarasota oder an der Südostküste im Großraum Miami/Fort Lauderdale bis hoch nach Palm Beach.
Nach einem Kauf benötigen Sie eine professionelle Hausverwaltung für Ihre Auslandsimmobilie, welche sich um die Verwaltung, Instandhaltung und Vermarktung Ihrer hochwertigen Immobilie kümmert – sprechen Sie mit uns.
Immobilien in Florida – Explosion des Angebots im Oktober 2010
Immobilienkäufer in Florida dürfen sich nach einer dramatischen Zunahme des Immobilienangebots um 30% im Oktober 2010 auch über weiter fallende Preise im Preissegment bis $150,000 freuen. Während im September 2010 der durchschnittliche Verkaufspreis einer Immobilie in Lee County, Cape Coral bei $88,000 lag, sank er im Oktober 2010 auf $86,000.
Vor allem Selbstnutzer von Immobilien in Florida, welche viele Wochen im Jahr in Florida verbringen und keinen großen Wert auf eine lukrative Vermietung ihrer Immobilie als Ferienhaus legen, erhalten heute um $150,000 ihre Traumvilla in einer durchschnittlichen Lage in Cape Coral, Florida mit fast allem, was das Herz begehrt:
- Ausführung in massiver Bauweise (Stein auf Stein)
- Baujahre ab 2000 und jünger
- 150 m² Wohnfläche
- Einbauküche
- Klimaanlage
- Doppelgarage
- angelegter Garten
Auf einen Bootsanleger und einen Bootszugang zum Golf von Mexiko muss man allerdings bei seiner Florida Immobilie verzichten können. Hier beginnen die Preise in interessanten Lagen in Cape Coral ab $350,000. Wer also nicht jeden Tag mit seinem eigenen Boot von seinem privaten Bootsanleger losmachen will, mietet sich für einen Tag ein Motorboot in einer der Cape Coral Marinas und genießt die Tagestrips zum Fort Myers Beach oder den Cape Coral vorgelagerten Trauminseln Sanibel und Captiva Island. Ein kurzer Abstecher zu Barnacle Phil’s auf Captiva und ein leckeres Sea-Food Menü im Yachthafen Sanibel Marina bei Gramma Dot’s runden einen entspannten Tag im Sunshine State Florida ab. Cape Coral bietet eine Vielzahl an Möglichkeiten.
Worauf also noch warten? Lassen Sie sich ein unverbindliches Immobilienangebot machen oder überzeugen Sie sich selbst vom Lifestyle in Florida und buchen Sie Ihren nächsten Urlaub in einer unserer Ferienvillen.
Florida Immobilien – nach wie vor ein Schnäppchenmarkt
Immobilien in Florida – Update – August 2010
Die Immobilienpreise in Florida sind nach wie vor äußerst attraktiv. Von einem Hauskauf in Florida profitiert vor allem der europäische Anleger durch den aktuell wieder schwächelnden Dollar. Auch dieses Jahr scheint sich der Trend zu bewahrheiten: Nach dem Höhenflug in der ersten Jahreshälfte kommt es wieder zu einem kräftigen Abschlag des Dollar/Euro Wechselkurses in der 2. Jahreshälfte. 10 bis 15 % Wechselkursgewinne machen für den Europäer den Ankauf einer Immobilie in Florida noch attraktiver.
Die Immobilienpreise in Lee County befinden sich ebenfalls wieder in einer Schwächephase. Die Durchschnittspreise der Häuser sind im Vergleich zum Juni 2010 um 10 Prozent zurückgegangen und befinden sich wieder auf dem Stand vom Januar 2010.
Seit dem Auslaufen der Steuervergünstigungen im April 2010 hat sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wieder etwas geöffnet.
Die amerikanische Zentralbank (FED) erwägt wieder eine Expansion ihrer Geldpolitik, da sich eine leichte Abschwächung der konjunkturellen Erholung in den USA andeutet.
Insgesamt stellt sich der Immobilienmarkt in den USA relativ stabil dar. Die Talsohle des Preisverfalls wurde Anfang 2009 durchschritten und die Preise stiegen. Im Jahresvergleich zum Juni 2009 konnte in den 10 Metro-Areas der USA im Juli 2010 ein Anstieg der Immobilienpreise um 4,1 Prozent verzeichnet werden. In San Francisco stiegen die Hauspreise im Jahresvergleich um über 11 Prozent.
Aktuell sieht man in Gesamt-USA eine Verlangsamung der Preissteigerung im Immobilienmarkt. Die unsichere Arbeitsplatzsituation fordert ihren Tribut.
Nutzen Sie die aktuell nach wie vor günstige Situation für ein lukratives Immobilieninvestment in den USA und warten Sie nicht, bis der Markt nachhaltig dreht und die gesamte Herde auf den anfahrenden Zug aufspringt – sprechen Sie mit uns.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Quellen:
Standard & Poor’s
Florida Association of Realtors (FAR)
National Association of Realtors (NAR)
American Bankers Association (ABA)
Federal Housing Finance Agency (FHFA)
Institute for Supply Management (ISM)
Immobilienmarkt Cape Coral Florida – Juli 2010
Immobilienpreise in Florida wieder unter Druck
Immobilien in Florida geraten im Juli 2010 nach dem Auslaufen der staatlichen Steuervergünstigungen für Immobilien Erstkäufer im April 2010 und zunehmender Arbeitslosigkeit wieder unter Druck. Die mittleren Verkaufspreise gaben im Vergleich zum April 2010 im Juli 2010 wieder deutlich nach.
Der Preisverfall der Immobilien in Florida ist exorbitant
Betrachtet man sich die durchschnittlichen Verkaufspreise der Immobilien in Florida ist der Preisverfall der Immobilien geradezu exorbitant. Während der durchschnittliche Immobilienpreis im April 2007 bei $264,000 lag, fiel er im Juli 2010 auf $87,500. Diese Dumpingpreise werden nur noch getoppt vom April 2009 mit $80,000. Man befindet sich aktuell also nach wie vor in einem lupenreinen Käufermarkt, der im internationalen Vergleich wohl als konkurrenzlos bezeichnet werden kann, zumal es sich bei der Location Florida um eine der traumhaftesten Locations der Immobilienszene handelt.
Die Angebots- und Nachfragesituation der Immobilien in Lee County, Florida bleibt relativ ausgeglichen. Allerdings ging die Zahl der Immobilienverkäufe im Vergleich zum April 2010 um fast 25 Prozent zurück – nicht zuletzt wegen der Unsicherheiten des BP-Öldesasters. Die Bankverkäufe (REO) nahmen um ca. 10 Prozent ab, die Zahl der Short Sale Verkäufe blieb nahezu unverändert und die regulären Verkäufe gingen um ca. 30 Prozent zurück. Besonders auffallend ist der Rückgang der Immobilienverkäufe im qualitativ gehobenen Preissegment über $500,000. Hier gingen die Verkäufe um 60 Prozent zurück.
Entwicklung der immobilienpreise in den USA
Der S&P Price Index USA vom Mai 2010 zeichnet noch ein relativ stabiles Bild des Immobilienmarktes in den USA. Es ist kein weiterer Preisverfall zu verzeichnen und eine Bodenbildung ist sichtbar.
Betrachtet man sich die durchschnittliche Preisentwicklung der 20 Metro-Areas in den USA, lässt sich ein Preisrückgang der US-Immobilien von knapp 30 Prozent im Vergleich zum Immobilienhype ablesen. Die aktuellen Immobilienpreise in den USA befinden sich wieder auf dem Level vom Herbst 2003 in einer relativ stabilen Seitwärtsphase.
In Anbetracht einer weiterhin hohen Arbeitslosenrate in den USA von durchschnittlich 9,5 Prozent ist eine kurzfristige, signifikante Trendwende aktuell nicht zu erwarten. Für Anleger in qualitativ hochwertige Immobilien ergibt sich damit eine ausgezeichnete Anlagechance mit einem sehr guten Chance/Risiko-Verhältnis. Die Preise sind am Tiefpunkt, die mittel- und langfristige Wertstabilität ist aufgrund des enormen Preisverfalls realtiv sicher, eine sofortige, lukrative Vermietungsmöglichkeit als Ferienvilla ist bei hochwertigen Immobilien in jedem Falle gegeben und künftige Preissteigerungen sind für den langfristigen orientierten Investor mehr als wahrscheinlich. Wir betreuen Sie selbstverständlich auch nach dem Kauf über unsere eigene Hausverwaltung und übernehmen die Vermarktung Ihrer hochwertigen Florida Ferienimmobilie in einem Rund-Um-Sorglos Paket.
Warum in riskante Wertpapiere oder Anleihen investieren, wenn man sein Investment zusätzlich über einige Wochen kostenlos im Jahr in einer karibischen Traumlandschaft genießen kann?
Investment mit Genuss – sprechen Sie mit uns, wir beraten Sie kostenlos und ausführlich.
Wir eröffnen Investitionsperspektiven der anderen Art …
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage.
Quellen:
Standard & Poor’s
Florida Association of Realtors (FAR)
National Association of Realtors (NAR)
American Bankers Association (ABA)
Federal Housing Finance Agency (FHFA)
Institute for Supply Management (ISM)
Immobilienmarkt Cape Coral Florida – April 2010
Immobilienpreise Florida – höchster Stand seit April 2009
Trotz etwas schlechterer Signale des Gesamtmarktes steigen die Immobilienpreise in Lee County, Florida ungebrochen weiter. Der mittlere Verkaufspreis für Einfamilienhäuser ist seit April 2009 auf ein neues Rekordhoch von $96,000 gestiegen und liegt damit 20% über dem Stand vom April 2009 ($80,000), während der Case/Shiller-Preisindex für Gesamt-USA immer noch leicht rückläufige Preise im ersten Quartal 2010 feststellt.
Die Nachfrage- und Angebotssituation stellt sich ebenfalls sehr ausgeglichen dar, nach einem deutlichen Anstieg seit Januar 2010. Der Objektüberhang mit 2,7 Monaten einer Jahresproduktion im Bereich der Einfamilienhäuser in Cape Coral entspricht normalen wirtschaftlichen Gegebenheiten. In Gesamt-USA beträgt er nach wie vor 9 Monate. Dies untermauert die herausragende Stellung Cape Corals als einen der beliebtesten Standorte in Florida.
Sie planen den Kauf eines Ferienhauses in Südwestflorida oder suchen ein Ferienhaus zur Miete in TOP-Qualität?
Immobilienmarkt Cape Coral Florida – März 2010
Florida Immobilien – Nachfrage und Preise für Ferienvillen steigen wieder
Im Vergleich zum ersten Quartal 2010 nimmt die Nachfrage nach Immobilien in Cape Coral, Florida wieder deutlich zu und die Schere zwischen Nachfrage und Angebot hat sich fast wieder geschlossen. Die Gesamtzahl der verkauften Einfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Januar 2010 um knapp 50%. Auffällig ist vor allem ein deutlicher Anstieg regulärer Verkäufe gegenüber Januar 2010 (satte 70%). Eine nun einmalige Chance für ein Investment in ein renditestarkes Ferienhaus in Cape Coral, Florida.
Auch die Durchschnittspreise der Immobilien in Florida, Lee County erreichten einen neuen Höchststand von $90,000. Dies ist der höchste Stand seit Februar 2009. Betrachtet man sich den Dollar-Wechselkurs zum EURO von aktuell $1,33 und zieht einen Vergleich zur Immobiliensituation im November 2009 ($1,52), ergibt sich für den europäischen Käufer folgendes Bild:
Bei einem Durchschnittspreis der Florida-Immobilie in Lee County im November 2009 in Höhe von $89,900 hat sich der Ankauf im März 2010 für den europäischen Käufer zwischenzeitlich um über 12% verteuert.
In Anbetracht der zunehmend unter Druck geratenden EU-Staaten rechnen wir in 2010 auch nicht mit einer nachhaltigen Erholung des Euro. Die Preissituation stellt aufgrund des enormen Preisverfalls der Immobilien in der Traumlocation Florida nach wie vor eine der besten Investmentgelegenheiten dar, um ein exklusives Ferienhaus im Sunshine State zu erwerben. Die Preise sind im internationalen Vergleich nach wie vor konkurrenzlos. Die absoluten Relationen werden am besten verdeutlicht durch einen Blick auf die generelle Preisentwicklung nach dem Platzen der Subprime-Blase. Worauf soll man also noch warten?
In diesem Zusammenhang ist uns ein Hinweis wichtig, den man nicht oft genug wiederholen kann:
Die angegebenen Durchschnittspreise ergeben sich aus der Masse der auf dem Markt erhältlichen Immobilien (zwar massiv und solide gebaut, jedoch mit einfacher Ausstattung). Diese Objekte befinden sich in der Regel in einer off-water Lage, besitzen also keine Wasserlage, geschweige denn einen Bootszugang zum Golf von Mexiko. Hochwertige Immobilien neuerer Baujahre (ab 2000) in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko (ready to move in) werden zunehmend seltener und sind kaum noch unter $300,000 zu erhalten (reguläre Angebote, keine Short Sales, REOs oder Foreclosures). Zu Zeiten der Immobilien-Hausse musste man für diese Objekte mindestens $500,000 und mehr bezahlen. Werden qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko zu absoluten Dumping-Preisen angeboten, handelt es sich zu 95% um meist erfolglose Short Sale Versuche. Lesen Sie hierzu unsere Ausführungen unter:
http://www.nmb-florida-realty.com/immobilien/immobilien-in-florida-kaufen/short-sale
Empfehlung zum Kauf eines Ferienhauses in Cape Coral, Florida:
So sehr wir 2008 allen Kunden von einem vorschnellen Immobilienkauf in Florida abgeraten und den Einstieg ab Mitte 2009 empfohlen haben, gilt heute: Wer eine hochwertige und renditestarke Ferien-Immobilie in Florida mit Bootszugang zum Golf von Mexiko kaufen will, kann durch weiteres Abwarten nur Eines erreichen:
- drastisch abnehmendes Angebot neuerer Baujahre
- steigende Preise und
- fallende Euro-Kurse (falls sich die Abstufungen der Rating Agenturen für die PIGS – Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – bewahrheiten)
Alle Kunden, welche unserem Rat folgten (es waren die meisten), hatten 2009 eine riesige Auswahl an hochwertigen Immobilienobjekten und im letzten Quartal 2009 einen traumhaften Wechselkurs von über $1,50. Die Preise fielen von 2008 auf 2009 auch in guten Lagen nochmals um fast 30%. Heute lässt sich seit Herbst 2009 ein Anstieg der Preise hochwertiger Objekte um 10% und als zusätzlicher Wehrmutstropfen für europäische Käufer eine Wechselkursverschlechterung um 12% feststellen. In einigen Jahren wird man von den heutigen Preisen nur noch träumen oder sich ärgern, wie es heute viele Börsianer tun, die im März 2009 bei einem DAX-Stand von 3200 Punkten an den Weltuntergang glaubten und entsprechenden Gurus hinterherliefen. Geschichte wiederholt sich und es wird immer das gleiche Spiel bleiben: Kaufe in der Baisse, dann hast Du in der Hausse. Objekte in guten Locations, die heute für $300,000 oder $350,000 verkauft werden, wird man in 5 Jahren nicht mehr unter $400,000 oder $450,000 erhalten. Ein klarer Hinweis hierfür sind auch die aktuellen Grundstückspreise in guten Lagen von Cape Coral (nahe am River mit Bootszugang zum Golf von Mexiko): Unter $250,000 kaum noch Chancen.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Januar 2010
Traumpreise locken nach wie vor überwiegend europäische Immobilienkäufer nach Florida
Die Preise sind im Januar 2010 in Lee County, Florida im Vergleich zum Dezember 2009, zum Teil auch saisonal bedingt, wieder um ca. 5% gefallen. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Lee County fiel im Januar 2010 auf $85,000. Im Dezember 2010 lag der Durchschnittspreis bei knapp $90,000. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass diese Preise primär von der Masse der Zwangsversteigerungen einfacher Häuser verursacht werden. Es ist demnach ein Trugschluss anzunehmen, dass qualitativ hochwertige Objekte in guten bis sehr guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko auch nur annähernd zu diesen Preisen verkauft würden. Dies wird zwar üblicherweise in der einschlägigen Presse kolportiert, entspricht aber in keiner Weise den Tatsachen.
Das reguläre Angebot hochwertiger Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko hat in der Preisrange von $200,000 bis $300,000 drastisch abgenommen. Qualitativ gute Objekte mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Lagen von Cape Coral rangieren zwischen $300,000 und $400,000, nach einem fulminanten Abverkauf in 2009. Top-Lagen liegen weit darüber.
Das Angebot im niedrigpreisigen Segment steigt, die Verkaufszahlen fallen
Insgesamt hat die Masse der Verkäufe wieder deutlich abgenommen, sowohl im Bereich der Zwangsversteigerungen (Foreclosures), Short Sales und REOs (bank owned properties) als auch der regulären Verkäufe. Das Verhältnis der Verkäufe zu den Angeboten hat sich ebenfalls deutlich verschlechtert und spiegelt exakt die statistische Entwicklung im Vergleich zum Januar 2009 wider – auch hier kam es zu einem deutlichen Rücksetzer. Die steigenden Arbeitslosenzahlen befeuern vor allem das untere Preissegment und bringen die Hausbesitzer zunehmend unter Druck.
Auch der Überhang einer Jahresproduktion in Cape Coral im Bereich der Standard-Einfamilienhäuser hat wieder deutlich zugenommen von 1,5 Monaten im Dezember 2009 auf 3,3 Monate im Januar 2010 – ein herber Rückschlag. Dies betrifft nach wie vor in erster Linie das untere Preissegment. Ein vorzeitiger Rückzug der US-Regierung aus dem Stützungsprogramm des Immobilienmarktes könnte also fatale Folgen haben. In der Dezembersitzung der FED plädierten daher einige Vertreter für eine Verlängerung des Aufkaufprogramms von Hypothekenpapieren über den März 2010 hinaus, nachdem das Handelsministerium in Washington im Dezember mitteilte, dass die Verkäufe neuer Häuser um 7,6 Prozent eingebrochen seien. Auch der Staatszuschuss in Form eines Steuergutscheins in Höhe von $8000 für Erstkäufer von Immobilien soll im April 2010 auslaufen. Erfolgt ein Kaufstopp der Hypothekenpapiere durch die FED ist mit einem Anstieg der Hypothekenzinsen zu rechnen, was mehr als kontraproduktiv wäre. US-Präsident Obama erwägt sogar ein gesetzliches Verbot von Zwangsversteigerungen.
Die Situation am Immobilienmarkt wird sich schneller lösen als erwartet
Diese Einschätzung vertritt das „Orakel von Omaha“, die Investorenlegende Warren Buffett, in seinem letzten Schreiben an die Anteilseigner seiner Holding Berkshire Hathaway. Buffett ist für seine treffsicheren Marktanalysen bekannt. Die Probleme werden sich innerhalb eines Jahres lösen und der Preisverfall sei auch eine enorme Investmentchance: „Auf jeden Verkäufer kommt ein Käufer, der von der Situation profitiert.“ Der Immobilienmarkt steht und fällt nach wie vor mit der Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in den USA. Im Januar hat sich der ISM-Index (Institute for Supply Management) um 3,5 auf 58,4 Punkte erhöht. Es verdichten sich also die Anzeichen dafür, dass sich in den USA die kräftige wirtschaftliche Erholung im vierten Quartal 2009 in 2010 fortsetzen wird. Die Zahlen des vierten Quartals 2009 und die Daten vom Januar 2010 legen ein annualisiertes Wirtschaftswachstum von ca. 5 Prozent nahe. Dies würde letztlich auch den Arbeitsmarkt und damit den Immobiliensektor nachhaltig unterstützen und in ruhigeres Fahrwasser befördern.
Das Kaufumfeld für den zögernden europäischen Käufer wird aufgrund der aktuellen Stärkung des Dollars etwas eingetrübt. Während im Oktober 2009 für ein $300,000 Objekt knapp 200,000 € bezahlt werden mussten, ist heute (Euro/Dollarwechselkurs: $1,35) ein Betrag von über 220,000 € zu berappen. Aufgrund der zunehmenden Unsicherheiten im Euro-Raum ist auch mit Wechselkursen von $1,30 oder darunter zu rechnen. Das Angebot an hochwertigen Angeboten nimmt im Gegensatz zu den einfachen Häusern stetig ab. Gerade die hochwertigen Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko werden als erste von einer Trendwende profitieren. Wir wiesen unsere Kunden bereits im August 2009 auf dieses mögliche Szenario hin.
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.