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Immobilien Florida – Die Preise für Häuser in Cape Coral setzen sich von der allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise in den USA deutlich ab. Der Case/Shiller-Immobilienpreisindex (Gesamt-USA) vom Januar 2012 verzeichnet im November 2011 in 19 von 20 Referenzorten im November 2011 einen Preisabschlag der Immobilien USA von 1,3% gegenüber den Oktoberdaten 2011 (die statistischen Erhebungen des Case/Shiller-Immobilienpreisindex kommen immer mit 2 Monaten Verzögerung). Im Jahresvergleich (November 2010) sind die Immobilienpreise in den USA im November 2011 in den Metro-Areas um weitere 3,7 % gesunken. Man befindet sich in den USA also immer noch in einem Abwärtstrend des Immobilienmarktes. Vergleicht man das Hoch der US-Immobilien in 2006 mit den aktuellen Daten vom November 2011 sind insgesamt Preisabschläge von 33% zu verzeichnen.
Während der Immobilienmarkt in den USA nach wie vor einen moderaten Abwärtstrend aufweist, ziehen die Immobilienpreise in der Region Cape Coral in Florida im Dezember 2011 deutlich an. Die durchschnittlichen Immobilienpreise in Cape Coral, Florida, in Höhe von $116,950 vom Dezember 2011 zeigen gegenüber den Preisen vom Dezember 2010 in Höhe von $88,000 einen deutlichen Aufwärtstrend von fast 30%. Im Vergleich zum Oktober 2011 zogen die Preise für Häuser in Cape Coral im Dezember 2011 um 20% an. Betrachtet man sich jedoch das Hoch vom April 2007 in Höhe von $260,000 wird deutlich, wie hart diese Region von der Immobilienkrise getroffen wurde. Die aktuellen Immobilienpreise der Region Cape Coral befinden sich aktuell noch immer 55% unter dem Höchststand von 2007.
Das erste Tief der Immobilienpreise in Cape Coral, Lee County, wurde im August 2009 mit $82,300 markiert, das zweite im Januar 2011 mit $81,000. Im Dezember 2011 lag man dann bei $116,950 – ein Anstieg um fast 45 Prozent.
- Entwicklung der Immobilienpreise Cape Coral 2007 bis Dezember 2011
Die Empfehlung von NMB Florida Realty an seine Kunden Ende 2008 hat sich als goldrichtig erwiesen, das Thema Immobilien Florida bis Mitte 2009 zurückzustellen. Andererseits empfehlen wir seit Anfang 2011 dringend in den Markt einzusteigen, da das Angebot gehobener Immobilien in guten Lagen bei steigenden Preisen kontinuierlich abnimmt.
http://www.nmb-florida-realty.com/blog/2011/03/immobilien-in-florida-arbeitslosenzahlen-sinken/
Nun scheint man auch hinsichtlich der aktuellen Preisentwicklung erneut die Bestätigung unserer Markteinschätzungen zu erhalten – die Preise ziehen nun in voller Marktbreite deutlich an bei abnehmendem Angebot. Selbst bei Objekten ohne Wasserlage im Preissegment um die $200,000 in guten Lagen wird das Angebot extrem dünn, wenn man Kriterien wie Baujahr, Lage zum Yachthafen, Ausrichtung des Pools/Terrasse in West oder Süd als Hauptkriterien heranzieht. Immobilien Florida, speziell die Region Cape Coral, stellt nach wie vor ein sehr interessantes Immobilieninvestment dar.
Zieht man nun die Entwicklungen am US-Arbeitsmarkt in die Überlegungen mit ein, hellt sich das Bild weiter auf. In den Vereinigten Staaten sind im Januar 243.000 neue Stellen entstanden und die Erwerbslosenquote sinkt damit auf 8,3 Prozent. Der höchste Beschäftigungszuwachs seit neun Monaten signalisiert, dass nun neben den positiven Wirtschaftsdaten in den USA auch der Arbeitsmarkt der weltgrößten Volkswirtschaft allmählich in Schwung kommt. Dies wird nicht ohne positive Auswirkung auf den Immobilienmarkt bleiben.
Die Region Cape Coral stellt derzeit eine Ausnahmesituation angesichts des Gesamtmarktes der USA dar und man kauft in einen steigenden Markt anstatt in einen fallenden, gemäß der Devise: „Never catch a falling knife!“
NMB Florida Realty begibt sich auch gerne für Sie auf die Jagd nach einem Sahnestück in Südwestflorida – rufen Sie uns einfach an oder schreiben uns eine kurze email.
Ihre Nadja-Marie Brunner
Angebotssituation der Immobilien in Cape Coral, Florida
Das Angebot an Immobilien in Florida ist nach wie vor sehr groß, sei es zur ausschließlichen Selbstnutzung oder als Ferienhaus in der Kurzzeitvermietung. Im August 2011 kam es im Vergleich zum Juli zu einer deutlichen Zunahme der Immobilienangebote (actives) in Lee County bei gleichzeitiger Abnahme der Verkäufe, nachdem im ersten Halbjahr 2011 eine wahre Kaufwelle durch Lee County schwappte. Ähnliche Entwicklungen waren bereits im Oktober 2010 zu verzeichnen, jedoch wurde der sprunghafte Anstieg der Immobilienangebote innerhalb von 4 Wochen bis Ende November 2010 wieder blitzartig abgebaut. Insgesamt betrachtet, werden die Immobilienüberkapazitäten sukzessive weiter reduziert.
Deutlicher Anstieg des Immobilienangebots im August 2011 in Lee County Florida
Anders stellt sich die Situation in Cape Coral dar. Auch hier ist zwar im August eine leichte Steigerung des Immobilienangebots zu verzeichnen, allerdings verharrt die Vorratsrate auf einem sehr niedrigem Niveau von 1,3 Monaten und die Auswahl an wirklich interessanten Objekten mit sehr kurzen Bootsanfahrtswegen zum Golf von Mexiko fällt immer schwieriger.
Anders sieht es hingegen für Interessenten aus, die nur ein preisgünstiges Floridahaus mit schönem Pool in guter bis sehr guter Gegend suchen. Hier findet man immer noch sehr attraktive Angebote schöner Villen.
Immobilienvorrat in Cape Coral bleibt im August 2011 auf sehr niedrigem Niveau
Preissituation
Die durchschnittlichen Verkaufspreise lagen im August 2011 bei $97,000, etwas unter dem Niveau vom Juli 2011 ($99,000). Der Boden des Preisverfalls scheint inzwischen eindeutig gefunden worden zu sein und eine Spekulation auf wieder deutlich fallende Preise dürfte vergebens sein. Im Bereich der gehobenen Immobilien zeigt sich die Situation im Bestandsmarkt in Cape Coral zunehmend enger. Qualitativ gute und preisgünstige Objekte neuerer Baujahre in guten Locations mit kurzen Bootsanbindungen zum Golf von Mexiko sind inzwischen nur sehr mühsam zu entdecken.
Immobilienpreise in Lee County, Florida mit deutlicher Bodenbildung
Perspektiven der Immobilien in Cape Coral, Florida
Da das Angebot an Bestandsimmobilien in Cape Coral, Florida mit sehr guter Wasserlage weiterhin abgebaut werden wird, rücken gute bis sehr gute Grundstückslagen in entsprechenden Locations mit anschließendem Neubau immer mehr in den Fokus der Immobilieninteressenten und Kapitalanleger. Hier wird man sicherlich in den nächsten 12 Monaten einen Preisanstieg der Grundstückspreise zu verzeichnen haben. Der US-Immobilienmarkt im allgemeinen wird seinen bisherigen Seitwärtstrend unvermindert fortsetzen, solange sich die Lage auf dem amerikanischen Arbeitsmarkt nicht nachhaltig entspannt (die offizielle Arbeitslosenrate liegt unvermindert bei über 9 Prozent)
Was sich bereits im März 2011 ankündigte, setzt sich im April 2011 fort: Die Preise der Immobilien in Florida, Lee County, Cape Coral klettern weiter. Während der durchschnittliche Verkaufspreis der Einfamilienhäuser im Januar 2011 $81,000 betrug, mussten nun im April 2011 $103,000 bezahlt werden – eine Steigerung um fast 30 Prozent.
Immobilienpreisentwicklung Cape Coral, Lee County April 2011
Allen Unkenrufen zum Trotz, ziehen die Immobilienpreise in der Region um Cape Coral, Lee County dramatisch an. Während sich der US-amerikanische Immobilienmarkt nach wie vor in unruhigem Fahrwasser befindet, koppeln sich die Traumdestinationen im Bundesstaat Florida in bestimmten Regionen zusehens von der allgemeinen Entwicklung der Immobilienpreise ab. Dieser Trend war in der gehobenen Preiskategorie ab $400,000 bereits seit längerer Zeit zu beobachten, nun scheint er sich auch auf breiter Front durchzusetzen. NMB Florida Realty hat seine Kunden seit geraumer Zeit vor dieser Entwicklung gewarnt und viele haben daher ihre geplanten Käufe vorgezogen. So konnten sich viele Kunden interessante Objekte in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko sichern.
Allgemein lässt sich zunehmend die Tendenz feststellen, dass anspruchsvolle Interessenten bereits wieder einen Neubau in Erwägung ziehen, falls sie die Summe ihrer Anforderungen im Bestandsimmobilienmarkt nicht mehr erfüllt sehen. Die Jagd auf Wassergrundstücke in guten bis sehr guten Lagen scheint eröffnet zu sein. Wir sind der Überzeugung, auch diesmal mit unserer Einschätzung richtig zu liegen, da wir die heutige Situation des Mangels an Objekten in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko bereits Ende 2009 prognostiziert haben. Wer also auf weiter fallende Preise oder einen weiter fallenden Dollar spekulierte, kann diesen Tatbestand vielleicht als teilweise erfüllt betrachten, sein Problem heute ist nur: Er bekommt fast keine Bestandsimmobilie mehr, welche seine Anforderungen hinsichtlich Qualität und Lage erfüllt, da die guten Objekte nahezu alle abverkauft wurden.
Die Entwicklung des abnehmenden Angebots und der steigenden Preise im gehobenen Marktsegment haben wir bereits seit Monaten in unserem BLOG dargestellt, obwohl der Gesamtmarkt mit seinen niedrigen Durchschnittspreisen andere Signale sendete. Dies war dem hohen Anteil der niedrigpreisigen Immobilien am Gesamtmarkt geschuldet. Nun scheint jedoch auch der Gesamtmarkt auf breiter Front ebenfalls eindrucksvoll anzuziehen. Das Zeitfenster schließt sich bei weiter abnehmendem Angebot. Die Zahl der angebotenen Immobilien in Lee County befindet sich auf dem niedrigsten Stand seit Januar 2008.
Immobilienangebot auf dem niedrigsten Stand seit Januar 2008
Die extrem niedrigen Verkaufspreise der Immobilien in Florida resultieren aus einem extremen Überangebot, da viele Immobilieneigentümer durch steigende Zinsen und Arbeitslosigkeit in Zahlungsverzug kamen. Nun ist die Arbeitslosenquote in den USA erstmals seit April 2009 unter die 9-Prozentmarke gefallen (Meldung des Arbeitsministeriums in Washington vom 04. März 2011). Für Februar konnten 192.000 Neueinstellungen vermeldet werden, 7000 mehr als von Analysten erwartet. Der Stellenzuwachs des Vormonats wurde von 36.000 auf 63.000 nach oben korrigiert. Sollte sich die Entwicklung auf dem US-Arbeitsmarkt weiterhin positiv darstellen, wird die US-Notenbank Federal Reserve über kurz oder lang ihre lockere Geldpolitik aufgeben und Zinsschritte nach oben einleiten. Dies würde negative Auswirkungen für europäische Immobilienkäufer haben, da dies den Dollar stärken und zu einem Kaufkraftverlust des EURO führen wird.
Eine Abnahme der Arbeitslosenrate wird auch mittelfristig den Druck vom US-Immobilienmarkt nehmen und die Zeiten der Tiefstpreise der Immobilien in Florida werden der Vergangenheit angehören. Jede Phase hat ihre Chancen und auch diese Phase wird ihrem Ende entgegengehen.
Der Chef-Volkswirt Brian Wesbury von First Trust Advisors (FORBES-Magazin) sieht in den USA bereits eine Unterversorgung mit Immobilien:
The focus of the U.S. real-estate market lately has been the number of foreclosures and people trying to purchase cheap housing. But Brian Wesbury, chief economist at First Trust Advisors, says that if Americans don’t start focusing on building new houses, the market will have a much bigger problem on its hands. http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=23505825
Auch große Bauunternehmen bereiten sich auf den Turnaround vor. Douglas Yearly, CEO einer der größten Aktiengesellschaften im Baubereich, Toll Brothers Inc. (Umsatz in 2006 immerhin 6,12 Milliarden Dollar) bereiten sich auf Veränderungen vor. Toll Brothers kauften erstmals seit vielen Jahren in 2010 insgesamt 3000 Grundstücke auf:
Toll Brothers is poised to benefit when the market recovers because many of its smaller competitors have gone out of business, larger public builders don’t compete in the luxury market and few companies have land ready for development, Yearley said. Toll added almost 3,000 lots to its inventory in its most recent year, the first increase since 2005.
“We’re setting up for the next cycle,” Yearley said. “Housing brought this country down and we need housing to bring this country back.”
“The recovery is here to stay,” Yearley, whose company is the largest U.S. luxury-home builder, said in an interview yesterday at Bloomberg’s headquarters office in New York. “I think 2011 will be an improving year, but I think 2012 will be a big year for us.”
www.bloomberg.com/news/2010-12-08/toll-brothers-ceo-sees-nascent-rebound-in-u-s-home-sales-as-worst-over.html
Auch die Investorenlegende Warren Buffett hat den Finger am Abzug als er am 27. Februar 2011 in der Financial Times äußerste: “Unser Elefantentöter ist nachgeladen und mein Finger am Abzug juckt.” Er geht von einer nachhaltigen wirtschaftlichen Erholung in seiner Heimat aus. “Die besten Tage liegen noch vor Amerika.”
www.ftd.de/unternehmen/versicherungen/:investorenlegende-buffett-eroeffnet-jagdsaison-auf-firmen/60018158.html
Wie zum Beweis orderte Netjets Inc., ein Tochterunternehmen von Buffetts Holding Bershire Hathaway beim weltweit drittgrößten Fluzeugbauer Bombardier 120 Geschäftsjets im Gesamtvolumen von 6,7 Milliarden Dollar (50 Festbestellungen und 70 Optionen).
http://www.financialpost.com/Bombardier+soars+Buffett+order/4368793/story.html
Die Erholung des Immobilienmarktes in Florida ist also nur noch eine Frage der Zeit und die Zahl interessanter Villen neuerer Baujahre im hochwertigen Segment geht seit Mitte 2010 beständig zurück. In Cape Coral steigen die Preise der Immobilien mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Lagen mit Süd- oder Westausrichtung bereits wieder. Das Zeitfenster für ein günstiges und hochwertiges Immobilieninvestment in Florida wird sich langsam aber sicher schließen.
Umgestaltung der Pool-Area mit Wasserfall und Wet-Bar eines exklusiven Anwesens in Florida. Nach dem Ankauf der Immobilie in Florida wurde auch das Villen-Interior mit selbstentworfenen Design-Unikaten des hochkreativen Unternehmerpaares umgestylt. Das Mobiliar entstammt der Designfeder einer deutschen Edelmanufaktur. Aus dem ehemaligen Model-Home wurde ein höchstindividuelles Dream-Home mit einem uniquen Design.
Umgestaltung der Pool-Area einer exklusiven Villa in Florida
Pool-Area der Villa in Florida vor dem Upgrade
Einbau Wet-Bar in die Poolarea der Villa
Bearbeitung der Natursteine des Wasserfalls
Pool-Optik nach Ausführung der Upgrade-Arbeiten
Wasserfall der Pool-Area der Luxusvilla in Florida
Wasserfall der Pool-Area mit Bepflanzung
Wet-Bar der Pool-Area
Pool bei Nacht
Blick auf Wet-Bar und Canal
Ein traumhafter Blick vom Balkon auf den intersection canal
Interiorausstattung mit Möbelunikaten einer deutschen Edel-Manufaktur und kreativen Wand- und Lampendesigns der Eigentümer nach eigenen Entwürfen – eine perfekte Symbiose.
Der Kunde ließ alle Beleuchtungselemente nach eigenen Designentwürfen fertigen
Lüstermontage vor Ort
Lüster nach Montage
Wandgestaltung in Airbrush-Technik nach Entwürfen der Eigentümer
Ein Gesamtkunstwerk
Extravagantes Möbeldesign
Frühstückstheke mit Barhockern als Unikate
Wandlampe Eigendesign
Lampe im Bereich Geschosstreppe
Kleine Design-Kunstwerke
Dekoratives Designer-Möbel
Die Tattoo-Freaks lieben es großformatig
Kunden mit denen Arbeit wirklich Spaß macht – wir lieben es !
Die Preise von Immobilien in Südwestflorida in der Region Cape Coral/Fort Myers befinden sich nach wie vor in einer stabilen Seitwärtsbewegung. Nach einem leichten Preisrückgang der durchschnittlichen Verkaufspreise von Einfamilienhäusern im November 2010 auf $83,000 stiegen die Preise im Dezember 2010 wieder um ca. 5% auf $88,000.
Durchschnittliche Immobilienpreise in Lee County Florida
Nachfrage und Angebot der Immobilien stellten sich im Dezember 2010 in Cape Coral nach einem Ausreißer im November wieder sehr ausgeglichen dar. Der Immobilienüberhang in Cape Coral betrug im Dezember 2010 ca. 4,9 Monate einer Jahresproduktion (normal sind ca. 2 bis 3 Monate). Es herrscht also nach wie vor ein deutliches Überangebot, vor allem bei Immobilien zwischen $100,000 und $200,000. Der größte Teil des “Nachschubs” erfolgt über Zwangsversteigerungen (Foreclosures) im unteren Preisbereich (deutlich unter $150,000).
Ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage
Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien in Florida beeinflusst das Preisniveau erheblich und ist in erster Linie für die exorbitant niedrigen Durchschnittspreise verantwortlich. Für intensive Selbstnutzer (6 bis 8 Wochen im Jahr) stellt der Kauf einer Immobilie in Florida in der unteren Preiskategorie daher immer noch eine interessante Option dar, da sich die Unterhaltskosten der Immobilie nahezu decken, wenn man die Kosten für eine Anmietung eines Ferienhauses für diesen Zeitraum gegenrechnet. Eine zusätzliche Vermietung an Freunde oder Bekannte für einige Wochen im Jahr wird die Unterhaltskosten decken.
Gehobene Objekte unter $400,000 in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko, die ein lukratives Mieteinkommen gewährleisten gepaart mit sehr guten Wertsteigerungsaussichten, sind inzwischen ziemlich ausverkauft. 2009 stand in diesem Segment noch eine sehr gute Auswahl von Immobilien in Cape Coral in guten und bevorzugten Wohnlagen zur Verfügung. Sie wurden zu Zeiten des Immobilienbooms in Florida 2006 und 2007 zwischen $500,000 und $600,000 gehandelt. Zwischenzeitlich hat sich diese Preisgrenze in gefragten Lagen von $400,000 in Richtung $500,000 nach oben verschoben – Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in guten Locations sind eben nicht beliebig vermehrbar. Inzwischen muss man gehobene Objekte unter $400,000 als Immobilienschnäppchen wie die Stecknadel im Heuhaufen suchen, aber NMB Florida Realty wird immer wieder fündig, wie der Verkauf eines Objektes in gefragter Wohnlage in Südwest von Cape Coral im Dezember 2010 zeigt. Das Ferienhaus “Villa Bahama” in Cape Coral, Florida wird derzeit komplett neu eingerichtet und steht in Kürze zur Verfügung.
Ferienhaus Bahama mit Bootszugang zum Golf von Mexiko in Cape Coral, Florida
Villa “Bahama”:
http://www.nmbfloridaferienhaeuser.com/vacation-rentals/view/FH_86/villa-bahama/46
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine kurze email. Wir unterbreiten Ihnen interessante Angebote speziell nach Ihren individuellen Bedürfnissen.
Ein Renner in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Kaufen Sie eine leicht vermietbare Eigentumswohnung oder ein schönes Einfamlienhaus in Florida, nehmen Sie ein Hypothekendarlehen auf, ziehen Sie Ihre Schuldzinsen, Erhaltungs- und Verwaltungskosten, Abschreibungen von Ihren Einnahmen als Werbungskosten ab. Im Ergebnis haben Sie Verluste, die Sie steuersparend ansetzen können. Im Alter können Sie dann mietfrei in Ihrer Traumimmobilie in Florida wohnen oder haben eine schöne Zusatzrente in Form von Mieteinnahmen. Die Immobilie als Kapitalanlage ist vor allem für sicherheitsorientierte Anleger die erste Wahl, Verluste sind so gut wie ausgeschlossen. Die Schwankungsbreite der Immobilienpreise ist sehr gering. So oder ähnlich wird für ein Immobilieninvestment in Florida getrommelt. Dies kann durchaus zutreffen, wenn man alles richtig gemacht hat und die beratenden Partner ihr Handwerk verstehen.
Was ist zu beachten?
1. Finanzierung in Florida
Finanzieren Sie Ihre Florida Immobilie grundsätzlich mit mindestens 30 Prozent Eigenkapital. Vereinbaren Sie in Niedrigzinsphasen deutlich mehr als den üblichen Tilgungssatz von 1 Prozent. Andernfalls zahlen Sie Ihre Luxus-Immobilie in Florida als Rentner immer noch ab. Ein hoher Tilgungssatz macht fast immer Sinn, da Sie bei niedrigen Hypothekenzinsen auch nur niedrige Zinsen für Sichteinlagen erhalten. Legen Sie bei den heutigen, niedrigen Hypothekenzinsen Ihre Zinsbindung langfristig an (15 Jahre). In den USA sind derzeit die Zinsen zwar höher als in Deutschland, jedoch kann der Kredit vorzeitig zurückbezahlt werden, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigungen fällig werden. Notwendige Sanierungen oder die Einrichtung des Hauses können nicht über eine US-Finanzierung abgedeckt werden. Es gibt in Florida und den USA immer wieder Sonderprogramme mit günstigen Zinskonditionen auch für Ausländer (4,3 bis 5 Prozent).
2. Immobilienkauf in Florida
Arbeiten Sie beim Immobilienkauf in Florida immer mit einem ortskundigen Immobilienmakler zusammen. Von Vorteil ist ein deutschsprachiger Makler in Florida. Er beherrscht die englische Verhandlungssprache und fachliche Verständnisbarrieren können schnell in Ihrer deutschen Muttersprache beseitigt werden. Er kennt vernünftige Objektlagen und deren längerfristige Entwicklung. Ein bestimmtes Wohnquartier einer City in Florida kann heute „hip“ und morgen „out“ sein – mit entsprechenden Wertverlusten. Präferieren Sie nur 1A-Lagen. Hier können Sie von einer stabilen Wertentwicklung ausgehen. Haben Sie sich in einer Makroanalyse des Immobilienmarktes für eine bestimmte Region in Florida entschieden, muss in der Microanalyse das passende Wohnquartier gefunden werden. Makroökonomisch zählt heute Florida zu den Regionen, die im Zuge der Immobilienkrise maximal abgestraft wurden und bietet daher sehr interessante Einstiegsmöglichkeiten. Nachstehend eine TOP-Lage in Cape Coral, Florida mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko:
Eine TOP-Lage im Südwesten von Cape Coral, Florida am Yachthafen Cape Harbour
Lage am Caloosahachtee River in Cape Coral mit schnellem Bootszugang zum Golf von Mexiko
Traumvilla mit privatem Bootsanleger in Cape Coral, Florida
Lassen Sie sich immer eine aktuelle, vergleichende Marktanalyse anhand verkaufter Objekte erstellen und beantragen Sie bei Wohnungen Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Ihres anvisierten Objekts. Dies ist häufig äußerst aufschlussreich hinsichtlich der Nebenkosten des Objekts, eines eventuellen Investitionsstaus bei der Objektinstandhaltung. Ein Immobilienkauf in Florida verläuft sehr einfach und sicher. Die Bruttomietrendite sollte bei 4 bis 5 Prozent liegen (die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der Jahresmiete = Kaltmiete ohne Betriebskosten zum Kaufpreis). Kaufen Sie niemals in einen stark gestiegenen Markt hinein – alles was extrem nach oben fliegt, kommt auch wieder herunter (siehe spanische, englische und US-amerikanische Immobilien). Der Immobilienmarkt unterscheidet sich hier kaum vom Aktienmarkt – nach jedem Boom kommt der Crash.
3. Mieteinnahmen, Mietgarantien und Nebenkosten der Florida Immobilie
Informieren Sie sich über den örtlichen Mietspiegel zur Situation der üblichen Mietpreise. Nichts ist verheerender als am Ende festzustellen, dass das Objekt zum kalkulierten Preis nicht vermietbar ist. Vor allem bei der Vermietung als Ferienimmobilie in Florida: Überzeugen Sie sich anhand der vorliegenden Mietverträge vom bisherigen Auslastungsgrad der Immobilie. Kalkulieren Sie eventuell fällige Sanierungsmaßnahmen (vor allem im energetischen Bereich) vor dem Kauf mit ein. Lassen Sie sich nicht durch überhöhte Mietgarantien blenden. Geht der Garant pleite, sind auch die Mietgarantien hinfällig. Vergewissern Sie sich, dass auch Sie nach Auslaufen der Mietgarantiezeit Ihre Verbindlichkeiten einschließlich der Nebenkosten bedienen können.
4. Steuerspiele
Überschätzen Sie die oftmals gepriesenen Steuervorteile nicht. In Deutschland sind die Steuervorteile sowohl im Neubau als auch im Altbaubereich nahezu zu vernachlässigen. Lediglich im Ankauf und der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude sind durchaus noch ansprechende Steuervorteile zu erzielen. Allerdings darf man die teils komplexen Koordinierungsmaßnahmen und Auflagen durch die Denkmalschutzbehörden nicht unterschätzen. Dies kann sehr schnell zu einem Fass ohne Boden werden. Die steuerliche Situation Florida können Sie unter folgender Adresse nachlesen:
http://www.nmb-florida-realty.com/immobilien/immobilien-in-florida-kaufen/steuern-unterhalt
Florida Immobilien – Nachfrage und Preise für Ferienvillen steigen wieder
Im Vergleich zum ersten Quartal 2010 nimmt die Nachfrage nach Immobilien in Cape Coral, Florida wieder deutlich zu und die Schere zwischen Nachfrage und Angebot hat sich fast wieder geschlossen. Die Gesamtzahl der verkauften Einfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Januar 2010 um knapp 50%. Auffällig ist vor allem ein deutlicher Anstieg regulärer Verkäufe gegenüber Januar 2010 (satte 70%). Eine nun einmalige Chance für ein Investment in ein renditestarkes Ferienhaus in Cape Coral, Florida.
Auch die Durchschnittspreise der Immobilien in Florida, Lee County erreichten einen neuen Höchststand von $90,000. Dies ist der höchste Stand seit Februar 2009. Betrachtet man sich den Dollar-Wechselkurs zum EURO von aktuell $1,33 und zieht einen Vergleich zur Immobiliensituation im November 2009 ($1,52), ergibt sich für den europäischen Käufer folgendes Bild:
Bei einem Durchschnittspreis der Florida-Immobilie in Lee County im November 2009 in Höhe von $89,900 hat sich der Ankauf im März 2010 für den europäischen Käufer zwischenzeitlich um über 12% verteuert.
In Anbetracht der zunehmend unter Druck geratenden EU-Staaten rechnen wir in 2010 auch nicht mit einer nachhaltigen Erholung des Euro. Die Preissituation stellt aufgrund des enormen Preisverfalls der Immobilien in der Traumlocation Florida nach wie vor eine der besten Investmentgelegenheiten dar, um ein exklusives Ferienhaus im Sunshine State zu erwerben. Die Preise sind im internationalen Vergleich nach wie vor konkurrenzlos. Die absoluten Relationen werden am besten verdeutlicht durch einen Blick auf die generelle Preisentwicklung nach dem Platzen der Subprime-Blase. Worauf soll man also noch warten?
In diesem Zusammenhang ist uns ein Hinweis wichtig, den man nicht oft genug wiederholen kann:
Die angegebenen Durchschnittspreise ergeben sich aus der Masse der auf dem Markt erhältlichen Immobilien (zwar massiv und solide gebaut, jedoch mit einfacher Ausstattung). Diese Objekte befinden sich in der Regel in einer off-water Lage, besitzen also keine Wasserlage, geschweige denn einen Bootszugang zum Golf von Mexiko. Hochwertige Immobilien neuerer Baujahre (ab 2000) in Cape Coral in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko (ready to move in) werden zunehmend seltener und sind kaum noch unter $300,000 zu erhalten (reguläre Angebote, keine Short Sales, REOs oder Foreclosures). Zu Zeiten der Immobilien-Hausse musste man für diese Objekte mindestens $500,000 und mehr bezahlen. Werden qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko zu absoluten Dumping-Preisen angeboten, handelt es sich zu 95% um meist erfolglose Short Sale Versuche. Lesen Sie hierzu unsere Ausführungen unter:
http://www.nmb-florida-realty.com/immobilien/immobilien-in-florida-kaufen/short-sale
Empfehlung zum Kauf eines Ferienhauses in Cape Coral, Florida:
So sehr wir 2008 allen Kunden von einem vorschnellen Immobilienkauf in Florida abgeraten und den Einstieg ab Mitte 2009 empfohlen haben, gilt heute: Wer eine hochwertige und renditestarke Ferien-Immobilie in Florida mit Bootszugang zum Golf von Mexiko kaufen will, kann durch weiteres Abwarten nur Eines erreichen:
- drastisch abnehmendes Angebot neuerer Baujahre
- steigende Preise und
- fallende Euro-Kurse (falls sich die Abstufungen der Rating Agenturen für die PIGS - Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien – bewahrheiten)
Alle Kunden, welche unserem Rat folgten (es waren die meisten), hatten 2009 eine riesige Auswahl an hochwertigen Immobilienobjekten und im letzten Quartal 2009 einen traumhaften Wechselkurs von über $1,50. Die Preise fielen von 2008 auf 2009 auch in guten Lagen nochmals um fast 30%. Heute lässt sich seit Herbst 2009 ein Anstieg der Preise hochwertiger Objekte um 10% und als zusätzlicher Wehrmutstropfen für europäische Käufer eine Wechselkursverschlechterung um 12% feststellen. In einigen Jahren wird man von den heutigen Preisen nur noch träumen oder sich ärgern, wie es heute viele Börsianer tun, die im März 2009 bei einem DAX-Stand von 3200 Punkten an den Weltuntergang glaubten und entsprechenden Gurus hinterherliefen. Geschichte wiederholt sich und es wird immer das gleiche Spiel bleiben: Kaufe in der Baisse, dann hast Du in der Hausse. Objekte in guten Locations, die heute für $300,000 oder $350,000 verkauft werden, wird man in 5 Jahren nicht mehr unter $400,000 oder $450,000 erhalten. Ein klarer Hinweis hierfür sind auch die aktuellen Grundstückspreise in guten Lagen von Cape Coral (nahe am River mit Bootszugang zum Golf von Mexiko): Unter $250,000 kaum noch Chancen.
Die Zahl der Immobilienangebote (actives) in Cape Coral und die Zahl der Verkäufe (solds) halten sich annähernd die Waage und spiegeln die sich stabilisierenden Verhältnisse seit September 2009 wider. Der durchschnittliche Überhang an Immobilien (Einfamilienhäuser) in Cape Coral ist von 1,3 Monate im November 2009 wieder leicht gestiegen auf 1,5 Monate einer Jahresproduktion im Dezember 2009 und liegt damit signifikant unter dem Wert von 2,5 Monaten in einer normalen Wirtschaftslage. Cape Coral stellt eine klare, positive Ausnahme im gebeutelten US-Immobilienmarkt dar und zählt damit zu den gefragtesten Regionen.
Auch die durchschnittlichen Immobilienpreise halten sich seit September auf einem sehr stabilen Niveau von ca. $90,000. Die nach wie vor sehr niedrigen Durchschnittspreise werden in erster Linie verursacht durch die hohe Zahl von Zwangsversteigerungen und Notverkäufen im niedrigpreisigen Segment.
Für einen Immobilienkauf in Florida scheinen sich die traumhaft günstigen Einkaufsbedingungen vor allem für Europäer leicht einzutrüben, wenngleich die Verhältnisse für den europäischen Interessenten nach vor vor äußerst günstig sind. Vom Hoch im Oktober hat die europäische Währung gegenüber dem Dollar inzwischen fast 10% eingebüßt mit weiter steigender Tendenz. Die US-Dollar basierten Carry Trades werden weiter abgebaut und der Ölpreis fällt (wir haben dies bereits in unserem Blog-Beitrag vom 31. August 2009 prophezeit) – der US-Dollar scheint sich aus Auslandsanlagen wieder auf den Weg in die Heimat zu machen, was regelmäßig zu einer Aufwertung der US-Währung führt. Aufgrund der kolportierten Pleiteszenarien diverser europäischer Staaten wie Griechenland, Italien, Portugal und Spanien wird sich dies weiterhin negativ auf den Euro auswirken. Wir gehen in 2010 von einem durchschnittlichen Dollarkurs zwischen $1,30 und $1,35 gegenüber dem Euro aus.
Eine Immobilie in Cape Coral in Südwestflorida bietet neben der Sicherheit eines angenehmen Winterklimas alle Annehmlichkeiten auf die ein Europäer nicht verzichten will.
Was spricht für Cape Coral als Immobilieninvestment?
Zum einen die einzigartige Infrastruktur und geographische Lage in Florida. Cape Coral ist von einem Netz von Wasserstraßen durchzogen – fast jede Stelle ist auch mit dem Boot erreichbar. Viele Immobilien in Cape Coral liegen am Wasser und man erreicht mit dem Boot das offene Meer, den Golf von Mexiko – ein El Dorado für begeisterte Bootsfahrer. Aufgrund der rigiden Bauvorschriften findet man an keinem anderen Ort prozentual mehr Einfamilienhäuser als in Cape Coral. Es gibt hier mehr Brücken als in Venedig, daher spricht man auch vom Venedig der USA. Das Kanalnetz lässt bautechnisch meist nur ein Haus zwischen Kanal und Straße zu und garantiert einen unverbaubaren Blick. In den Nebenstraßen ist der Begriff „Durchgangsverkehr“ ein Fremdwort, da es sich in der Regel um Sackstraßen handelt, die absolute Privacy gewährleisten. Die Kriminalstatistik für Cape Coral weist eine der niedrigsten Kriminalitätsraten in Florida aus.
VIDEO – CAPE CORAL:
Die von uns angebotenen, großzügigen Immobilien in Cape Coral mit durchschnittlich über 200 m² Wohnfläche und mindestens drei Schlafräumen mit eigenen Bädern, bieten jeden erdenklichen Komfort (Highspeed-Internetanschluss, Flatscreens in fast allen Räumen, Top-Einbauküchen, Außengrill, Doppelgarage, Außenpool, privates Bootsdock, großzügige Terrasse etc.) und lassen keine Wünsche offen. Dem Luxus sind nach oben kaum Grenzen gesetzt.
Der 2007 fertig gestellte Yachthafen Cape Harbour mit Indoor-Boat Storages und direktem Zugang zum Golf von Mexiko lässt das Herz eines jeden Freizeitkapitäns höher schlagen und ist auch von unseren fast 60 Miet-Ferienhäusern in Cape Coral in kürzester Zeit erreichbar. Cape Harbour ist das Zentrum des floridianischen Life-Styles mit Shoppingmeile, gemütlichen Restaurants, Bars, Boutiquen, kleinen Galerien und zwei ansprechenden Apartmenttürmen (einige der wenigen High-Rise Buildings in ganz Cape Coral), welche einen traumhaften Blick über das nahe gelegene Naturschutzgebiet, den Yachthafen und große Wasserflächen erlauben.
Jeden Abend ist Party am LONG BOARDS, der Waterfront Cabana Bar.
RUMRUNNERS und THE JOINT sind nur zwei von vielen Restaurants in denen man z.B. einen tollen Urlaubstag mit Seafood oder Pasta oder einem leckeren Steak ausklingen lassen kann. Die gefragten Lagen für Immobilien in Cape Coral findet man vor allem im Südwesten und Südosten von Cape Coral.
Ein Urlaub in Cape Coral ohne Boot (sie benötigen keinen Bootsführerschein) – ein No Go!
Bereits die Fahrt von Ihrer Immobilie in Cape Coral durch die Kanäle oder den Spreader-Waterway entlang der noblen Villen und tollen Boote hinaus zu den offenen Gewässern ist ein Erlebnis für sich. Besuchen Sie nicht nur die weißen Strände von Sanibel Island, sondern auch die vorgelagerten und nur mit dem Boot erreichbaren Strände der Inseln Nord-Captiva, Cayo Costa oder Cabbage Key. Beobachten Sie spielende Delphine, hören Sie den Schrei des Seeadlers, entdecken Sie riesige Seeschildkröten oder die „gentle giants“, die Manatees. Suchen Sie an weißen, meist menschenleeren Stränden Muscheln oder schwimmen Sie in türkisfarbenem, angenehm warmen Karibikwasser und lassen sich anschließend mit fangfrischen Fischspeisen in einem der urigen Inselrestaurants (z.B. „Barnacle Phil’s“) verwöhnen.
Eine Kapitalanlage in Immobilien in Cape Coral wird sich mittel- und langfristig als hervorragendes Investment rechnen. Der hohen Wachstumsrate soll nun endlich Rechnung getragen werden durch die Schaffung eines neuen, faszinierenden Stadtzentrums – Down Town Cape Coral, ein Milliardeninvestment. Eine ausgewogene Mischung aus Wohnen, Einkaufen, Unterhaltung, Speisen, Wellness und Arbeiten – das Ganze im italienisch venezianischen Look. Aufgrund der Finanzkrise sind die Planungen etwas ins Stocken geraten.
Für Shoppingfreaks: Die bereits existierenden Shoppingmalls in der Umgebung von Cape Coral/Fort Myers z.B. Miromar sind riesig und brandneu (man kann sagen: komplette Städte). Von der Entfernung gar nicht zu sprechen, ein Katzensprung zu über 140 Top Designern und Brand Name Outlets.
Die Freunde des Golfsports kommen ebenfalls auf ihre Kosten: Es gibt 5 Golfplätze direkt in der Stadt sowie 50 weitere im Bereich einer Fahrstunde. In und um Cape Coral gibt es insgesamt 89 Golfplätze in traumhaften Locations.
Eine Immobilie in Cape Coral zu kaufen, stellt auch für Existenzgründer oder Unternehmen mit Expansionsabsichten eine überlegenswerte Option dar:
- Einwohner 2009: 165,000 (1994 waren es knapp 40,000). In der Ausbauendphase: 400,000 Einwohner
- Cape Coral ist die drittgrößte Stadt in Florida (bezogen auf die Landmasse sogar die zweitgrößte)
- Cape Coral zählt zu den sichersten Städten (über 150,000 Einwohner) in Florida
- Mehr als 50% der Bevölkerung ist jünger als 43 Jahre
- 75% der Gesamtbevölkerung Floridas befinden sich im Umkreis von 150 Meilen von Cape Coral
- Keine Einkommenssteuer
- Die Cape Coral vorgelagerten Inseln Sanibel und Captiva Island zählen amerikaweit zu den schönsten Stränden der USA. Das renommierte Travel & Leisure Magazin bescheinigte im Juni 2009 Sanibel und Captiva Island einen der vordersten Plätze in den TOP-10 der schönsten Strände Amerikas.
- Die Preise für Privat-Immobilien und Gewerbe-Immobilien sind auf einem absoluten Tiefststand
- Nach Bizjournals zählt die Region Cape Coral/Fort Myers innerhalb der 20 Metro-Areas Amerikas zu den besten Plätzen in den USA, um ein Business zu eröffnen (Stand 2009)
- INC Magazin kürt die Cape Coral/Fort Myers Region zur Nummer 1 für Businessgründungen der Städte über 100,000 Einwohner (2007)
- Forbes zählt die Cape Coral/Fort Myers Region zu den Top-Communities der Nation bezüglich der Schaffung von Arbeitsplätzen (2007)
- Der Frachtflughafen von Fort Myers International Airport ist größer als der von Miami (die Steuern sind ebenfalls niedriger)
- In Cape Coral selbst existiert ebenfalls ein Flughafen „Page Field“
- Mit dem Pkw ist Miami über die Interstate 75 in knapp 2 Stunden erreichbar
- Der Hafen von Tampa (ebenfalls an der Westküste) wird erweitert und damit noch größer als der Hafen in Miami
- Cape Coral kann über den International Airport Fort Myers von Deutschland nahezu direkt angeflogen werden
Worauf warten Sie also? Die Rahmenbedingungen zum Kauf einer Immobilie in Cape Coral waren noch nie besser – sprechen Sie mit uns.
