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Immobilienpreise in Florida wieder unter Druck
Immobilien in Florida geraten im Juli 2010 nach dem Auslaufen der staatlichen Steuervergünstigungen für Immobilien Erstkäufer im April 2010 und zunehmender Arbeitslosigkeit wieder unter Druck. Die mittleren Verkaufspreise gaben im Vergleich zum April 2010 im Juli 2010 wieder deutlich nach.
Immobilienpreise in Cape Coral, Lee County - Juli 2010
Der Preisverfall der Immobilien in Florida ist exorbitant
Betrachtet man sich die durchschnittlichen Verkaufspreise der Immobilien in Florida ist der Preisverfall der Immobilien geradezu exorbitant. Während der durchschnittliche Immobilienpreis im April 2007 bei $264,000 lag, fiel er im Juli 2010 auf $87,500. Diese Dumpingpreise werden nur noch getoppt vom April 2009 mit $80,000. Man befindet sich aktuell also nach wie vor in einem lupenreinen Käufermarkt, der im internationalen Vergleich wohl als konkurrenzlos bezeichnet werden kann, zumal es sich bei der Location Florida um eine der traumhaftesten Locations der Immobilienszene handelt.
Die Angebots- und Nachfragesituation der Immobilien in Lee County, Florida bleibt relativ ausgeglichen. Allerdings ging die Zahl der Immobilienverkäufe im Vergleich zum April 2010 um fast 25 Prozent zurück – nicht zuletzt wegen der Unsicherheiten des BP-Öldesasters. Die Bankverkäufe (REO) nahmen um ca. 10 Prozent ab, die Zahl der Short Sale Verkäufe blieb nahezu unverändert und die regulären Verkäufe gingen um ca. 30 Prozent zurück. Besonders auffallend ist der Rückgang der Immobilienverkäufe im qualitativ gehobenen Preissegment über $500,000. Hier gingen die Verkäufe um 60 Prozent zurück.
Entwicklung der immobilienpreise in den USA
Der S&P Price Index USA vom Mai 2010 zeichnet noch ein relativ stabiles Bild des Immobilienmarktes in den USA. Es ist kein weiterer Preisverfall zu verzeichnen und eine Bodenbildung ist sichtbar.
C&S Index - Preistendenzen im Mai 2010 - Talsohle durchschritten
Betrachtet man sich die durchschnittliche Preisentwicklung der 20 Metro-Areas in den USA, lässt sich ein Preisrückgang der US-Immobilien von knapp 30 Prozent im Vergleich zum Immobilienhype ablesen. Die aktuellen Immobilienpreise in den USA befinden sich wieder auf dem Level vom Herbst 2003 in einer relativ stabilen Seitwärtsphase.
C&S Index der 20 Metro-Areas - Stabilisierung auf dem Niveau 2003
In Anbetracht einer weiterhin hohen Arbeitslosenrate in den USA von durchschnittlich 9,5 Prozent ist eine kurzfristige, signifikante Trendwende aktuell nicht zu erwarten. Für Anleger in qualitativ hochwertige Immobilien ergibt sich damit eine ausgezeichnete Anlagechance mit einem sehr guten Chance/Risiko-Verhältnis. Die Preise sind am Tiefpunkt, die mittel- und langfristige Wertstabilität ist aufgrund des enormen Preisverfalls realtiv sicher, eine sofortige, lukrative Vermietungsmöglichkeit als Ferienvilla ist bei hochwertigen Immobilien in jedem Falle gegeben und künftige Preissteigerungen sind für den langfristigen orientierten Investor mehr als wahrscheinlich. Wir betreuen Sie selbstverständlich auch nach dem Kauf über unsere eigene Hausverwaltung und übernehmen die Vermarktung Ihrer hochwertigen Florida Ferienimmobilie in einem Rund-Um-Sorglos Paket.
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NMB Florida Realty auf Bootstour nach Sanibel Island
Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.
Quellen:
Standard & Poor’s
Florida Association of Realtors (FAR)
National Association of Realtors (NAR)
American Bankers Association (ABA)
Federal Housing Finance Agency (FHFA)
Institute for Supply Management (ISM)
Die Verkaufszahlen waren im Vergleich zum August 2009 leicht rückläufig. Der Bestand an Immobilien in Lee County entspricht in etwa dem Stand vom August 2009. Seit Jahresbeginn 2009 schrumpfte der Bestand an Häusernvon ca. 2000 auf etwas über 1300 im September 2009. Die Zahl der Bankverkäufe (REO) reduzierte sich im Vergleich zum Juni 2009 (Jahresspitze) in Gesamt-Lee-County um ca. 40%, in Cape Coral sogar um 50% – die Talsohle ist definitiv durchschritten. Die Zahl der regulären Verkäufe und Short Sales blieb im Vergleich zum Juni 2009 in Lee County nahezu unverändert, in Cape Coral nahm die Zahl der regulären Verkäufe im Vergleich zur Spitze im Juli 2009 um ca. 20 % ab. Dies zeigt sich vor allem im zurückgehenden Häuserangebot in der Preisrange von $200,000 bis $300,000. Einzige Ausnahme: In Fort Myers und Fort Myers Beach stellt sich die Situation deutlich anders dar. Hier nahmen die regulären Verkäufe deutlich zu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg auf $85.500 an (August 2009 $82.300). Interessant in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass die Verkäufer bezüglich des geforderten Verkaufspreises ein neues Selbstbewusstsein an den Tag legen und Morgenluft wittern (geforderter durchschnittlicher Verkaufspreis $89.900).
Cape Coral hat heute nach der fulminantesten Immobilien-Preisrallye in Florida ca. 67% Preisnachlässe von der Spitze in 2007 zu verzeichnen. Die Preise von heute liegen in etwa wieder auf dem Stand von 2002 (also wie zu Beginn der Preisexplosion). Häuser, die heute um die $200,000 gehandelt werden, wurden 2007 zwischen $400,000 und $500,000 verkauft. In den letzten Monaten wurden in Cape Coral pro Tag zwischen 20 und 25 Häuser verkauft – ganze Straßenzüge wechselten die Besitzer. Der Objektüberhang in Cape Coral hat sich zwischenzeitlich wieder auf ein Normalniveau von etwa 2,5 bis 2,7 Monaten einer Jahresproduktion eingependelt. In Gesamt-USA liegt der Überhang im Schnitt immer noch bei über 9 Monaten einer Jahresproduktion. Dies belegt ganz klar, wo sich Investments rechnen und wo nicht. Cape Coral besitzt eine hervorragende Infrastruktur (ca. 160,000 Einwohner), ist eine der schnellst wachsenden Städte in Florida, mit einer der niedrigsten Kriminalitätsrate in Florida, so gut wie keine Hochhäuser und Bettenburgen, fast nur Einfamilienhäuser, ein toller Yachthafen, ein Katzensprung zu den Traumstränden von Sanibel und Captiva (sowohl mit dem Pkw als auch mit dem Boot), zauberhafte und äußerst hilfsbereite Menschen, Fort Myers als Zielflughafen und man ist in kürzester Zeit in seinem Feriendomizil Cape Coral am Caloosahatchee River (einfach über die River-Brücke fahren). Über den Caloosahatchee River und dem Lake Okeechobee kann man sogar Florida auf dem Wasserweg bis zur Ostküste durchqueren – man kommt dann in Stuart bzw. Palm City an der Ostküste an. Der größte Immobilieninvestor und Projektentwickler in Cape Coral, Will Stout, plant in Cape Coral ein 500 Mio. Dollarinvestment. Will Stout ist Developer und Eigentümer des Yachthafens Cape Harbour in Cape Coral. Allein aus dieser Tatsache leiten wir ein hohes künftiges Potential der City Cape Coral ab.
NMB Florida Realty hat in Zusammenarbeit mit seinen US-Partnern an der Ost- und Westküste Floridas 2008 allen seinen Kunden empfohlen, sich noch 12 Monate zu gedulden. Die meisten haben sich dadurch 6-stellige Beträge eingespart. 2009 ist nun klare Kaufzeit (die Bestände der wirklich guten Objekte in Cape Coral bauen sich seit März 2009 rasend schnell ab). Auch Investorenlegenden wie Warren Buffet und der chinesische Staatsfonds CIC sind vor einigen Wochen massiv in den US-Immobilienmarkt eingestiegen (vor allem in den angeschlagenen Gewerbeimmobilienmarkt). Der nachrückende Bestand an Immobilien in Florida ist durchaus gewährleistet falls die Arbeitslosenzahlen in den USA weiter steigen. Zur Zeit beträgt die Arbeitslosenrate ca. 9,8%, ein Überschreiten der 10% in 2010 gilt als sehr wahrscheinlich. Der daraus eventuell resultierende Häusernachschub betrifft aber überwiegend die untere Preisrange der in Not geratenen Immobilienbesitzer (unter $200,000) mit sehr eingeschränktem Wertsteigerungs- und Vermietungspotential). Hochwertige Objekte in Wasserlagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko sind auf natürliche Weise limitiert, weil nicht beliebig vermehrbar. Viele Investoren sichern sich aktuell zusätzlich Wassergrundstücke an TOP-Locations.
Der Dollarkurs befindet sich aktuell auf Talfahrt, da die Ölpreise steigen (wenn auch nicht fundamental begründet, sondern nur von der Hoffnung eines Wirtschaftsaufschwunges genährt) und viele amerikanische Anleger investieren außerhalb der USA, um an Zinsarbitragegeschäften (carry trades) zu partizipieren – ein nicht ganz risikoloses Unterfangen, für das Viele teuer bezahlen mussten als diese Investmentform mit dem japanischen Yen praktiziert wurde. Je mehr Dollars die USA verlassen, umso schwächer wird der Greenback. Die überbordende Liquidität am Markt (ausgelöst durch die expansive Geldpolitik der Zentralbanken) sucht Anlagemöglichkeiten, die sie im Anleihebereich und in Fest- oder Tagesgeldanlagen nicht mehr findet. Die Rahmenbedingungen sind für den mittel-/ langfristig und antizyklisch orientierten Investor auf dem US-Immobilienmarkt einmalig, vor allem für europäische Anleger:
Immobilienpreise (auch für TOP-Immobilien) sind am Boden, der Dollar schwächelt mehr denn je, die Staatsverschuldungen werden zwangsläufig zu einer steigenden globalen Inflation führen und der Aufschwung wird kommen – über kurz oder lang. Der Leitsatz: “Nur Bares ist Wahres” war vielleicht 2008 die Devise, heute ganz sicher nicht mehr. Worauf warten Sie also?
Der durchschnittliche Verkaufspreis von Häusern betrug in Gesamt-Florida im Juni $148,000. Ein Jahr zuvor lag er bei $205,300 – ein Preissturz von 28 Prozent. Verglichen mit dem Monat Mai 2009 stiegen die Verkaufspreise in Gesamt-Florida um durchschnittlich 2,49%. Der durchschnittliche Verkaufspreis in Miami betrug von Mai bis Juli 2009 ca. $185,200 – ein leichter Anstieg im Vergleich zum ersten Quartal 2009. Verglichen mit dem ersten Quartal 2008 fielen die Preise jedoch um ca. 38,3%. Der Immobilienmarkt in Florida stellt derzeit ein mittel- und langfristig lukratives Investment dar.
Auch der Standard & Poor’s CS-Home-Price-Index (Composite 20 Index) scheint die Erholungstendenzen zu bestätigen. In 14 von 20 untersuchten US-Metropolen (MSA = metropolitan statistical areas) sind die durchschnittlichen Hauspreise in Florida gestiegen. Insgesamt betrug der Anstieg im Mai 0,5% – der erste Anstieg seit Sommer 2006. Nach Ansicht des FED-Chefs, Ben Bernanke, wird sich die US-Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte stabilisieren. Sind nun tatsächlich die ersten grünen Sprösslinge, die „green shoots“, in Sicht? Tatsache ist, dass sich der gesamtwirtschaftliche Abschwung deutlich verlangsamt hat. Eine gewisse Bremse für die Geschwindigkeit eines neuen Aufschwungs sind allerdings die steigenden Arbeitslosenzahlen in den USA. Schließlich werden 70% des BIP in den USA durch den Konsum der Verbraucher erwirtschaftet. Außerdem werden viele Verbraucher über kurz oder lang grundsätzlich ihren Gürtel enger schnallen, um ihre hohe Schuldenlast abzubauen. Eine steigende Zahl von Arbeitslosen bewirkt einen deutlich negativen Einfluss auf die Kreditqualitäten der Verbraucher und wird zu einem neuen Rekordstand der Zwangsversteigerungen bis Ende 2009 führen.
Im zweiten Quartal 2009 ist nach Aussage der Vereinigung der Hypothekenbanken der Anteil an Krediten, bei denen die Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerieten auf 9,24% angestiegen. Im ersten Quartal lag die Rate bei 9,12%. Diese Tendenzen werden auch gestützt duch den überraschenden Anstieg der Arbeitslosenzahlen in der letzten Woche. Die Erstanträge kletterten bis zum 15. August auf 576,000. Fachleute hatten einen leichten Rückgang auf 550,000 erwartet. Seit Beginn der Rezession Ende 2007 gingen in den USA 6,7 Million Arbeitsplätze verloren. Bezeichnend für diese Entwicklung ist auch Folgendes:
Während der Auslöser zu Beginn der Krise die so genannten Subprime-Kredite (Kreditnehmer mit schlechter Bonität) mit kurzen Laufzeiten waren, geraten aufgrund steigender Arbeitslosigkeit zunehmend auch hochwertige Hypotheken (Prime-Kredite) mit Festzins unter Druck. Bei 6,41 Prozent dieser Kredite sind die Kreditnehmer inzwischen in Zahlungsverzug. Hintergrund ist die wachsende Arbeitslosigkeit.
Sollte man die steigende Zahl der Arbeitslosen durch die internationalen Konjunkturprogramme nicht schnell stoppen können, drohen die Staatshilfen der US-Regierung für notleidende Eigenheimbesitzer wirkungslos zu verpuffen. Wem nützt ein niedriger Hypothekenzins, wenn der Darlehensnehmer über kein Einkommen mehr verfügt? Der Verkauf der Immobilie trägt in keiner Weise zur Lösung des Problems bei, da die Höhe der Hypothekendarlehen aufgrund des enormen Preisverfalls weit unter den gegenwärtigen Marktpreisen liegt – ein Teufelskreis.
Während sich die Unternehmen durch Entlassungen gesund sparen, steigt das Kreditausfallrisiko der Banken erneut an. Dies gilt sowohl für die Konsumentendarlehen und Hypotheken für Eigenheimkredite als auch für die Kreditkartenbranche. Nach Angaben des US-Bankenverbandes ABA steigt die Ausfallquote nach wie vor an, wenn auch verlangsamt. Die Ratingagentur Moody’s verkündete einen neuen Höchststand der Ausfallraten bei US-Kreditkartenfirmen im Juni 2009. Sie stiegen auf 10,76 Prozent nach 10,62 Prozent im Mai. Der Höhepunkt soll Mitte 2010 mit 12 bis 13 Prozent erreicht werden. Dies ist auch deckungsgleich mit dem prognostizierten Erreichen des Höchststandes der Arbeitslosenzahlen in den USA. Er soll bis Mitte 2010 deutlich über 10 Prozent liegen.
