Kategorie: Florida Immobilien
Immobilienmarkt USA/Florida – Schweizer auf Schnäppchenjagd – Januar 2015
Immobilienpreisentwicklung USA
Der Immobilienmarkt USA/Florida befindet sich weiter auf Erholungskurs. Der S&P House Price Index zeigt nach wie vor eine fundamentale Stärke. Nachdem der Index im Juli 2006 seinen höchsten Stand erreichte (206.56), brach der Markt im April 2009 auf 139.26 Punkte ein. Der Tiefpunkt der Immobilienpreise USA wurde schließlich im März 2012 mit 134.07 Punkten erreicht. Seitdem ging es ohne Unterbrechungen aufwärts auf einen aktuellen Stand von 173.36 (Januar 2015). Die Zahlen werden immer mit 2 Monaten Verzögerung veröffentlicht, die Indexpunkte stellen also den Stand vom Oktober 2014 dar. Die Preise sind auf Jahressicht um 4,5% gestiegen.
David M. Blitzer, Vorsitzender und Managing Director des Index Committee at S&P Dow Jones, Indices sieht in 2015 eine Beschleunigung der Immobilienpreisentwicklung: “After a long period when home prices rose, but at a slower pace with each passing month, we are seeing hints that prices could end 2014 on a strong note and accelerate into 2015.“
Auch die Neubautätigkeit nimmt deutlich Fahrt auf wie der NAHB-Wells Fargo Housing Market Index (HMI) zeigt. Der Index liegt aktuell (Dezember 2014) bei 57 Punkten. Nach dem Tief im Dezember 2008 mit 9 Indexpunkten und einer Neubauzahl von 403,000 Einheiten stieg der Index zwischenzeitlich auf 57 Punkte mit einer Neubauzahl von knapp 700,000 Einheiten (Dezember 2014). Die Neubautätigkeit ist allerdings immer noch deutlich hinter dem langjährigen Mittel in den USA von ca. 1,2 Mio. Einheiten zurück – also noch viel Luft nach oben.
Die Zeichen auf eine weitere Erholung stehen jedoch ausgezeichnet, da sich die Wirtschaft der USA in einer eindrucksvollen Aufwärts-Rally befindet. Das Wachstum betrug im 3. Quartal 5%, die Arbeitslosenrate lag bei 5,8%. Also traumhafte Bedingungen im Vergleich zum schwächelnden Europa.
Situation für den europäischen Kaufinteressenten aus der EURO-Währungsunion
Der Wechselkursvorteil der europäischen Käufer von US-Immobilien schmilzt wie Schnee in der Sonne. Während ein Käufer aus der europäischen Währungsunion im Januar 2014 noch $1,368 für einen EURO erhielt, sieht man sich im Januar 2015 einem Wechselkurs von $1,157 gegenüber.
Im Januar 2014 mussten Käufer aus der europäischen Währungsunion für eine Florida-Immobilie im Wert von $500,000 nur 365,500€ bezahlen. Im Januar 2015 fordert der massiv abwertende EURO seinen Tribut: Die gleiche Florida-Immobilie kostet im Januar 2015 unter Berücksichtigung des Wechselkurses bereits 432,000€.
Falls die europäische Zentralbank EZB im Januar 2015 mit massiven Aufkäufen europäischer Staatsanleihen beginnt, wird dies eine weitere Abwertung des EUROs nach sich ziehen. Eine ähnliche Situation hatte man zu dem Zeitpunkt als die amerikanische Zentralbank FED vor über 5 Jahren mit derartigen Aufkäufen begann (QE = quantitative easing). Die Folge war eine massive Abwertung des Dollars, welche zu traumhaften Wechselkursvorteilen für europäische Käufer führte. Nun scheinen sich die Verhältnisse umzukehren. Bis zum Ende des Jahres 2015 wird ein Wechselkurs von $1,10 gegenüber dem EURO prognostiziert und auf Sicht von zwei Jahren scheint auch eine Parität möglich. Dies bedeutet für den Käufer aus der europäischen Währungsunion einen weiteren Wechselkursverlust von 15% oder 75,000€ an Mehrkosten beim Kauf einer $500,000 Immobilie im Sonnenstaat Florida. Das Zeitfenster des günstigen Wechselkurses schließt sich also schnell. Riskiert man die Parität kostet eine $500,000 US-Immobilie 500,000€, während sie aktuell noch um die 430,000€ kostet.
Die großen Gewinner sind die Schweizer
Nach der Loslösung des Wechselkurses des Schweizer Frankens (CHF) vom EURO sehen sich die Schweizer Kaufinteressenten nun paradiesischen Verhältnissen gegenüber. Der Traum vom Kauf einer günstigen Florida Immobilie ist zum Greifen nahe.Während Anfang Januar 2015 noch 1,019 CHF für einen US-Dollar bezahlt werden mussten, stürzte der Kurs nach der Wechselkursfreigabe Mitte Januar 2015 dramatisch auf 0,859 CHF ab. Anfang Januar 2015 kostete eine $500,000 US-Immobilie dem Schweizer Käufer noch 509,500 CHF, zwei Wochen später nur noch 429,500 CHF.
Ich freue mich auf Sie
Immobilien Florida – Preise August 2013
August 2013 – 14 Prozent Preissteigerung der Immobilien in Südflorida (S&P/Case-Shiller Immobilienpreis-Index im Juli 2013) im 12-Monats-Vergleich gegenüber Juli 2012 – der höchste 12-Monats-Gewinn seit dem Crash in 2007. Dies ist vor allem einer drastisch abnehmenden Zahl der Bestandsimmobilien geschuldet.
Sollte man in Florida noch eine Immobilie kaufen? Ja, denn trotz dieser eindrucksvollen Preisrallye liegen die Preise der Immobilien in Südflorida immer noch um 41 Prozent unter den Höchstpreisen des Immobilienbooms der Jahre 2002 bis 2006. Vergleicht man die Immobilienpreise in Cape Coral und Fort Myers mit anderen Regionen, z.B. in Kalifornien, liegen die Preise der Immobilien derzeit noch mit 16 Prozent unter dem aktuellen Marktwert. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Studie. Niedrige Zinsen und eine hohe Nachfrage werden die Preise der Immobilien Florida weiter treiben, zumal institutionelle Anleger vermehrt in den Markt eintreten.
Die Suche nach Schnäppchen gestaltet sich jedoch zunehmend schwieriger und setzt eine genaue Marktkenntnis voraus. Eine professionelle Unterstützung durch einen ortskundigen, lizensierten Makler ist heute zwingender denn je und dann gelingen auch immer wieder Immobilien-Schnäppchen:
Traumhafte, 2-geschossige Villa in Cape Coral, Florida, mit 4 Schlafzimmern, 4 Bädern auf 3035 sqft (282 m²) Wohnfläche, Bootszugang zum Golf von Mexiko für $505,000.
http://www.nmbfloridaferienhaeuser.com/vacation-rentals/view/FH_140/villa-moala/0
Eine Erholung des Immobilienmarktes USA zeigt sich auch in der Entwicklung der Neubaugenehmigungen. Eine der renommiertesten Universitäten der Welt, die University of California, Los Angeles (UCLA) veröffentlichte vor Kurzem eine Studie zur wirtschaftlichen Entwicklung der USA. Edward Leamer, UCLA Anderson Forecast director, schreibt in seiner Studie vom Juni 2013, dass sich die wirtschaftliche Entwicklung der USA zwar nur langsam verbessern werde, erfreulich sei jedoch besonders, dass sich der Immobilienmarkt USA in der Anfangsphase einer nachhaltigen Erholung befinde und der Neubau von Immobilien USA werde sich bis 2015 wieder auf das langjährige Mittel von jährlich 1,5 Mio. Neubaueinheiten einpendeln „… genuinely good news is that we are in the early stages of a real recovery in housing. Housing starts, which fell to a historic low of 550,000 in 2009, will climb back to the normal 1.5 million by 2015.“
David Shulman, senior economist (UCLA Anderson Forecast und UCLA Ziman Center for Real Estate), sieht künftig ebenfalls steigende Preise der Immobilien Florida und zunehmende Neubautätigkeit: „Home prices are rising and housing starts have approximately doubled from their depression lows of a few years ago.”
Shulman prognostiziert eine Zunahme der Baubeginne bis Mitte 2015 auf 1,6 Mio. Baueinheiten sowie weiter steigende Preise: “… housing starts will reach a run rate of 1.6 million units by mid-2015 and home prices will continue to rise. Specifically, housing starts are expected to increase from the 782,000 units recorded in 2012 to 1.03 million in 2013 and 1.35 million in 2014, reaching 1.56 million by 2015.”
Insgesamt also gute Aussichten für Investoren und Kapitalanleger, welche Immobilien in Florida kaufen und somit ihr Geld in einen langfristig steigenden Immobilienmarkt in einer international gefragten Destination anlegen möchten. Neben den zu erwartenden, überdurchschnittlichen Preissteigerungen können zusätzlich ansehnliche Mieteinnahmen durch eine boomende Kurzzeitferienvermietung des Ferienhauses gesichert werden, da zunehmend mehr Urlauber eine Ferienvilla in Florida mieten möchten. Weitere Preissteigerungen der Immobilien in Kombination mit den Mieteinnahmen eines qualitativ guten Ferienhauses in Florida in guter Lage sind eine perfekte Kapitalanlage mit einem ausgezeichneten Chance/Risiko Verhältnis.
Falls Sie in eine Immobilie in Florida investieren möchten, ist es jedoch wichtig, dass man sich den Rat eines ortsansässigen, lizensierten Immobilienmaklers einholen sollte, da nicht jede Immobilie für ein nachhaltiges und gewinnbringendes Investment geeignet ist. Ein professioneller Makler wird Ihnen gerne Referenzobjekte seines Kundenportfolios mit harten und verfizierten Fakten vorstellen.
Ihre Nadja Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilien Cape Coral – Januar 2013
Der Immobilienmarkt USA wird sich in 2013 weiter erholen. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines Einfamilienhauses in Lee County, Cape Coral, kam im Dezember 2012 leicht auf $134,900 zurück. Die Zahlen für Januar 2013 erwarten wir Ende Februar. Aufgrund der uns bisher vorliegenden Anfragen und auch der seit Januar 2013 getätigten Kaufabschlüsse erwarten wir eine weiter sprunghaft steigende Nachfrage in 2013 sowie eine deutliche Zunahme der Neubautätigkeit.
Das Angebot an Bestandsimmobilien nimmt zügig ab und unterstreicht damit den engen Zusammenhang der alten Kaufmannsregel: Das Angebot regelt den Preis.
Der NAHB Housing Market Index (HMI) spiegelt das Unternehmervertrauen der Bauunternehmungen (builder confidence). Der Index lag im Jauar 2013 unverändert bei 47 Punkten. Zum Vergleich: Im Januar 2009 lag er bei 8! Aufgrund des stark abnehmenden Angebots an guten Einfamilienhäusern in Wasserlage entschließen sich viele Kaufinteressenten inzwischen für einen Neubau (falls man noch Grundstücke in guten Lagen erhält). Wir erwarten in 2013 den Sprung über die Indexmarke von 50, was die lange erwartete Expansion des Bausektors signalisieren würde. Zahlen unter 50 weisen auf eine Kontraktion hin.
Die durchschnittliche Zahl der Baubeginne in den USA betrug seit dem Jahre 1959 bis 2007 ca. 1579 Einheiten (in tausend) pro Jahr. Nach dem Crash brach diese Zahl am Tiefpunkt (in 2009) auf 553 Einheiten zusammen. In 2011 stieg die Zahl der Neubauten auf 612 Einheiten. Bis 2014 werden folgende Entwicklungen erwartet:
- 2013e: 903 Einheiten,
- 2014e: 1140 Einheiten
Die für 2012 prognostizierten Baugenehmigungen in den USA von 757,000 Einheiten wurden inzwischen mit 903,000 genehmigten Einheiten in 2012 deutlich übertroffen. Dies entspricht der Zahl, welche in 2013 erwartet wird.
Neben der nach wie vor zunehmenden Nachfrage durch ausländische Käufer wird der entscheidende Faktor für weitere Preissteigerungen im Immobiliensektor USA die Entwicklung der Arbeitslosenzahlen sein. Die Privatwirtschaft der USA hatte im Dezember 2012 mit 215.000 neuen Stellen weitaus mehr Jobs geschaffen als erwartet. Die Prognosen lagen bei lediglich 133.000. Die gesamtwirtschaftlichen Indikatoren der US-Wirtschaft stehen auf Erholung. So stieg der Einkaufsmanager-Index im Dezember 2012 auf 51,6 Punkte.
Besonders herausragend sind nach einem FORBES-Artikel „Where the Jobs will be in 2013“ die Prognosen für den Bereich Cape Coral in Florida. In 2013 wird ein Anstieg der Arbeitsplätze um 23 Prozent erwartet. Dies wäre der höchste Anstieg in den gesamten USA:
In fact employers in the Cape Coral-Fort Myers area are projecting a net job increase of 23%, the highest in the nation, according to the latest employment outlook survey by the giant employment services firm, ManpowerGroup.
Dies wird den seit Anfang 2011 im Aufwind befindlichen Häusermarkt in Cape Coral weiter beflügeln, da sich die Preise im Durchschnitt Floridas immer noch am unteren Ende bewegen, trotz eines sehr dynamischen Preisanstieges von über 70 Prozent seit dem Tief in 2009. Das Preis-/Leistungsverhältnis und damit der Return on Investment ist damit top.
Falls Sie also eine gute Location für eine solide Immobilienanlage außerhalb Europas suchen – sprechen Sie mit uns.
Viele Kaufkunden haben mit uns eine hervorragende Investitionsentscheidung getroffen.
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Ihre
Nadja-Marie Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilien Florida – Preissteigerungen von bis zu 9,7 Prozent in 2013 erwartet
Die Aussichten für den Immobilienmarkt Florida hellen sich weiter auf. JP Morgan sieht Preissteigerungen der Immobilien USA zwischen 3,4 (worst case) und 9,7 Prozent in einem bullischen Szenario in 2013. Standard & Poors erwartet im Mittel ca. 5 Prozent plus in 2013. CoreLogic (American corporation providing financial, property and consumer information, analytics and business intelligence) stellte im Oktober 2012 bereits Preissteigerungen von 6,3 Prozent fest im Vergleich zum Oktober 2011. Der Immobilienmarkt Florida bietet für den Kapitalanleger im internationalen Vergleich nach wie vor ein höchst interessantes Marktumfeld.
In Florida, Lee County, deutet sich diese Entwicklung bereits seit Anfang 2011 an. Die Preise bewegen sich nachhaltig nach oben, sind jedoch im Vergleich immer noch weit vom Höchststand ($279.000 in 2007) entfernt. Die Preisentwicklung seit Januar 2011 ($81,000) bis November 2012 ($137,000) ist mehr als eindrucksvoll.
Wir verfassten in 2009 einen Artikel auf unserer Website mit folgender Bemerkung:
In 5 Jahren wird man sich den Preis-Index betrachten mit den üblichen Bemerkungen: „Hätte man doch bloß damals …“ oder „Wenn man damals ….“, aber mit „Wenn“ oder „Hätte“ ist noch Niemand reich geworden – zu keiner Zeit.
http://www.nmb-florida-realty.com/immobilien/immobilien-in-florida-kaufen
Nun, es hat keine 5 Jahre gedauert und es wird wohl weitergehen.
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Nadja-Marie Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilienmarkt Florida – Neubau – Defizit in 2013 ?
Der Immobilienmarkt USA, Florida verbessert sich weiter deutlich. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines Einfamilienhauses in Lee County, Cape Coral, schnellte vom September 2012 bis Oktober 2012 um $10,000 auf $134,000 nach oben. Im Vergleichszeitraum (Oktober 2011) lag er bei $95,000. Trotz dieser eindruckvollen Preissteigerung von 41 Prozent liegt man noch deutlich unter den Durchschnittspreisen der US-Immobilien in Höhe von $178,700 (Oktober 2012) – es ist also noch reichlich Luft nach oben vorhanden.
Der Neubau von Immobilien zieht an
Der NAHB Housing Market Index (HMI) spiegelt das Unternehmervertrauen (builder confidence). Das Volumen des Hausbaus Florida legt deutlich zu. Der Index steigerte sich im November 2012 bereits den siebten Monat in Folge. Während der Index im Juni 2011 bei 16 Punkten lag, liegt er im November 2012 bei 46 Punkten. In den nächsten Monaten wird ein weiterer Anstieg auf 53 Index-Punkte erwartet.
Die durchschnittliche Zahl der Baubeginne in den USA betrug seit 1959 bis 2007 ca. 1579 Einheiten (in tausend) pro Jahr. Nach dem Crash brach diese Zahl am Tiefpunkt (in 2009) auf 553 Einheiten zusammen. In 2011 stieg die Zahl der Neubauten auf 612 Einheiten. Bis 2014 werden folgende Entwicklungen erwartet:
- 2012e: 757 Einheiten,
- 2013e: 903 Einheiten,
- 2014e: 1140 Einheiten
Betrachtet man sich den Einbruch der Neubaubeginne nach 2008, stellt man fest, dass die Überproduktion während des Booms in keinem Verhältnis zum tatsächlichen, dramatischen Rückgang der Neubautätigkeit nach dem Crash der Subprime-Krise steht. Der Neubaumarkt verharrte über Jahre in einer Schockstarre. Diese Überreaktion des Marktes schlägt sich heute in einem Defizit an Neubauten nieder mit einem entsprechenden Nachholbedarf während der nächsten Jahre. Es mag grotesk klingen, aber man steht bereits heute einer Unterversorgung mit Immobilien in den USA gegenüber. Im gehobenen Marktsegment in Cape Coral, Südwestflorida, zeigt sich diese Entwicklung bereits seit einigen Monaten und die Nachfrage nach dem Neubau einer Ferienvilla steigt..
Wir sorgen daher für Nachschub im gehobenen Immobiliensegment in Spitzenlagen. Unser Neubau am exklusiven El Dorado Parkway West (Yachthafen-Area Cape Harbour, Cape Coral) mit extrem kurzem Bootsweg in den Golf von Mexiko wird Anfang Dezember 2012 bezugsfertig sein. Wir begleiten Sie vom Grundstücksankauf über die Bauplanung und Baueingabe bis zur bezugsfertigen Übergabe Ihrer Traumvilla in Florida.
Aktuelle Objektdokumentation unter:
Ein weiterer Neubau startete vor Kurzem, ebenfalls in Spitzenlage, in der 28th Pl in Cape Coral.
Grundmodell des Neubaus (aktuelle Ausführung erfolgt in 2-geschossiger Ausführung):
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Ihre
Nadja-Marie Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilienkauf Florida Cape Coral – Juli 2012 – Markt entspannt sich
Der Häusermarkt in den USA kommt langsam aber sicher zur Ruhe. Der Präsident des Branchenverbands NAR (National Association of Realtors), Veissi, konstatiert schnelle Verkaufsgeschwindigkeiten bei marktgerecht gepreisten Immobilien. So nahm im aktuellen Berichtszeitraum – Juli 2012 – nicht nur die Zahl der verkauften Immobilien USA deutlich zu (plus 10,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr), sondern auch die Preise zogen an (plus 9,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Der international viel beachtete Case-Shiller-Hauspreisindex vom Juli 2012 unterstreicht diese positive Entwicklung des Immobilienmarktes ebenfalls.
Ein nachhaltiger und kräftiger Aufschwung wird jedoch nur stattfinden, wenn die derzeitige, immer noch historisch hohe Arbeitslosigkeit von acht Prozent zurückgeführt wird. Die Sicherheit des Arbeitsplatzes ist die Grundvoraussetzung für die Wirtschaftsdynamik der USA, da der Konsum zu zwei Drittel der US-Wirtschaftsleistung beiträgt. Doch auch im Konsumbereich zeichnen sich erste Silberstreifen am Horizont ab. Im August verzeichnete der Einzelhandel ein Plus von 0,9 Prozent, der größte Zuwachs seit Februar 2012. Trotz der EURO-Krise sagt die OECD für die USA ein Wachstum von 2,4 Prozent im 4. Quartal voraus.
Wie sieht die Entwicklung der Immobilienpreise Florida aus – lohnt der Kauf einer Florida Immobilie?
Betrachtet man sich die Entwicklung der Immobilienpreise in Florida im Verlauf der Krise, wird klar:
Florida hat der Zusammenbruch der Immobilienpreise nach einem rasanten Anstieg am härtesten getroffen. Die Naples Metro-Area liegt im Vergleich auf einem hohen Niveau und erholt sich seit Ende 2011 weiter deutlich (Source: Zillow).
Die Preise in der Metro-Area Fort Myers/Cape Coral (gelbe Chart-Linie) stürzten nach einem Jahrhundertboom am extremsten ab und begannen die Erholungsrallye bereits Ende 2010 als erste. Die Preise der Immobilien Fort Myers, Cape Coral liegen aber immer noch deutlich unter denen anderer Metro-Areas Floridas – eine perfekte Investmentgelegenheit, da ein ununterbrochener und nachhaltiger Aufwärtstrend in dieser äußerst beliebten Ferien- und Vermietungsregion seit Beginn 2011 zu verzeichnen ist.
Der Preis-Chart für Juli 2012 in Lee County macht die positive Entwicklung ebenfalls deutlich. Seit Januar 2011 bis Juli 2012 stiegen die Preise von $81,000 auf $130,000 und liegen damit aber immer noch deutlich unter dem US-Durchschnitt ($152,000):
Das Angebot der Bestandsimmobilien der Region (blaue Chart-Linie) nimmt kontinuierlich ab:
Die Zuversicht der Bauunternehmer (builder index) steigt in Anbetracht der abnehmenden Zahl von Bestandsimmobilien ebenfalls auf den höchsten Stand seit den letzten 5 Jahren – die Bauunternehmer wittern Morgenluft und der Nachholbedarf wird aufgrund der jahrelangen Stagnation der Bautätigkeit enorm sein:
“From the builder’s perspective, current sales conditions, sales prospects for the next six months and traffic of prospective buyers are all better than they have been in more than five years,” said Barry Rutenberg, chairman of the National Association of Home Builders (NAHB)
http://www.nahb.com/news_details.aspx?newsID=15478
Wie sieht die Entwicklung der Immobilienpreise Cape Coral in den einzelnen Stadtgebieten aus?
Im Südwesten Cape Corals liegen die durchschnittlichen Preise zwischen $156,000 und $199,000, im Südosten zwischen $128,000 und $156,000 und im Nordwesten zwischen $85,000 und $107,000. Die Preise für Immobilien mit Bootszugang zum Golf von Mexiko bewegen sich in deutlich höheren Regionen – je weiter südlich, umso teurer.
In Anbetracht der aktuellen Diskussion über Zwangsanleihen für Immobilieneigentümer in Europa, sollte man über eine internationale Diversifizierung seines Immobilienportfolios nachdenken. Besuchen Sie unsere Haupt-Website und stöbern Sie im Angebot für Immobilien im Sunshine State Florida:
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Nadja-Marie Brunner
Weiterhin positive Entwicklung der Preise von Immobilien Cape Coral
Nachdem sich die Immobilienpreise in der Region Cape Coral, Lee County, vom Januar 2012 bis April 2012 von $106,000 auf $130,000 verteuerten, verzeichnete der Monat Mai nochmals eine Steigerung auf $132,000. Der positive Trend der Preisentwicklung hält also unvermindert an und stellt mit einem Plus von fast 25 Prozent seit Jahresbeginn 2012 ein beachtliches Ergebnis dar.
Betrachtet man sich jedoch das Hoch der Immobilienpreise vom April 2007 in Höhe von $279,000 ist man vom all-time-high noch weit entfernt. Realistischerweise muss man konstatieren, dass dieses Hoch so schnell nicht mehr erreicht wird, wenn man sich den langfristigen Preistrend betrachtet. Dennoch birgt die aktuelle Situation deutliches Preispotential nach oben. Das Angebot (actives) hat sich seit 2008 deutlich verknappt – Rückgang um fast 70 Prozent. Besonders betroffen sind Immobilien in Wasserlage mit kurzen Bootswegen zum Golf von Mexiko. Gleiches gilt für entsprechende Grundstücke:
Neubautätigkeit in den USA
In den USA wurden seit 1959 bis 2007 durchschnittlich ca. 1,579,000 Neubaueinheiten jährlich errichtet. Nach dem Crash 2007 schrumpfte diese Bautätigkeit dramatisch auf durchschnittlich 663,000 Neubaueinheiten jährlich. Rechnet man sich das damit entstandene Defizit der Neubaueinheiten von 2008 bis 2011 hoch, ergibt sich ein aktueller Fehlbestand von 3,664,000 Neubaueinheiten. Vom Neubaustillstand besonders betroffen war Florida. NMB Florida Realty rechnet aufgrund der bisherigen Unternehmensdaten der großen US-Baukonzerne bis Mai 2013 mit einer Zunahme der Jahresproduktion auf ca. 900,000 Einheiten. Aktuell beträgt die annualisierte Zahl der Neubauten im 2. Quartal 2012 ca. 698,000 Einheiten.
Betrachtet man sich die Bevölkerungsprognose für die USA bis 2020 ergibt sich folgendes Bild der TOP 10 Staaten mit dem größten Bevölkerungswachstum. Florida wird bis 2020 New York von Platz 3 der TOP 10 verdrängen:
Nach einer aktuellen Studie des JOINT CENTER FOR HOUSING STUDIES OF HARVARD UNIVERSITY nimmt die Zahl der US-Haushalte bis 2020 signifikant zu:
Insgesamt betrachtet also hervorragende Aussichten im Immobiliensektor, da der Nachholbedarf irgendwann durchschlagen wird, sobald sich eine nachhaltige Arbeistplatzsicherheit und wirtschaftliche Stabilisierung in den USA abzeichnet.
Holen Sie sich also Ihr Stück Sonne im Sunshine State Florida – wir unterstützen Sie professionell sowohl im Bereich der Bestandsimmobilien als auch beim Neubau.
Nadja Maria Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Häusermarkt USA zieht erstmalig seit Krisenbeginn an
Immobilien Cape Coral #2 im US-Ranking
Seit Beginn der Immobilienkrise in den USA ziehen die Preise im 1. Quartal 2012 wieder an – ein moderater Zuwachs von 0,5 Prozent, aber immerhin ein klares Zeichen nach Jahren des Niedergangs.
Der Bundestaat Florida nimmt nach den korrigierten Daten in der Preisentwicklung über die letzten vier Quartale eine Spitzenstellung in gesamt USA ein: Ein Plus von 4,7 Prozent.
- Quelle: FHFA – Entwicklung der Immobilienpreise USA Q1 2011 bis Q1 2012
Betrachtet man sich das Ranking einzelner Cities in den USA ergeben die statistischen Daten der Federal Housing Finance Ageny (FHFA) folgendes Bild im Bundesstaat Florida:
Die FHFA nimmt als statistische Grundlage nur die Kredit finanzierten Transaktionen der großen Hausfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac. Cash bezahlte Transaktionen sind nicht inbegriffen. Innerhalb der gesamten USA nimmt Cape Coral als #2 eine Spitzenstellung im Bereich der Preisentwicklung ein. Vergleicht man in vorstehender Übersicht die #2 der USA mit anderen Regionen Floridas und deren Stellung im USA-Ranking wird diese Ausnahmestellung sehr deutlich.
Immobilien Cape Coral – Preisrallye geht im April 2012 weiter
Die statistischen Verkaufs- und Preisdaten des Maklerverbands „Fort Myers and The Beach“ zeigen ein noch eindrucksvolleres Gesamtbild, wenn man alle Verkäufe einbezieht (nicht nur die über Fannie Mae und Freddie Mac Kredit finanzierten). Nach überdurchschnittlichen Preissteigerungen der Immobilien in Lee County, Cape Coral, im März 2012 setzt sich die Rally im April 2012 fort. Die tatsächlichen Verkaufspreise der Einfamilienhäuser (sowohl Kredit finanziert als auch cash bezahlt) steigerten sich von $124,000 auf $130,000. Die Abschläge vom asking price lagen im Schnitt bei 5 Prozent:
Das Angebot der Bestandsimmobilien in guten und Spitzenlagen nimmt dramatisch ab. Eine ähnliche Entwicklung wird sich im Bereich entsprechender Grundstücke abzeichnen. Auch der Wechselkurs $/€ als zusätzlicher Bonus entwickelt sich immer ungünstiger für den europäischen Käufer. Das weitaus größere Problem als der Wechselkurs ist jedoch das deutlich knapper werdende Angebot im qualitativ gehobenen Immobiliensegment.
Wir sagten diese Entwicklung bereits in einem BLOG-Artikel im März 2010 voraus.
Empfehlung zum Kauf eines Ferienhauses in Cape Coral, Florida:
So sehr wir 2008 allen Kunden von einem vorschnellen Immobilienkauf in Florida abgeraten und den Einstieg ab Mitte 2009 empfohlen haben, gilt heute: Wer eine hochwertige und renditestarke Ferien-Immobilie in Florida mit Bootszugang zum Golf von Mexiko kaufen will, kann durch weiteres Abwarten nur Eines erreichen:
- drastisch abnehmendes Angebot neuerer Baujahre
- steigende Preise und
- fallende Euro-Kurse (falls sich die Abstufungen der Rating Agenturen für die PIGS – Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – bewahrheiten)
http://capecoralnewhomes.com/nmb-blog/2010/05/immobilienmarkt-cape-coral-florida-marz-2010/
Alle Voraussagen sind aktuell eingetroffen. Im März 2010 lag der durchschnittliche Verkaufspreis bei $90,000 bei einem noch ausreichenden Angebot an qualitativ hochwertigen Villen.
Heute entscheiden sich viele Immobilieninteressenten für einen Neubau auf einem Grundstück in guter Lage mit Bootszugang zum Golf von Mexiko – der Run auf die Grundstücke hat bereits begonnen, nur: Es fehlen zunehmend die Verkäufer.
Die großen US-Baugesellschaften wie Toll Brothers, D.R. Horton und Lennar verzeichnen ein vehement anwachsendes Auftragsvolumen und haben die Erwartungen der Analysten weit übertroffen. Ich wies bereits im März 2011 auf die verstärkte Akquisitionstätigkeit im Grundstücksbereich von Toll Brothers hin:
Toll Brothers is poised to benefit when the market recovers because many of its smaller competitors have gone out of business, larger public builders don’t compete in the luxury market and few companies have land ready for development, Yearley said. Toll added almost 3,000 lots to its inventory in its most recent year, the first increase since 2005.
http://capecoralnewhomes.com/nmb-blog/2011/03/immobilien-in-florida-arbeitslosenzahlen-sinken/
Der auf Luxus-Immobilien spezialisierte Baukonzern Toll Brothers erzielte im zweiten Quartal einen Nettogewinn von 16,9 Mio. US-Dollar bzw. 10 Cents pro Aktie. Analysten waren lediglich von einem Gewinn von 4 Cents pro Aktie ausgegangen. Der Umsatz erhöhte sich im Berichtszeitraum um 17 Prozent auf 373,7 Mio. US-Dollar. Für das laufende Quartal wird nun ein Ergebnis von 15 Cents bei einem Umsatz von 492,4 Mio. US-Dollar kalkuliert.
Nadja Maria Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilien USA – Preiserhöhung von 4 Prozent pro Jahr erwartet
Nach dem Crash der Immobilienpreise in den USA ist die Luft zwischenzeitlich ziemlich aus der Blase entwichen. So sehen es zumindest die Investmentbanker von Goldman Sachs. Sie gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise USA im kommenden Jahrzehnt um 30 Prozent verteuern werden. David Stiff, chief economist, Fiserv Inc.*, stößt in einer Veröffentlichung vom 08. Mai 2012 in das gleiche Horn und erwartet über die nächsten Jahre jährliche Preissteigerungen der US-Immobilien von 3,9 Prozent:
„We expect that home prices, which generally lag changes in sales activity by nine to 12 months, will stabilize by the end of this summer and then rise at an annualized rate of 3.9 percent over the next five years.“
*Fiserv Inc. ist einer der weltweit führenden Analysedienstleister der Finanzindustrie
Erste, institutionelle Anleger investieren Milliarden
Milliardenschwere Hedgefonds wie Caxton, SAC Capital, Avenue Capital oder Blackstone steigen inzwischen ebenfalls wieder in den Immobilienmarkt USA ein und kaufen Aktien oder Anleihen von Bauunternehmen und Hypothekenpapiere. Alleine Blackstone sammelte im letzten Jahr über 10 Mrd. Dollar für Immobilienkäufe ein. Bis Ende 2012 sollen weitere 2 Mrd. Dollar hinzukommen. Nach einer Umfrage von Bloomberg setzen Investoren derzeit die USA auf Platz 1 der interessantesten Kapitalanlagemärkte, gefolgt von China. Europa wird äußerst skeptisch betrachtet. Durchgeführt wurde die Umfrage “Bloomberg Global Poll” von der Firma Selzer & Co. am 8. Mai, sie hat eine Fehlermarge von 2,8 Prozentpunkten. Teilgenommen haben insgesamt 1.253 Investoren, Analysten und Händler, die Bloomberg-Kunden sind. Stehen also wieder goldene Zeiten in den USA bevor und wird auch der Immobilienmarkt USA davon profitieren? Einige Indikatoren sprechen klar dafür.
Indikatoren für ein Anspringen des Immobilienmarktes USA
• Nach einem Preisverfall der Immobilienpreise von 30 bis über 50 Prozent befindet man sich wieder auf dem Stand vor der Krise
• Der Überhang an Immobilien wurde inzwischen drastisch abgebaut und die Zahl der Zwangsversteigerungen ging ebenfalls deutlich zurück. In Lee County, Florida, reduzierte sich der Anteil der Zwangsversteigerungen im Jahresvergleich von 45,16% auf nur noch 17,42%. Der Anteil der Immobilienangebote der Einfamilienhäuser ging von 6889 auf 4171 zurück – ein Rückgang von fast 40 Prozent. Die Folge ist ein aktueller Preisanstieg in dieser Region von 33,6%.
• Die Hypothekenzinsen in den USA befinden sich auf einem historischen Tiefstand (unter 4%)
• Die US-Wirtschaft wächst stabil und die Arbeitslosenzahlen (aktuell 8,2%) gehen im Gegensatz zu vielen EU-Staaten zurück – Spanien 24%, Italien 9,3%, Frankreich 10%, Portugal 15%, Deutschland 5,6%. Aktuell beträgt die Arbeitslosenquote in der EU über 10%, Tendenz steigend
• Für den US-Verbraucher ist aktuell ein Immobilienkauf extrem günstig. Der Composite Housing Affordability Index (HAI) befindet sich mit 206,6 Punkten (Februar 2012) auf dem höchsten Stand seit 40 Jahren. Dies bedeutet, dass einer durchschnittlich verdienenden Familie 206 Prozent des Einkommens zur Verfügung steht, um sich für eine 80-Prozent-Finanzierung einer durchschnittlich gepreisten Bestandsimmobilie zu qualifizieren. So lag im Februar 2012 das durchschnittliche Einkommen bei $60,974. Das erforderliche Einkommen, um sich für eine 80-Prozent-Finanzierung zu qualifizieren, lag bei lediglich $29,520. Eine historisch einmalige Situation.
• Binnen Jahresfrist stieg die Zahl der Neubauverkäufe im März 2012 um 7.5%, nach 25.6% im Februar. Der annualisierte Februar-Wert der Neubauverkäufe lag bei 353,000 Einheiten. Der Bestand an unverkauften Neubauten in den USA verringerte sich gegenüber dem Vormonat um 2,000 auf 144,000 Einheiten. Beim derzeitigen Verkaufstempo würde es somit 5.3 Monate dauern, bis der Lagerbestand abverkauft wäre. Im Februar 2012 lag die sogenannte Months-Supply-Ratio sogar nur bei 5.0 Monaten.
• Institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherer halten sich derzeit noch zurück, da sie (noch) ihre Wunden nach dem Crash lecken. Treten sie wieder auf den Plan, wird dies einen zusätzlichen Preisschub verursachen.
• Diverse US-Staaten markieren einen klaren Aufwärtstrend der Immobilienpreise
US-Bundesstaaten im Immobilienpreisvergleich
Bundesstaaten mit dem größten Preisaufschlag im März 2012
According to CoreLogic, the following states had the highest appreciation in March (this includes distressed sales):
• Wyoming: +5.9%
• West Virginia: +5.3%
• Arizona: +5.1%
• North Dakota: +4.7%
• Florida: +4.5%
Bundesstaaten mit dem größten Preisabschlag im März 2012
Meanwhile, the states with the greatest depreciation, when also figuring in distressed sales, are:
• Delaware: -10.6%
• Illinois: -8.3%
• Alabama: -8%
• Georgia: -7.3%
• Nevada: -5.8%
Insgesamt stehen also die Zeichen für eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes USA in gewissen Regionen nicht schlecht. Zieht man bei einem Ankauf einer qualitativ guten Ferienimmobilie in Florida Nettomietrenditen von gut 5 Prozent mit ins Kalkül, ist der ROI (Return on Investment) zusätzlich zu den erwarteten, jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent, sehr ansprechend und lässt erfolgreiche, offene Immobilienfonds deutlich ins Hintertreffen geraten. Deren Renditen liegen gemäß eines Vergleichs des Onlinebrokers Onvista aktuell zwischen 2,2 und 3,9 Prozent. Weniger erfolgreiche Fonds wurden bereits geschlossen oder eingefroren und die Anleger müssen bangen, dass sie ihre Einlagen am Stichtag zurückerhalten. Warum sollte man sich also auf mehr oder weniger erfolgreiche Fondsmanager verlassen, wenn man die Dinge als Privatanleger selbst in die Hand nehmen kann?
Nadja Maria Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®
Immobilienpreise in Cape Coral, Florida, steigen im März 2012 weiter
Die Preise der Immobilien in Cape Coral, Florida, ziehen im März 2012 weiter an. Nach einem deutlichen Preissprung der Immobilienpreise im Februar 2012 setzt sich der Aufwärtstrend in Lee County, Cape Coral, Florida, auch im März 2012 ungebrochen fort. Seit Oktober 2011 kletterten die durchschnittlichen Verkaufspreise von $95,000 auf respektable $124.000 – von den durchschnittlichen Höchstständen in 2007 (knapp $280,000) ist man jedoch noch sehr weit entfernt. Von einem gesunden Markt mit realistischen Preisen kann aktuell keine Rede sein.
- Anhaltender Aufwärtstrend der Immobilienpreise in Cape Coral, Florida
Die kontinuierliche Steigerung der Preise von Immobilien in Cape Coral auf breiter Front ist in erster Linie auf die deutliche Abnahme der Foreclosures (Zwangsversteigerung von Immobilien) und der Short Sales zurückzuführen. Das Angebot nimmt insgesamt weiter ab, was sich in steigenden Preisen niederschlägt.
- Verhältnis der Verkäufe von Immobilien zu den Angeboten
Trotz der nach wie vor sehr niedrigen Ankaufspreise sind diverse Kriterien für den Erwerb einer Florida Immobilie zu beachten, um mittel- und langfristig ein erfolgreiches Investment zu tätigen. Ein günstiger Kauf einer Florida Immobilie ist noch kein Garant für eine lukrative Kapitalanlage. Lage, Vermietungschancen, Objektqualität und – ausstattung, Hausverwaltung und Vermietungsmanagement des Ferienhauses spielen einen entscheidende Rolle für den langfristigen Anlageerfolg. Wer heute nach Anlagemöglichkeiten in einer internationalen TOP-Destination wie Florida sucht, wird sicherlich hervorragende Angebote finden, wenn er mit einem lokalen Immobilienmakler Florida beim Ankauf und der anschließenden Vermarktung zusammenarbeitet.
TOP-List der ausländischen Immobilieninvestoren in den USA
Nach Auswertung der Daten der public records von 97 Areas durch die auf Immobilienresearch spezialisierte Firma DataQuick wurden folgende Standorte als Spitzenreiter für ausländische Immobilieninvestoren in den USA ausgemacht:
The 10 markets, ranked by highest share of foreign buyers, according to public records data, are:
- Lakeland-Winter Haven, Fla.
- Cape Coral-Fort Myers, Fla.
- Orlando-Kissimmee-Sanford, Fla.
- North Point-Bradenton-Sarasota, Fla.
- Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach, Fla.
- Phoenix-Mesa-Glendale, Ariz.
- New York County, N.Y. (Manhattan)
- Honolulu, Hawaii.
- Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Fla.
- Las Vegas-Paradise, Nev.
Cape Coral/Ft. Myers – Number 1 of the 5 best markets
Bankrate Inc., eines der führenden Informationsportale* für Finanzierungsfragen, kürte die Region Cape Coral/Fort Myers zur Nr. 1 der 5 Best Markets der Immobilienpreisentwicklung (Q4 2010 bis Q4 2011):
- Cape Coral/Ft. Myers, Florida +25,6%
- Abilene, Texas +16%
- Yakima, Washington +11,4%
- Kanakee-Bradley, Illinios +10%
- Grand Rapids, Michigan +9,8%
Cape Coral bietet für jeden etwas, vom Strandliebhaber und Naturfreund bis zum Bootsliebhaber.
- Traumhafte Canäle mit Bootszugang zum Golf von Mexiko
- Nobles Anwesen in Cape Coral, Florida
- Bootsfahrer auf dem Weg in den Golf von Mexiko
- Delphine sind die ständigen Begleiter der Bootsfahrer in Cape Coral, Florida
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Nadja Maria Brunner, liz. Immobilienmaklerin Cape Coral, REALTOR®