Liebe Floridafreunde
Der neue BLOG von Nadja-Marie Brunner wird Sie künftig über die aktuelle Immobiliensituation in Florida informieren. Wir bemühen uns, die Entwicklung des Immobilienmarktes auch im internationalen Kontext in diesen wirtschaftlich schwierigen Zeiten zu betrachten. Nach langer Zeit wird eine Traumregion dieser Welt für sonnenhungrige Immobilienliebhaber wieder erschwinglich, gemäß der Devise des legendären Investors Warren Buffett:
Be fearful when others are greedy and be greedy when others are fearful
Sei vorsichtig, wenn Andere gierig sind und sei gierig, wenn Andere vorsichtig sind.
Das Schwierige bei diesen Entscheidungen ist stets das Timing. Es kann nie perfekt sein, aber wenigstens einigermaßen perfekt. Dieser Blog soll hierzu etwas Hilfestellung geben.
Der Schwerpunkt der Beiträge liegt verständlicherweise in den Kernregionen unseres Tätigkeitsbereiches an der Südwestküste Floridas:
- Lee County (Cape Coral, Fort Myers, Fort Myers Beach, Sanibel und Captiva Island, Anna Maria Island).
Für Wünsche und Anregungen sind wir jederzeit dankbar.
Nadja-Marie Brunner
Immobilienmarkt Gesamtflorida – August 2009
Der durchschnittliche Verkaufspreis von Häusern betrug in Gesamt-Florida im Juni $148,000. Ein Jahr zuvor lag er bei $205,300 – ein Preissturz von 28 Prozent. Verglichen mit dem Monat Mai 2009 stiegen die Verkaufspreise in Gesamt-Florida um durchschnittlich 2,49%. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Miami betrug von Mai bis Juli 2009 ca. $185,200 – ein leichter Anstieg im Vergleich zum ersten Quartal 2009. Verglichen mit dem ersten Quartal 2008 fielen die Preise jedoch um ca. 38,3%. Der Immobilienmarkt in Florida stellt derzeit ein mittel- und langfristig lukratives Investment dar.
Auch der Standard & Poor’s CS-Home-Price-Index (Composite 20 Index) scheint die Erholungstendenzen zu bestätigen. In 14 von 20 untersuchten US-Metropolen (MSA = metropolitan statistical areas) sind die durchschnittlichen Hauspreise in Florida gestiegen. Insgesamt betrug der Anstieg im Mai 0,5% – der erste Anstieg seit Sommer 2006. Nach Ansicht des FED-Chefs, Ben Bernanke, wird sich die US-Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte stabilisieren. Sind nun tatsächlich die ersten grünen Sprösslinge, die „green shoots“, in Sicht? Tatsache ist, dass sich der gesamtwirtschaftliche Abschwung deutlich verlangsamt hat. Eine gewisse Bremse für die Geschwindigkeit eines neuen Aufschwungs sind allerdings die steigenden Arbeitslosenzahlen in den USA. Schließlich werden 70% des BIP in den USA durch den Konsum der Verbraucher erwirtschaftet. Außerdem werden viele Verbraucher über kurz oder lang grundsätzlich ihren Gürtel enger schnallen, um ihre hohe Schuldenlast abzubauen. Eine steigende Zahl von Arbeitslosen bewirkt einen deutlich negativen Einfluss auf die Kreditqualitäten der Verbraucher und wird zu einem neuen Rekordstand der Zwangsversteigerungen bis Ende 2009 führen.
Im zweiten Quartal 2009 ist nach Aussage der Vereinigung der Hypothekenbanken der Anteil an Krediten, bei denen die Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerieten auf 9,24% angestiegen. Im ersten Quartal lag die Rate bei 9,12%. Diese Tendenzen werden auch gestützt duch den überraschenden Anstieg der Arbeitslosenzahlen in der letzten Woche. Die Erstanträge kletterten bis zum 15. August auf 576,000. Fachleute hatten einen leichten Rückgang auf 550,000 erwartet. Seit Beginn der Rezession Ende 2007 gingen in den USA 6,7 Million Arbeitsplätze verloren. Bezeichnend für diese Entwicklung ist auch Folgendes:
Während der Auslöser zu Beginn der Krise die so genannten Subprime-Kredite (Kreditnehmer mit schlechter Bonität) mit kurzen Laufzeiten waren, geraten aufgrund steigender Arbeitslosigkeit zunehmend auch hochwertige Hypotheken (Prime-Kredite) mit Festzins unter Druck. Bei 6,41 Prozent dieser Kredite sind die Kreditnehmer inzwischen in Zahlungsverzug. Hintergrund ist die wachsende Arbeitslosigkeit.
Sollte man die steigende Zahl der Arbeitslosen durch die internationalen Konjunkturprogramme nicht schnell stoppen können, drohen die Staatshilfen der US-Regierung für notleidende Eigenheimbesitzer wirkungslos zu verpuffen. Wem nützt ein niedriger Hypothekenzins, wenn der Darlehensnehmer über kein Einkommen mehr verfügt? Der Verkauf der Immobilie trägt in keiner Weise zur Lösung des Problems bei, da die Höhe der Hypothekendarlehen aufgrund des enormen Preisverfalls weit unter den gegenwärtigen Marktpreisen liegt – ein Teufelskreis.
Während sich die Unternehmen durch Entlassungen gesund sparen, steigt das Kreditausfallrisiko der Banken erneut an. Dies gilt sowohl für die Konsumentendarlehen und Hypotheken für Eigenheimkredite als auch für die Kreditkartenbranche. Nach Angaben des US-Bankenverbandes ABA steigt die Ausfallquote nach wie vor an, wenn auch verlangsamt. Die Ratingagentur Moody’s verkündete einen neuen Höchststand der Ausfallraten bei US-Kreditkartenfirmen im Juni 2009. Sie stiegen auf 10,76 Prozent nach 10,62 Prozent im Mai. Der Höhepunkt soll Mitte 2010 mit 12 bis 13 Prozent erreicht werden. Dies ist auch deckungsgleich mit dem prognostizierten Erreichen des Höchststandes der Arbeitslosenzahlen in den USA. Er soll bis Mitte 2010 deutlich über 10 Prozent liegen.
Immobilienmarkt Florida Cape Coral – Juli 2009
Am US-Immobilienmarkt zeigen sich erste Anzeichen einer Stabilisierung. Die Zahl der Immobilienverkäufe (Häuser und Eigentumswohnungen) zogen nach Erhebungen der Florida Association of Realtors® (FAR) in den letzten Monaten deutlich an. Die Zunahme der Hausverkäufe in Florida stieg im Juni gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Juni 2008) um 28 Prozent. Im Juni 2009 betrug die Steigerung 13,8 Prozent im Vergleich zu den Vormonatszahlen vom Mai 2009. Hintergrund der steigenden Verkaufszahlen ist das massive Anwachsen der Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im ersten Halbjahr 2009 um mehr als 9 Prozent in den USA im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2008. Interessant in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass sich die durchschnittlichen Verkaufspreise seit Mai 2009 auf niedrigem Niveau stabilisieren bzw. leicht anziehen. Den größten Preisturz verzeichnet nach einer beispiellosen Hausse Cape Coral, das Venedig der USA, an der Südwestküste Floridas. Cape Coral ist vor allem bei deutschen Urlaubern und Immobilienkäufern eine sehr beliebte Destination. Wir haben die wichtigsten Daten für August 2009 zusammengestellt.
Die lange Zeit weit auseinanderklaffende Schere zwischen Angebotsüberhang und Verkaufszahlen hat sich in Cape Coral seit Mitte Mai 2009 vorerst geschlossen.
Während der Immobilienüberhang in den USA inzwischen immer noch über 9 Monate einer Jahresproduktion beträgt, hat sich das Überangebot an Einfamilienhäusern in Cape Coral im Juli auf 2,5 Monate reduziert. Dies entspricht dem durchschnittlichen Überhang von 2 bis 3 Monaten in einer normalen Wirtschaftslage. Die Preise zeigen sich seit Monaten stabil. Cape Coral stellt derzeit wohl das beste Preis/Leistungsverhältnis in Florida für Immobilienkäufer dar.
US-Immobiliencrash – Entwicklung und Tendenzen
TEILAUSZÜGE AUS einem PRESSEBERICHT VOM JUNI 2009
Nachdem die amerikanische Notenbank (Federal Reserve-FED) zur Dämpfung des Crashs nach dem Platzen der Internetblase die Leitzinsen auf ein historisches Tief gesenkt hatte, kam es zum Aufbau einer gigantischen Immobilienblase in den USA. Betroffen waren vor allem die „prime locations“ Kalifornien und Florida. Aufgrund extrem niedriger, aber kurz laufender Hypothekenzinsen kam es zu einem explosionsartigen Nachfrageboom im Immobilienbereich. Jeder wollte sich in seiner Traumregion „Florida“ ein Haus kaufen. Die Banken vergaben großzügige Kredite, allen voran die beiden größten Immobilienfinanzierer Freddie Mac und Fannie Mae. Die Kreditnehmer waren zu einem nicht unerheblichen Teil so genannte NINAs (NoIncomeNoAssets), d.h. ein Klientel bei dem es eigentlich offensichtlich war, dass sie ihren Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen konnten. Dieses Klientel mit schlechter Bonität stellte den größten Teil im so genannten Subprime-Segment dar.
Als die Zinsen stiegen und die Sub-Prime-Blase schließlich platzte, gab es kein Halten mehr – die Immobilienpreise in den USA stürzten in einer atemberaubenden Geschwindigkeit ab und mit ihnen die Kapitaldecken der finanzierenden Banken. Fannie Mae und Freddie Mac wurden zwischenzeitlich verstaatlicht und erhielten bisher Kapitalhilfen von fast 100 Mrd. US-Dollar. Fannie Mae benötigt nun eine erneute Kapitalspritze des Staates in Höhe von 10,7 Mrd. Dollar, nachdem auch im zweiten Quartal 2009 zum achten Mal in Folge Verluste erwirtschaftet wurden – diesmal in Höhe von 14,8 Mrd. Dollar. Fannie Mae steht neben Freddie Mac hinter jedem zweiten Immobilienkredit in den USA. Die Situation beim Schwesterinstitut Freddie Mac sieht inzwischen etwas besser aus, sie erwirtschafteten immerhin im zweiten Quartal 2009 einen Gewinn – das erste Mal seit zwei Jahren.
Zusammen mit dem Immobilienforscher Karl Case erstellte der international renommierte Spitzenökonom Robert J. Shiller den so genannten Case-Shiller-Index. Er erfasst die Immobilienpreisentwicklung der 20 größten US-Städte und ist heute der wichtigste Index zur Beurteilung des US-Immobilienmarktes. Im Vergleich zu dem im II. Quartal 2006 erreichten Spitzenwert sind die Häuserpreise in den USA inzwischen um durchschnittlich 32,2% zurückgegangen, in einzelnen Regionen ist der Rückgang noch wesentlich deutlicher.
Laut Robert J. Shiller war ein derart massiver Preissturz nur in den Zeiten der „Großen Depression“ von 1925 bis 1933 zu verzeichnen. Damals fielen die Immobilienpreise um ca. 30% bei einer Arbeitslosenrate von 25%. Die Arbeitslosenrate in den USA hat heute erstmalig seit 25 Jahren die 9% Marke überschritten, die Tendenz ist weiter steigend. Eine Arbeitslosenquote von 12% in 2010 wird nicht mehr ausgeschlossen. Momentan scheint sich zumindest eine gewisse Verlangsamung des Preisverfalls anzudeuten. Die Durchschnittspreise der Immobilien befinden sich heute auf dem Niveau des IV. Quartals 2002. Dies entspricht dem Preislevel der Ausgangssituation vor Beginn des Booms. Wir haben den Chartverlauf des CS-Index unter langfristigen Gesichtspunkten untersucht und kamen zu dem Ergebnis, dass durchaus noch Spielraum nach unten besteht (siehe nachstehende Grafik).
Interessant in diesem Zuammenhang ist auch die Entwicklung des Aktienindex der 500 größten US-Unternehmen (S&P 500). Der Verlauf ist fast deckungsgleich. Ursache des zeitlich versetzten „Überschäumens“ ist wohl in beiden Fällen eine überwiegend kreditfinanzierte Blase.
Die Immobilienhausse begann just in dem Moment (2001/2002) als die FED die Leitzinsen zur Bewältigung der geplatzten Internetblase am Aktienmarkt aggressiv senkte.
Die neue Krise soll nun wiederum mit extrem niedrigen Leitzinsen bewältigt werden. Ein Spiel mit dem Feuer, aber die einzige Möglichkeit. Angesichts steigender Arbeitslosigkeit, rückläufiger Industrieproduktion und eines sich abschwächenden Privatkonsums sieht der S&P Index-Ausschuss momentan keine Anzeichen einer schnellen Erholung der Immobilienpreise – entsprechend zurückhaltend sind die Investoren. Ein Verfall der Immobilienpreise in den USA auf ein Niveau des Jahres 2000 kann nicht mehr ausgeschlossen werden. Dies würde einen nochmaligen Rückgang zwischen 10 und 15% bedeuten. Viele Investoren stehen mit hohen Cash-Positionen an der Seitenlinie und beobachten die Entwicklungen sehr aufmerksam. Vor allem für europäische Investoren ergeben sich in Anbetracht eines wieder abwertenden US-Dollars (10% seit Anfang 2009) künftig gute Einstiegsmöglichkeiten in den US-Immobilienmarkt.
Zusammenfassung Juni 2009
Verkäufersituation:
- Nach wie vor ein Objektüberhang von über 10,2 Monaten einer Jahresproduktion im US-Durchschnitt
- Steigende Arbeitslosenzahlen führen zu einem erneuten Anstieg der Zwangsversteigerungen
- Steigende Renditen bei den US-Anleihen führen zu einem Anstieg der US-Hypothekenzinsen
- Steigende US-Staatsverschuldung führt zu einer weiteren Schwächung des US-Dollars
- Investoren halten sich (noch) zurück
- Weitere Preisrückgänge zwischen 10 und 15% in 2009 (lageabhängig!) sind nicht auszuschließen
- „Billigobjekte“ werden sich auf viele Jahre nicht mehr vom Preissturz erholen
Käufersituation (Euroraum):
- Preisrückgänge im Segment bis $150,000 (offwater) sind bei steigender Arbeitslosigkeit kaum vermeidbar
- Preislagen ab $350,000 werden relativ stabil bleiben (waterfront, canal, gulf access)
- Gut ausgestattete Objekte in guten bis sehr guten Lagen werden kaum günstiger
- Grundstückspreise in guten Lagen bleiben relativ hoch (da meist bar bezahlt)
- Schwacher US-Dollar (ähnlich Sommer 2008) begünstigt den Anleger des Euro-Raums
- Qualitativ hochwertige Objekte in guter Lage und Wasserzugang gewährleisten eine sehr gute Vermietbarkeit als Ferienobjekt und bieten sich als langfristiges Investment an
Fazit:
- Es bleibt ein reiner Käufermarkt
- Gewinner sind mittel- und langfristig Käufer aus dem Euro-Raum
- Verlierer sind kurzfristig Verkäufer aus dem Euro-Raum aufgrund des $/€ Wechselkurses